بانک‌ها مردم را خانه‌دار می کنند؟!/ وام؛ کمکی بی اثر یا خطرناک!

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری آنا، مسئله تامین مسکن هر چند که در ظاهر یک مسئله اقتصادی است، اما باید توجه داشت مسکن یکی از اساسی‌ترین نیاز‌های افراد بوده است و حتی کیفیت آن نیز تاثیر چشمگیری در دیگر شاخص اقتصادی دارد. به عنوان مثال یکی از دلایل کاهش موالید در کشور و به تبع آن افزایش شاخص میانگین سنی افراد عدم تامین مسکن است؛ یعنی برخی از زوجین به دلیل متراژ کوچک منزل را دلیلی برای بچه دار نشدن می‌دانند؛ دراین بین برخی از جوانان نیز به دلیل هزینه‌های سنگین تامین مسکن از ازدواج امتناع می‌کنند. همین دو مورد برای بالا رفتن میانگین سنی جمعیت کشور و تحلیل نیروی کار فعال و افزایش فشار حقوق بگیران بازنشسته بر صندوق‌های بیمه‌ای کافی است.

در این شرایط بر اساس آمار مرکز آمار ایران خانوار شهری بیش از ۴۲.۴ درصد از حقوق خود را در سال ۱۴۰۲ برای مسکن و تامین سوخت صرف کرده‌اند و حدود ۶۷ درصد مردم شهر نشین مستاجر هستند. این در حالی است که بر اساس گزارش‌های منتشر شده از سوی همین مرکز در آذر ماه ۱۴۰۳ میزان تورم اجاره بها به بیش از ۴۱ درصد رسیده است. در این شرایط ایجاد تسهیلات خرید، ساخت و اجاره مسکن برای حفظ شرایط زندگی در کشور و حفظ نیروی کار موثر برای توسعه تولید ملی ضروری است. لذا تسهیلات بایستی موثر و با هدف گذاری دقیق انجام شود تا ضمن استفاده صحیح از منابع، بازدهی متناسب نیز در مولفه مورد نظر ایجاد شود.

قیمت تمام شده هر متر مربع مسکن

با مراجعه به آمار‌ها رشد شدید قیمت تمام شده هر متر مربع مسکن کاملا مشهود است به طوریکه ساخت هر متر مربع بنا در سال ۱۳۹۰ در مناطق شهری کشور به طور متوسط حدود ۳۴۹ هزار تومان هزینه داشت، اما این رقم در سال ۱۳۹۵ به ۸۷۳ هزار و در سال ۱۴۰۲ به ۱۱ میلیون و ۲۳۰ هزار تومان می‌رسد؛ قیمت تمام شده هر متر مربع بنا طی ۱۲ سال گذشته بیش از ۱۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع افزایش یافته است. همچنین طی این ۱۲ سال قیمت هر متر مربع مسکن در مناطق شهری از ۶۱۴ هزار تومان به بیش از ۲۴ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان رسیده است؛ یعنی بیش از ۲۴ میلیون تومان افزایش هزینه داشته است.

این آمار به این معنا است که برای خرید یک واحد خانه در ساختمان ۳ طبقه با ۷۵ متر بنا در زمین ۱۲۰ متری در سال ۱۳۹۰ حدود ۵۱ میلیون تومان هزینه داشت، اما این رقم در سال ۱۴۰۲ به یک میلیارد و ۸۳۱ میلیون رسیده است. نکته قابل توجه اینجاست که میزان وام مسکن در سال ۱۳۹۰ از سوی بانک مرکزی ۲۰ میلیون تومان تعیین شده بود و اندکی کمتر از نصف بها متوسط یک واحد آپارتمانی ۷۵ متری در کشور (بجز تهران) را پوشش می‌داد. اما میزان وام مسکن در سال ۱۴۰۲ از سوی بانک مرکزی برای هر فرد در شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر ۳۲۰ میلیون تومان تعیین شده است که کمتراز یک چهارم متوسط قیمت یک واحد آپارتمان ۷۵ متری در سطح کشور (بجز تهران) است و زوجین تهرانی نیز برای خرید خانه‌هایی با کمتر از ۲۵ سال سن می‌توانستند ۸۰۰ میلیون تومان وام دریافت نمایند؛ در حالی متوسط قیمت آپارتمان مذکور در تهران و در سال ۱۴۰۲ حدود ۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان بود!

وام مسکن؟! نه کافی، نه ممکن!

با این اوصاف جالب است بدانیم که شهروندان برای دریافت همین وام مسکن ناکافی بایستی ابتدا ۴۸۰ برگه اوراق حق تقدم را خریداری نمایند و هزینه آن با قیمت روز اوراق تعیین شده و به بیش از ۴۰ میلیون تومان خواهد رسید. همچنین قسط وام مسکن در سال ۱۴۰۲ برای هر ۴۰۰ میلیون تومان وام بیش از ۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان می‌شد که این رقم حدود ۳ میلیون تومان بیش از دستمزد تعیین شده رسمی در سال ۱۴۰۲ است. درتهران نیز قسط وام ۸۰۰ میلیون تومانی بیش از ۱۶ میلیون تومان درماه می‌شود!

با توجه به تورم حاکم طی سال ۱۴۰۲ تاکنون درصد بهای پوشش داده شده توسط وام مسکن در تهران و دیگر شهر‌های بزرگ به شدت کاهش یافته است و در عین حال به هزینه‌های خرید اوراق حق تقدم و ترهین سند و ... افزوده شده است. با این احتساب در سایه پیشرفت بسیار کند طرح‌های حمایتی مسکن و همچنین فاصله معنا دار حقوق و دستمزد با قیمت مسکن؛ خرید این نیاز ضروری روز به روز بیشتر به رویا بدل می‌شود. در این بین تقاضا برای مسکن با ولادت، ازدواج و طلاق‌ها روز به روز افزایش می‌یابد؛ اما صنعت ساختمان در رکود تورمی ناشی از سوء مدیریت هر روز برای پاسخ به این تقاضا ناتوان‌تر می‌شود.

حرکت سیل تقاضا برای مسکن در کلان شهر‌ها نیز در این بین موجب شکاف عمیقی بین عرضه و تقاضا در بحث اجاره املاک شده است. دراین شرایط با توجه به آمار مطرح شده کاملا روشن است که پناه بردن به وام مسکن برای تهیه منزل نه تنها بی فایده است، بلکه اقساط آن نیز به راحتی می تواند معیشت خانوار را به زانو درآورده.

چاره چیست؟

منصور غیبی کارشناس بازار مسکن در خصوص راهکار سامان دادن به وضعیت مسکن ضمن اشاره به بی اثر بودن افزایش سقف این وام ، به خبرنگار آنا گفت: مردمی که هم اکنون با وجود شاغل بودن درآمدی بسیار پایین‌ دارند توانی برای پرداخت اقساط وام مسکن ندارد؛ با این شرایط اگر تصمیم به افزایش سقف وام مسکن گرفته شود، هیچ متقاضی برای آن وجود نخواهد داشت. در ضمن لازم به ذکر است که حتی اگر سقف وام مسکن را به دو برابر نیز افزایش دهیم، باز هم برای خرید مسکن در کلان شهر‌ها کفایت نخواهد کرد.

وی ادامه داد: مقوله وام مسکن در شرایط فعلی کشور بیشتر به دستاویزی برای رفع تکلیف دولت‌ها شبیه است و به نظر می‌رسد که دولت‌های مختلف با افزایش سقف این وام سعی دارند ژست حمایت از مردم و توسعه طرح‌های حمایتی را بگیرند؛ در صورتی برای حمایت از مردم کافی است که پایه‌های اقتصادی را تصحیح نموده و مردم را با ایجاد درآمد متناسب و کنترل تورم به سوی ثروتمند شدن سوق دهند.

غیبی تصریح کرد: در اکثر کشور‌های توسعه یافته وام‌های حمایتی دولت توان پوشش بیش از ۸۰ درصد قیمت مسکن را دارند و به نوعی می‌توان گفت که مردم با آورده‌ای ۱۵ الی ۲۰ درصدی به صورت اجاره به شرط تملیک در منازل متناسب با شرایط خود ساکن می‌شوند. دلیل این اتفاق نیز مدیریت صحیح اقتصادی و توسعه تولید ملی و ثروتمند بودن دولت و درآمد متناسب در آن کشور است. به همین جهت می‌توان گفت که ایجاد ثبات اقتصادی و مبارزه با فقر حاصل از تورم می‌تواند مهمترین راه کار برای خانه دار شدن مردم بدون نیاز به اجرای طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن باشد.