چراغ سبز به زمین‌خواران با «قولنامه»/ به‌راحتی یک ملک را به چندین نفر بفروشید

سجاد طاهری، کارشناس حقوق اقتصادی در گفتگو با خبرنگار مسکن و شهرسازی گروه اقتصادی خبرگزاری آنا، در تبیین تبعات سند غیررسمی، ابتدا به تعریف سند غیررسمی و تفاوت آن با اسناد رسمی پرداخت و گفت: از جمله مواردی که در کشور باعث ایجاد مشکل شده، اعتبار معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای است. این معاملات در غیاب حاکمیت و تنها در حضور طرفین قرارداد منعقد می‌شوند.

طاهری ادامه داد: معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و به سبب اعتباری که در نظام قضائی و حقوقی کشور دارند، در دادگاه مورد استناد قرار می‌گیرند. در مقابل معاملات غیررسمی، معاملات رسمی وجود دارد که مورد تأیید حکومت بوده و با موجز و اطلاع حکومت صادر می‌شوند.

وی افزود: معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای با توجه به اعتباری که در نظام قضائی کشور دارند، به‌راحتی می‌توانند با حضور دو شاهد، معاملات رسمی را باطل کنند. درصورتی‌که معاملات غیررسمی به  ثبت نمی‌رسند و تأیید حکومت را نیز ندارند.

این کارشناس اقتصادی، بر ایرادات ابطال‌پذیری سند رسمی تأکید کرده و گفت: اعتبار معاملات غیررسمی (عادی) در کنار ابطال‌پذیری معاملات رسمی باعث بی‌نظمی در کشور شده به طوری که معاملات غیررسمی به عنوان ابزاری مفید برای کلاهبرداران محسوب می‌شود که با استفاده از آن می‌توانند به اهداف شوم خود برسند.

«قولنامه» چراغ راه زمین‌خواران

 طاهری با اشاره به اینکه قولنامه‌ها فرصتی برای زمین‌خواری مهیا می‌کند، توضیح داد: به طور کلی به تفکیک، تصرف و تغییر غیرمجاز کاربری اراضی، زمین‌خواری می‌گویند. زمین‌خواران در ابتدا با تصرف اراضی خوش آب و هوا که متعلق به مردم و حاکمیت بوده، دور تا دور آن را حصار می‌کشند و آن را به زمین شخصی تبدیل می‌کنند. پس از تصرف، آن‌ها زمین‌ها را به ابعاد کوچک‌تر تقسیم کرده و در آن شروع به ساخت و ساز می‌کنند. پس از اتمام ساختمان‌های چشم‌نواز، کلاهبرداران، نیازمند ابزاری هستند که بهوسیله‌ آن بتوانند خانه‌ها را به مردم بفروشند.

وی ادامه داد: تنها وسیله‌ای که زمینخواران می‌توانند با آن‌ها به فروش خانه‌ها بپردازند، معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای است. این معاملات به سبب اینکه در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند، معاملات مخفی محسوب می‌شوند. اما به دلیل اعتباری که در نظام قضائی کشور دارند، مردم مایلند در قبال دریافت قولنامه، پول پرداخت کنند.

این کارشناس تصریح کرد: به دلیل اعتبار معاملات غیررسمی، اقبال مردمی و  غیرشفاف بودن آن‌ها، کلاهبرداران به‌راحتی می‌توانند ویلاهای غیرقانونی خود را با پوششی قانونی و بدون آشکار شدن تخلفشان به دیگران بفروشند.

با قولنامه به‌راحتی یک ملک را به چندین نفر بفروشید

طاهری با اشاره به دیگر آسیب فروش ملک با قولنامه اشاره کرد و گفت: یکی دیگر از روش‌های رایج کلاهبرداران برای به دست آوردن سودهای کلان، فروش یک ملک به چندین نفر است. این روش غالباً در پیش‌فروش ساختمان اتفاق می‌افتد. در این روش با استفاده از ویژگی‌های قولنامه یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند.

این کارشناس به شرح روش کلاهبرداران برای فروش یک ملک به چند نفر پرداخته و افزود: شیوه کلاهبرداران از این قرار است که آن‌ها ساختمان‌های نیمه‌ساخته را به متقاضیان خرید نشان می‌دهند و به دلیل نیمه‌کاره بودن و نداشتن ساکنی در ساختمان‌، شناختن مالک اصلی و همچنین فروخته نشدن آن ملک به چندین نفر دیگر، کار بسیار دشواری است. از سوی دیگر به دلیل پایین بودن قیمت منازل پیش‌فروش شده، مردم روی به خرید منازل پیش فروش می‌آورند. اما غافل از اینکه ملک آن‌ها قبلاً به چندین نفر فروخته شده است.

حجم بالای پرونده‌‌های قضائی مربوط به اسناد غیررسمی است

طاهری اعتبار یکی از علل اصلی حجم بالای پرونده‌های قضائی را  اسناد قولنامه‌ای دانست و اظهار داشت: متأسفانه معاملات غیررسمی حجم کثیری از پرونده‌های قضائیه را به خود اختصاص می‌دهد، به طوری که طبق گفته‌ تویسرکانی، رئیس سازمان ثبت، نیمی از پرونده‌های قضائی ریشه در این معاملات دارند.

با اعتبار معاملات غیررسمی؛ کاداستر تکمیل نخواهد شد

 طاهری درباره اثر معاملات غیررسمی بر تکمیل نشدن سامانه‌ کاداستر عنوان کرد: کاداستر به سامانه‌ای می‌گویند که موقعیت جغرافیایی اموال غیرمنقول نظیر مسکن یا زمین را با مالکیت آن، در نقشه‌ توصیف می‌کند. لازمه شکل‌گیری چنین سامانه‌ای، شناخت حاکمیت از اراضی و مالکیت آن‌ها است. اما با وجود اعتبار معاملات غیررسمی در کشور این امر امکان‌پذیر نیست. زیرا معاملات غیررسمی در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند و ثبت نشدن آن‌ها به معنای مشخص نبودن حدود اراضی و مالکیت ‌اموال غیرمنقول برای حاکمیت است. بنابراین تا زمانی که معاملات غیررسمی (عادی) اعتبار دارند، هیچگاه حکومت نسبت به اراضی خود علم پیدا نمی‌کند. علاوه بر آن صحبت از ایجاد سامانه‌های هوشمند نیز تنها یک شعار است.

فرار از پرداخت بدهی، با اعتبار معاملات غیررسمی

این کارشناسی گوشه دیگری از مشکلات اسناد غیررسمی را آشکار کرده و عنوان کرد: از جمله مشکلاتی که به واسطه اعتبار این گونه معاملات شاهد آن هستیم، عدم شناسایی اموال افراد جامعه برای حاکمیت است. اهمیت این موضوع برای قوه ‌قضائیه در زمان اجرای احکام مالی قابل لمس است. زیرا در زمانی که فردی در پرونده‌ای قضائی، محکوم به پرداخت وجه مورد نظر دادگاه شود، در صورت امتناع از پرداخت وجه مربوطه، قوه قضائیه می‌تواند در جهت احقاق حق شاکی اقدام کرده و اموال محکوم را شناسایی و پس از تبدیل اموال به وجه نقد، آن‌ها را به طلبکار پرداخت ‌کند.

وی ادامه داد: اعتبار معاملات غیررسمی باعث شده است تا محکومان بتوانند از پرداخت دیون خود سر باز بزنند، برای مثال برخی محکومان، اموال خود را به صورت غیررسمی نگه می‌دارند. بنابراین با این کار شناسایی اموال محکومان بسیار دشوار می‌شود. برخی دیگر نیز، اموال خود را با استفاده از مبایعه‌نامه‌های ساختگی به تاریخ قبل از محکومیتشان به شرکای خود انتقال می‌دهند. در این صورت عملاً اموال مذکور از زمره اموال محکوم خارج ‌می‌شود.

فرار سرمایه‌گذاران با اعتبار معاملات غیررسمی

طاهری آخرین پیامد وجود سند غیررسمی و قولنامه‌ای را  فرار سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی برشمرد و گفت: اعتبار این معاملات سبب می‌شود که در جامعه هیچ کس به طور قاطع از صحت مالکیت خود اطلاع نداشته باشد. هر چند مالک، سند رسمی و تأییدشده حکومت را هم دارا باشد اما ممکن است فردی با ارائه سند غیررسمی به تاریخ قبل از تاریخ انعقاد سند رسمی، مدعی شود که مالک اصلی دارنده سند غیررسمی است. لذا دارنده سند رسمی، ملک او را تصرف کرده است.

وی ادامه داد: این مسئله حتی می‌تواند ابعاد بزرگتری نیز داشته باشد. به طور مثال فرض کنید فعال اقتصادی یا سرمایه‌گذار، زمینی را می‌خرد. وی پس از ساخت و ساز و ایجاد کارخانه در آن محل، زمین را به محلی برای فعالیت اقتصادی و درآمدزایی تبدیل می‌کند و افرادی را جهت کار در آنجا استخدام می‌کند. پس از رونق کارخانه فردی مدعی می‌شود که مالک زمین ساخته شده است. او برای اثبات ادعای خود نیز معامله‌ی غیررسمی یا دستنویسی را به همراه دو شاهد به دادگاه معرفی می‌کند. دادگاه نیز می‌تواند با توجه به قوانین و اعتبار معاملات غیررسمی، معامله رسمی را ابطال و معامله غیررسمی را معتبر در نظر بگیرد.

انتهای پیام/پ