دور کمر؛ شاخصی ساده برای شناسایی چاقی
یادداشت
روایت چرخه عرضه در بازار مسکن و تسریع در تحویل واحدهای حمایتی و استیجاری
به گزارش خبرگزاری آنا، بازار مسکن در سالهای اخیر زیر فشار همزمان تورم عمومی، جهش بهای نهادههای ساختمانی و افت محسوس قدرت خرید خانوارها، دورهای پرچالش را سپری میکند؛ وضعیتی که سهم هزینه سرپناه را در سبد هزینه خانوارهای شهری، بهویژه در کلانشهرها، به سطوح بحرانی رسانده است. در چنین فضایی، طرحهای حمایتی دولت برای ساخت و عرضه مسکن ارزانقیمت و راهاندازی الگوهای اجارهداری حرفهای و استیجاری، اصلیترین امید گروههای کمدرآمد و مستأجران به شمار میرفت. با این حال، تفاوت معنادار میان اهداف مصوب با واقعیتهای میدانی، زنگ خطری جدی را برای تعادل عرضه و تقاضا به صدا درآورده است؛ چراکه بررسی شاخصهای تولید و روند اجرایی پروژهها نشان میدهد آهنگ ساختوساز از سرعت رشد تقاضای مسکن و تشکیل خانواده بهمراتب عقبتر مانده و انباشت تقاضا در سمت اجارهنشینی، فشار تورمی شدیدی بر بازار تحمیل کرده است.
شکاف معنادار میان برنامهریزی اولیه و کارنامه میدانی تولید مسکن حمایتی
نگاهی به پرونده تولید مسکن در قالب نهضت ملی و طرحهای مکمل آشکار میسازد که اگرچه در مرحله تأمین زمین و ثبتنام متقاضیان گامهای قابلتوجهی برداشته شد، اما در فاز اجرایی، حجم واحدهایی که به مرحله فونداسیون، سفتکاری و بهرهبرداری کامل رسیدهاند، با حجم کل تقاضای ثبتشده همخوانی ندارد. بخش قابلتوجهی از طرحها در مراحل ابتدایی ساخت یا نیمهتمام متوقف ماندهاند و شمار واحدهایی که با تمامی انشعابات زیرساختی و خدمات روبنایی تحویل نهایی شدهاند، همچنان سهم اندکی از کل برنامه پیشبینیشده را تشکیل میدهد. از سوی دیگر، بخش مسکن استیجاری که قرار بود بهعنوان ابزاری تثبیتکننده مانع از جهشهای سرسامآور اجارهبها شود، عملاً فراتر از آییننامهها و مصوبات اولیه پیش نرفته و سهم آن از کل پروژههای عملیاتی نزدیک به صفر است؛ وضعیتی که سبب شده بازار اجاره کاملاً در برابر نوسانات دلاری و انتظارات تورمی بیپناه بماند و بار تأمین مسکن باز هم بهصورت سنتی بر دوش قراردادهای غیرمنسجم خصوصی بیفتد.
بررسی اظهارات رسمی وزیر و معاون وزیر راه و شهرسازی نشان میدهد که میان آمار کلی اعلامشده برای «نهضت ملی مسکن» و آمار محدودتر مربوط به واحدهای حمایتیِ متکی بر اراضی دولتی، تفاوت جدی وجود دارد؛ بنابراین در تحلیل عملکرد این طرح باید میان واحدهای صرفاً تعریفشده، واحدهای در حال ساخت، واحدهای تکمیلشده و واحدهای تحویلشده تفکیک قائل شد.
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرده است که تاکنون حدود ۷۰ هزار واحد مسکونی تحویل متقاضیان شده که ۵۰ هزار واحد آن در دولت چهاردهم به بهرهبرداری رسیده است. بر اساس همین گزارش، در ابتدای فعالیت دولت چهاردهم تعداد واحدهای تحویلشده در بخش مهمی از عملکرد اعلام تا ۲۱ هزار واحد بود. این ارقام نشان میدهد بخش مهمی از عملکرد اعلامشده در دوره اخیر، به تکمیل پروژههایی مربوط است که عملیات اجرایی آنها از سالهای گذشته آغاز شده بود.
وزیر راه و شهرسازی همچنین از وجود حدود ۸۵۰ هزار متقاضی مؤثر در طرحهای حمایتی خبر داده است؛ متقاضیانی که وارد فرآیند تأمین مالی و اجرای پروژه شدهاند. از این تعداد، حدود ۵۰۵ هزار واحد به شبکه بانکی متصل شده و برای آنها قرارداد تسهیلات منعقد شده است، اما حدود ۳۰۰ هزار واحد همچنان در انتظار اتصال به شبکه بانکی و دریافت تسهیلات قرار دارند. این فاصله، یکی از مهمترین گلوگاههای مالی در مسیر تکمیل پروژهها به شمار میرود.
بر اساس دادههای اعلامشده، حدود ۳۰۵ هزار نفر از متقاضیان مؤثر در دهکهای یک تا چهار درآمدی قرار دارند. این آمار از آن جهت اهمیت دارد که گروههای کمدرآمد، معمولاً بیش از سایر متقاضیان با مشکل تأمین آورده نقدی مواجهاند و ادامه ساخت واحدهای مربوط به آنها نمیتواند صرفاً بر منابع شخصی خانوارها متکی باشد. به همین دلیل، برای این گروهها به بستههای حمایتی و سازوکارهای ویژه تأمین مالی نیاز است.
در بخش دیگری از آمارهای رسمی، وزارت راه و شهرسازی از الحاق حدود ۴۷ هزار هکتار زمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور خبر داده است. با این حال، الحاق زمین بهتنهایی به معنای ایجاد عرضه مؤثر نیست؛ زیرا زمین زمانی میتواند بر بازار مسکن اثر بگذارد که مراحل آمادهسازی، تأمین زیرساخت، صدور مجوز، تأمین مالی، ساخت و تحویل آن نیز در یک فرآیند منسجم و زمانبندیشده انجام شود.
مسعود بیاتمنش، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، نیز اعلام کرده است که حدود ۳۸۰ هزار واحد در بخش حمایتی تعریف و عملیاتی شده و نزدیک به ۳۶۰ هزار واحد از این تعداد در دست ساخت است. طبق برنامه اعلامی این معاونت، قرار بود این واحدها در سال ۱۴۰۴ به مرحله تحویل برسند. اهمیت این آمار در آن است که این واحدها در مقایسه با کل ارقام اعلامی نهضت ملی مسکن، تصویر دقیقتری از بخش حمایتیِ متکی بر اراضی دولتی ارائه میکنند.
بیاتمنش همچنین از وجود حدود یک میلیون متقاضی مؤثر حمایتی خبر داده است؛ در این میان، حدود ۷۵۰ هزار نفر آورده اولیه خود را واریز کردهاند و برای حدود ۴۰۰ هزار واحد زمین تأمین شده است. حدود ۲۵۰ هزار متقاضی مؤثر دیگر نیز در انتظار تأمین منابع مالی قرار دارند. این ارقام نشان میدهد مسئله مسکن حمایتی تنها به ساخت واحد محدود نمیشود و تأمین مالی همزمان پروژه و متقاضی، شرط اصلی حفظ سرعت عملیات اجرایی است.
درخصوص اختلاف آمارهای طرح نهضت ملی مسکن نیز باید توجه داشت که ارقام بالاتر، معمولاً مجموعهای از بخشهای مختلف از جمله مسکن حمایتی شهری، مسکن روستایی، خودمالکی، نوسازی بافت فرسوده، واگذاری زمین و پروژههای مربوط به نیروهای مسلح را دربرمیگیرد. در مقابل، آمارهایی مانند ۳۶۰ هزار واحد در دست ساخت، عمدتاًتی مربوط است؛ بنابراین مقایسه این ارقام بدون توجه به تعریف آماری آن این ارقام بدون توجه به تعریف آماری آنها، میتواند تصویری نادرست از میزان پیشرفت طرح ارائه کند.
مسکن استیجاری؛ حلقه مفقوده سیاست تنظیم بازار
در حوزه مسکن استیجاری، دولت از هدفگذاری برای خرید و واگذاری ۱۰ هزار واحد استیجاری برای زوجهای جوان و دهکهای پایین خبر داده است. با این حال، تجربه اجرای طرحهای مسکن استیجاری نشان میدهد که این بخش هنوز از نظر حجم عرضه با مقیاس بازار اجاره و تعداد خانوارهای مستأجر فاصله زیادی دارد.
برخی اقدامات استانی نیز در این زمینه انجام شده است؛ برای نمونه، وزارت راه و شهرسازی از تأمین ۳۵۹ واحد مسکن استیجاری در آذربایجان غربی خبر داده و در چند استان و شهر نیز فرآیند ثبتنام یا شناسایی متقاضیان آغاز شده است. با وجود این، مجموع واحدهای استیجاری در حال اجرا و عرضهشده، هنوز آنقدر نیست که بتواند بهتنهایی بر روند عمومی اجارهبها اثر تعیینکننده بگذارد.
مسکن استیجاری، برخلاف مسکن ملکی، میتواند در کوتاهمدتتر به بازار عرضه شود و برای خانوارهایی که توان خرید ندارند، نقش ضربهگیر ایفا کند. اما تحقق این هدف مستلزم حضور سرمایهگذاران نهادی، شرکتهای اجارهداری حرفهای، صندوقهای املاک و مستغلات و ارائه مشوقهای مالیاتی و اعتباری است. ساخت تعداد محدودی واحد دولتی، بدون شکلگیری بازار حرفهای اجارهداری، نمیتواند مشکل انباشت تقاضا در بازار اجاره را برطرف کند.
ضرورت تغییر اولویت از تعریف پروژه به تحویل واحد
مجموع این آمارها نشان میدهد مسئله اصلی بازار مسکن، فقط کمبود زمین یا تعداد پروژههای تعریفشده نیست؛ بلکه شکاف میان پروژههای اعلامشده، واحدهای فعال، واحدهای تکمیلشده و واحدهای قابل سکونت، همچنان قابل توجه است. واحدی که در مرحله واگذاری زمین یا آغاز عملیات اجرایی قرار دارد، هنوز عرضهای برای بازار محسوب نمیشود و تنها واحدی که تکمیل، دارای انشعابات و خدمات ضروری و تحویل متقاضی شده باشد، میتواند به افزایش عرضه واقعی منجر شود.
از این منظر، سرعتبخشی به تکمیل و تحویل واحدهای حمایتی باید در اولویت سیاستگذاری قرار گیرد. تسریع در پرداخت تسهیلات بانکی، افزایش تناسب سقف وام با هزینه واقعی ساخت، تعیین تکلیف پروژههای فاقد منابع، کمک به تأمین آورده دهکهای پایین و تکمیل همزمان زیرساختهای آب، برق، گاز، حملونقل و خدمات عمومی، مهمترین اقداماتی است که میتواند فاصله میان ساخت و سکونت را کاهش دهد.
علاوه بر افزایش هزینه تمامشده تمامشده ساخت، موجب میشود متقاضیان در طول دوره انتظار همچنان مستأجر باقی بمانند و همزمان با رشد اجارهبها، توان آنها برای تکمیل آورده نیز کاهش یابد. به بیان دیگر، طولانی شدن پروژهها یک چرخه منفی ایجاد میکند: افزایش هزینه ساخت، افزایش آورده مورد نیاز، کاهش توان متقاضی، توقف پروژه و در نهایت افزایش فشار بر بازار اجاره.
بر همین اساس، عملکرد طرحهای حمایتی باید با شاخصهای روشنتری مانند تعداد واحدهای دارای پیشرفت فیزیکی بالا، تعداد واحدهای تکمیلشده، واحدهای دارای انشعاب، واحدهای آماده تحویل و زمان متوسط تکمیل پروژهها سنجیده شود. انتشار منظم و تفکیکشده این دادهها از سوی وزارت راه و شهرسازی نیز میتواند به شفافیت بیشتر و ارزیابی دقیقتر عملکرد دستگاهها کمک کند.
در نهایت، آمارهای موجود بیانگر آن است که با وجود پیشرفتهایی در تأمین زمین، اتصال بخشی از پروژهها به شبکه بانکی و افزایش تحویل واحدها، حجم عرضه واقعی همچنان با نیاز بازار فاصله دارد. برای تنظیم بازار مسکن، لازم است دولت از رویکرد صرفاً پروژهمحور فاصله بگیرد و تحویل سریع واحدهای دارای پیشرفت بالا را در کنار توسعه مسکن استیجاری حرفهای دنبال کند. تنها در این صورت است که افزایش تولید میتواند از سطح آمارهای اداری عبور کرده و به عرضه واقعی، کاهش فشار اجارهنشینی و تقویت قدرت انتخاب خانوارها در بازار مسکن منجر شود.
ریشهیابی اصطکاکهای اجرایی از سد تأمین مالی تا تأخیر در خدمات زیربنایی
ریشه اصلی این کندی مزمن را باید در گرههای تأمین مالی و مقاومت شبکه بانکی در پرداخت سهم قانونی تسهیلات ساخت جستوجو کرد؛ جایی که بالا رفتن هزینههای تمامشده به موازات تورم ساخت، توان متقاضیان را برای واریز آوردههای نقدی چندباره تحلیل برده و عملاً پروژهها را با ایست نقدینگی روبهرو ساخته است. علاوه بر تگناهای اعتباری و عدم کفایت سقف وامها متناسب با نرخ روز مصالح، چالش الحاق اراضی با کیفیت، بوروکراسی سنگین صدور پروانههای ساختمانی، ناهماهنگی دستگاههای خدمترسان آب و برق و گاز و ضعف در مدیریت زنجیره تأمین مصالح اساسی نظیر سیمان و فولاد، چرخه ساخت را فرسایشی کرده است. در این میان، عدم طراحی مدل اقتصادی پایدار و عدم اعطای مشوقهای مالیاتی کارآمد به سرمایهگذاران بخش خصوصی و انبوهسازان برای ورود به حوزه ساخت استیجاری، مانع شکلگیری بازار حرفهای اجاره شده و تمام بار اجرایی طرح را بر دوش منابع محدود دولتی انداخته است.
فوریت تسریع در عرضه و تحویل راهبرد بازگشت آرامش به بازار مصرف
تداوم وضعیت موجود و تأخیر در تکمیل پروژهها نه تنها با هر ماه گذشت زمان هزینه ساخت هر متر مربع را با نرخهای تورمی جدید سنگینتر میکند، بلکه انتظارات تورمی را در میان مصرفکنندگان تشدید مینماید؛ بنابراین تنها راهکار عملیاتی برای تنظیم بازار، تغییر فاز مدیریتی از گسترش دایره کلنگزنیهای جدید به تمرکز همهجانبه بر تکمیل و تحویل واحدهای دارای پیشرفت فیزیکی بالاست. الزام واقعی بانکها به اعطای خطوط اعتباری اختصاصی و بهکارگیری ابزارهای نوین نظیر صندوقهای املاک و مستغلات، تسریع در تأمین زیرساختهای انشعابی برای سکونتپذیر کردن فوری محلههای ساختهشده، و اتصال زنجیره تولید به نهادهای اجارهداری، پیششرطهایی حیاتی برای تغییر موازنه بازار به نفع تقاضای مصرفی است. در صورتی که ساخت و تحویل سریع این واحدها به جریان بیفتد، افزایش یکباره عرضه در کانونهای بحرانی میتواند ترمز رشد بیرویه نرخ اجارهبها را بکشد و زمینه بازگشت تعادل و آرامش را به بازار مسکن فراهم آورد.
انتهای پیام/
