اظهارات رئیس سازمان بورس درباره فروش متری مسکن با صندوق‌های املاک اشتباه بود؟

به گزارش خبرنگار گروه اقتصاد خبرگزاری آنا، مجید عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در مراسم رونمایی از نخستین صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه با نماد «ارزش مسکن»، با اشاره به اینکه صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) در کار اجاره داری حرفه‌ای هستند، اظهار داشت: بحث مولدسازی دارایی‌ها در دولت دنبال می‌شود و این صندوق‌ها موجب می‌شود از دارایی‌های نزد بانک‌ها، بخش خصوصی و دولت بهتر استفاده کرد.

دبیر شورای عالی بورس افزود: با راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات فروش متری مسکن نیز محقق می‌شود.

اظهار نظر رئیس شورای عالی بورس در خصوص استفاده از صندوق‌های ریت (صندوق‌های املاک و مستغلات) در زمینه فروش متری مسکن در حالی است که به زعم کارشناسان اقتصاد مسکن و بازار سرمایه، ریت‌ها عمدتا در حوزه اجاره داری حرفه‌ای و تملک املاک مسکونی یا تجاری برای اجاره دادن و سپس استفاده از منابع حاصل از آن برای تقسیم سود میان سرمایه گذاران در این صندوق‌ها به عنوان «نهاد»‌های بورسی به کار می‌رود.

**تفاوت اوراق سلف موازی استاندارد مسکن با صندوق‌های املاک و مستغلات

این کارشناسان معتقدند آنچه در زمینه فروش متری مسکن کاربرد دارد، «ابزار» اوراق سلف موازی استاندارد است که دارندگان این اوراق می‌توانند مابه ازای برگه‌هایی که از اوراق مسکن خریداری می‌کنند، چند متر از هر واحد مسکونی تهیه کنند و سپس با تجمیع ارزش این اوراق، متراژ‌های بزرگتری از یک ملک ابتیاع کنند تا نهایتا معادل یک واحد مسکونی شود.

کاربرد اوراق سلف موازی استاندارد مسکن، حفظ ارزش پول سرمایه گذاران خرد است که با توجه به افزایش ارزش ملک و تورمی که در بخش مسکن داریم، می‌توانند منابع خرد خود را به ملک در طول زمان تبدیل کنند؛ کاری که به دلیل وجود تورم عمومی و تورم مسکن و افت ارزش پول، امکان انجام آن با پس انداز کردن منابع خرد وجود ندارد یا به سختی امکان پذیر است.

**چند سال طول می‌کشد تا با حقوق کارگری بتوان خانه‌دار شد؟

در حال حاضر بر اساس آخرین اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت مسکن در تهران طی معاملات مهر ماه امسال به ۴۳.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است؛ بنابراین برای خرید یک واحد مسکونی ۵۰ متری که ۲ میلیارد و ۱۸۵ میلیون می‌شود، از سوی یک کارگر حداقلی بگیر با دریافت متوسط ماهانه ۶ میلیون تومان و بدون در نظر گرفتن تورم مسکن و نیز بدون در نظر گرفتن سایر هزینه‌های خانوار کارگری شامل اجاره بها یا خورد و خوراک که معمولا ۵۰ درصد سبد هزینه‌های یک خانوار از کل درآمد آن را تشکیل می‌دهد، ۳۰ سال طول می‌کشد تا خانه دار شود. اگر کارگر حداقلی بگیر بخواهد نیمی از درآمد خود را پس انداز و سپس خانه خریداری کند، ۶۰ سال زمان می‌برد تا مالک شود.

این در حالی است که با خرید متری مسکن، بخش مهمی از این گزینه‌ها کنار گذاشته می‌شود و ضمن حفظ ارزش پول دارنده اوراق سلف موازی استاندارد یا یونیت‌های سرمایه گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات، امکان دستیابی به مسکن در زمان کمتری فراهم می‌شود.

در همین ارتباط کاوه دلسوز کارشناس اقتصاد مسکن در گفتگو با خبرنگار آنا درباره اینکه آیا اظهارات رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در خصوص فروش متری مسکن با استفاده از نهادهایی، چون صندوق املاک و مستغلات اشتباه بوده است؟ گفت: اظهارنظر رئیس سازمان بورس اشتباه نیست و همان کارکردی که از ابزار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن انتظار داشت را با استفاده از نهاد‌های بازار سرمایه مانند صندوق‌های ریت هم اجرایی کرد.

وی با بیان اینکه صندوق‌های ریت می‌توانند وارد فروش متری مسکن شوند، افزود: مثلا یک صندوق املاک یک ملک ۱۰۰ میلیون تومانی خریداری می‌کند؛ این ملک با دارایی ۱۰۰ نفر که هر کدام یک میلیون تومان به این صندوق داده اند، تهیه شده است.

کارشناس اقتصادی ادامه داد: در این صورت صندوق به نمایندگی از دارندگان یونیت‌های سرمایه گذاری، ملک را به اجاره می‌دهد و سپس از محل سود حاصل از فعالیت اقتصادی، به دارندگان یونبت‌ها سود می‌دهد.

وی تصریح کرد: با این حال سرمایه گذاران صندوق‌های املاک می‌توانند به تدریج یونیت‌های بیشتری خریداری کرده و تجمیع یونیت‌های سرمایه گذاری معادل یک واحد مسکونی شوند که همان کار خرید متری مسکن را انجام می‌دهد یا حتی سانتیمتری مسکن را خریداری کنند.

دلسوز با اشاره به کارکرد حفظ ارزش پول‌های خرد که از یک سو نه امکان خرید واحد مسکونی را دارند نه امکان پس انداز به دلیل تورم وجود دارد، بیان کرد: اتفاقا من مخالف انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن هستم، چون مسکن کالای همگن و متحدالماهیت نیست و ماهیت هر واحد مسکونی با واحد دیگر متفاوت است.

وی خاطرنشان کرد: از آنجایی که انتشار اوراق سلف موازی استاندارد مشکلات زیادی دارد، به نظر می‌رسد استفاده از نهاد صندوق املاک و مستغلات به جای ابزار اوراق سلف مسکن برای اجرای خرید متری مسکن اثرگذارتر و کاربردی‌تر باشد.

به گفته این کارشناس اقتصادی، دارنده یونیت‌های سرمایه گذاری صندوق‌های ریت، نهایتا به دنبال خرید مسکن یا ملک است؛ با توجه به اینکه تجمیع این یونیت‌ها می‌تواند معادل یک واحد مسکونی شود، عملا خرید یونیت‌های سرمایه گذاری صندوق املاک به خرید متری مسکن منتهی می‌شود.