دفتر وکالت آنا/۱۲۳
آیا استمرار سکونت برای مستأجر حق مالکیت ایجاد می‌کند؟
حق مالکیت، برای مستأجری که طی سال‌های متمادی در ملک حضور داشته، همواره به یکی از مسائل چالش برانگیز میان مستأجر و موجر تبدیل شده است.
به گزارش خبرنگار قضائی گروه جامعه خبرگزاری آنا، استمرار حضور مستأجر در ملک طی سال‌های متوالی همواره منجر به شکل گرفتن این پرسش می‌شود که مستأجر به واسطه حضور چندین سال در یک ملک می‌تواند، ادعای مالکیت کند؟ در پاسخ به این سوال قانون وضع شده حق مالکیت در سال ۵۶ می‌گوید، زمانی که صاحب املاک اجاره‌ای از مستأجر می‌خواهد تا ملک اجاره‌ای را تخلیه کند، مستأجر ادعای مالکیت مستأجر کرده و از او مطابق با نرخ مصوب شده روز توسط کارشناسان، مبلغی را طلب می‌کند و در صورت عدم پرداخت این مبلغ توسط صاحب ملک، درصدی از املاک اجاره داده شده به مستأجر تعلق می‌گیرد که این مقدار هم بستگی به نظر کارشناسان دارد.
برای ادعای مالکیت مستأجر مطابق با قانون سال ۵۶ هیچ زمان خاصی تعریف نشده بود و مستأجر چه بعد از گذشت یک مدت طولانی و چه حتی قبل از گذشت یک سال می‌توانست ادعای مالکیت مستأجر را داشته باشد و برای نام تجاری که در آن ملک ایجاد کرده، سهم یا مبلغی را طلب کند. به این نوع معامله، فروش سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه گفته می‌شود.
در قانون سال ۵۶ مستأجر بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای بابت سرقفلی می‌توانست ادعای مالکیت املاک اجاره‌ای را داشته باشد و مالک هم تحت هر شرایط موظف به پرداخت بود. اما با وضع قانون سال ۷۶ شرایط تغییر کرد و این قانون در حال حاضر تنها مشمول کسانی می‌شود که قرارداد خود را ما بین سال های ۵۶ تا ۷۶ نوشته باشند و در غیر این صورت مشمول قانون سال ۷۶ می‌شوند.
اما نکته حائز اهمیت در مورد مغازه‌داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه) را خریداری کرده‌اند، این است که سرمایه و سرقفلی آن‌ها همیشه در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستأجر در این گونه سرقفلی‌ها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه‌ای را در مغازه‌داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد، چراکه مالکین در صورتی می‌توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستأجر انجام شده باشد. بنابراین تا زمانی که مستأجر تمام مقررات سرقفلی را کاملا رعایت می‌کند، خطر سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد.
البته براساس قانون وضع شده حق مالکیت مستأجر در سال ۷۶، هنگام تخلیه املاک اجاره داده شده، مستأجر مبلغی را مطابق با نرخ روز که توسط کارشناسان تخمین زده شده را بابت فروش سرقفلی از صاحب املاک اجاره‌ای طلب می‌کند و علاوه بر مبلغ ودیعه، مبلغ سرقفلی را به نرخ روز از صاحب ملک طلب می‌کند. به این معامله، سرقفلی واقعی گفته می‌شود که مالک املاک اجاره داده شده، بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و بر اساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.
اما در مورد املاک اجاره‌ای مسکونی، به دلیل اینکه این املاک سرقفلی ندارند، بنابراین هر اندازه که قرارداد اجاره طولانی مدت باشد، مستأجر نمی‌تواند ادعایی بابت حق مالکیت مستأجر املاک اجاره‌ای مسکونی داشته باشد. گفتنی است مغازه‌داران و کسبه قبل از خرید هرگونه سرقفلی باید همه شرایط مربوط به سرقفلی واقعی را بدانند و کسانی هم که قراردادشان مربوط به سال‌های ۵۶ تا ۷۶ بوده باید با مراجعه به مشاوران حقوقی، از همه حق و حقوق خود مطلع شوند که دچار مشکل نشوند.
انتهای پیام/۴۱۵۸/
انتهای پیام/
