ساخت و ساز مشکل اصلی بازار مسکن/ تسهیلات مسکن چه دردی را دوا می‌کند؟

به گزارش خبرنگار حوزه مسکن و شهرسازی گروه اقتصادی خبرگزاری آنا، براساس آمارهای رسمی اعلام شده از سوی مراجع ذی‌صلاح حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در آذر ماه 99 تنها حدود 2 هزار و 500 مورد بوده است که نسبت به سال‌های قبل به کمترین میزان ممکن رسیده است، حتی در بازه زمانی سال‌های 93 تا 95 که دوران رکود معاملاتی مسکن شهر تهران محسوب می‌شد ماهیانه به‌طور متوسط بیش از 13 هزار فقره معامله خرید مسکن انجام می‌شد.

ابررکود معاملاتی ایجاد شده در بازار معاملاتی مسکن نشان از کاهش قدرت خرید مسکن در بین جامعه مصرفی دارد و سیاست گذار باید در شرایط فعلی با بهره‌مندی از الگوهای موفق جهانی به استاندارسازی تسهیلات مسکن بپردازد تا قدرت خرید متقاضیان مسکن ترمیم شود اما میانگین جهانی پوشش دهی وام مسکن برای خرید یک آپارتمان معمولی چقدر است؟

طبق بررسی‌های انجام شده کشورهای اروپایی الگوی موفق و مناسبی در تامین هزینه مالی خرید مسکن برای شهروندانشان هستند، به عنوان مثال در منطقه یورو (تعدادی از کشورهای عضو اتحادیه اروپا است که یورو را به عنوان پول رسمی‌ خود انتخاب کرده‌اند) میانگین نسبت پوشش وام مسکن به هزینه خرید واحدهای مسکونی 79 درصد است.

فرانسه با پوشش 91 درصد از هزینه خرید مسکن در قالب پرداخت تسهیلات اولین کشور اروپایی است که بیشترین سهم را در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن دارد.

ایتالیا نیز با پوشش 65 درصدی هزینه خرید مسکن کمترین سطح پوشش دهی را برای افزایش قدرت خرید تقاضای مصرفی در بین کشورهای اروپایی بر عهده دارد.

اما در شهر تهران هم اکنون قدرت پوشش دهی وام مسکن برای خرید براساس میانگین سطح فعلی قیمت‌ها به 5.2 متر مربع کاهش پیدا کرده است.

اگر سیاست گذار درصدد استانداردسازی تسهیلات خرید مسکن باشد باید براساس میانگین جهانی، قدرت پوشش دهی وام از هزینه خرید مسکن را به 75 درصد یعنی تا سقف یک میلیارد تومان برساند در حالیکه سقف وام خرید مسکن برای متقاضیان انفرادی با استفاده از اوراق 140 میلیون تومان است. 

مروری بر میزان تسهیلات خرید مسکن در ایران

سال 73 تنها سال در 3 دهه اخیر بوده است که کارشناسان و فعالان بازار مسکن از آن به عنوان سال طلایی تسهیلات خرید مسکن یاد می‌کنند، در سال فوق وام مسکن 56 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی با مساحت 75 متر مربع را پوشش می‌داد.

همچنین در سال مذکور طبق گفته کارشناسان 84 درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی 50 متر مربعی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران توسط تسهیلات مسکن پوشش داده می‌شد.

2 سال بعد از جهش قیمتی مسکن در سال 75 سقف تسهیلات خرید مسکن مجدد افزایش یافت اما نسبت به سال 73 قدرت پوشش دهی کمتری برای خرید مسکن داشت با این حال توانست قدرت خرید متقاضیان را به میزان نسبتا متناسبی ترمیم کند.

در سال 77 میزان قدرت پوشش دهی وام برای خرید یک واحد مسکونی معمولی 75 متر مربعی با احتساب متوسط قیمت مسکن در شهر تهران 43 درصد بود به عبارتی تسهیلات خرید مسکن در سال مذکور توان خرید 32 متر مربع از یک آپارتمان مسکونی معمولی را فراهم می‌کرد.

سومین مرحله از افزایش تسهیلات مسکن در طول سه دهه گذشته به سال 84 برمی‌گردد که به علت افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن بعد از جهش قیمتی سال 82 اتفاق افتاد این بار نیز سطح پوشش دهی تسهیلات برای خرید مسکن نسبت به سال 93 پایین بود.

قدرت پوشش دهی تسهیلات برای خرید یک واحد آپارتمان معمولی 75 متر مربعی در سال 84 به 37 درصد رسید به عبارتی با وام مسکن در سال فوق امکان خرید 24 متر مربع ا ز یک واحد مسکونی در مناطق عادی و مصرفی تهران فراهم می شد.

از نیمه دهه 80 تا اواخر سال 93 به رغم رشد تورم مسکن و افزایش سالانه قیمت‌ها میزان تسهیلات مسکن ثابت ماند و همین موضوع بر خروج تقاضای مصرفی از بازار دامن زد.

تا اینکه در اواخر سال 93 به علت جهش قیمتی مسکن در سال 92 و کاهش قدرت خرید وام مسکن به 5.5 درصد سیاست گذار به فکر افزایش تسهیلات خرید مسکن افتاد.

در سال 94 با افزایش میزان وام مسکن، قدرت خرید یک واحد مسکونی معمولی و متوسط در مناطق عادی و مصرفی تهران به 14.5 درصد افزایش یافت.

در سال 97 نیز مجدد قدرت پوشش دهی وام مسکن برای خرید تک رقمی شده و براساس آن تنها امکان خرید 7.3 متر مربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی فراهم شد.

امسال نیز طبق بررسی‌ها قدرت پوشش دهی وام برای خرید یک واحد مسکونی معمولی در مناطق عادی و مصرفی تهران به 5.2 درصد رسیده است.

چند سناریو برای افزایش قدرت خرید مسکن

گرچه بازگشت به دوران طلایی میزان پوشش دهی تسهیلات از خرید مسکن ممکن نیست ولی اگر دولت بخواهد نسبت به سال 93 به استاندارسازی بپردازد باید باید سقف وام مسکن به 700 میلیون تومان برسد.

همچنین اگر دولت بخواهد همچون سال 94 قدرت پوشش دهی وام از هزینه خرید مسکن را به 14.5 درصد برساند باید رقم وام مسکن را به 400 میلیون تومان افزایش دهد.

قطعا سیاست گذار نسبت به افزایش وام مسکن مقاومت خواهد کرد بنابراین راهکار چیست؟

کارشناسان فنی بر این باورند که از آنجایی که کمبود عرضه در بازار مسکن یکی از معضلات است می‌توان با همکاری انبوه سازان و سازندگان به اتمام پروژه‌های در حال ساخت متوقف شده پرداخت، برای تحقق این موضوع می‌توان به پیش فروش یا پیش خرید اقدام کرده و با تامین مالی پروژه‌های فوق مشکل عرضه را نیز مرتفع کرد.

دومین راه حل هم این است که سیاست گذار می‌تواند با تبدیل تسهیلات فعلی بانکی به اوراق MBS که در بازار سرمایه عرضه می‌شود مطالبات شبکه بانکی را که باید در دراز مدت و به صورت اقساطی بازگردانده شود را در کوتاه مدت نقد کرده و از این طریق سقف وام مسکن را افزایش داد.

انتهای پیام/4133