نکاتی که باید در اجاره ملک رعایت شود

به گزارش خبرنگار گروه اقتصادی آنا، یکی از نکاتی که درباره شرایط اجاره باید به آن توجه کرد، معین بودن مدت آن است چرا که در غیر این صورت اجاره باطل است. همچنین مدت اجاره‌ها معمولاً یکسال تعیین می‌شود و از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نشود، زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

از سوی دیگر بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مردادماه سال 76 لازم نیست موجر، مالک عین مستاجره (مورد اجاره) باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. به عبارتی اگر شخصی خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده بنابراین قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

مالک حق کسر حق شارژ را از ودیعه مستاجر ندارد

هرچند اکنون با جدا شدن کنتورهای آب و برق مشکلات ساکنان آپارتمان‌ها برای پرداخت بهای خدمات مصرفی کم‌تر شده اما با این حال پرداخت بهای خدمات دریافتی نظیر نظافت و شارژ آسانسور و... در اغلب موارد مورد بحث است که بر اساس قانون اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی و شارژ و … باشد، نمی‌تواند راساً از ودیعه برداشت کند بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه برای دریافت حق خود اقدام کند. در حالی که در بسیاری از موارد موجران اقدام به کسر بدهی مستاجر در قالب شارژ و... از مبلغ ودیعه می‌کنند و این امر تقریبا رویه‌ای عادی تلقی می‌شود. همچنین مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد اجاره بها را پرداخت کند و رسید بگیرد.

از سوی دیگر موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات شود، حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.

تعمیرات و مجموع مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است مگر آن که در اجاره خلاف آن قید شود. به عبارتی پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و...ضروری است، برعهده مالک است.

اگر مستأجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

فوت موجر قرارداد اجاره را فسخ نمی‌کند

یکی دیگر از مواردی که در بسیاری از قراردادهای اجاره موجب اختلاف می‌شود، فوت یکی از طرفین قرارداد و درخواست بازماندگان و یا وراث برای فسخ قرارداد است در حالی که عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی‌شود و به قوت خود و تا زمان پایان مهلت قانونی آن باقی است. البته اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد، با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود، با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.

اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد و در صورت درخواست موجر مورد اجاره باید به همان وضع اولیه تحویل داده شود. از سوی دیگر اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.

برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی باید حتماً دو نفر به عنوان شاهد ذیل سند اجاره نامه را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶بهره مند شوند. از سوی دیگر بر اساس اعلام اتحادیه مشاورین املاک تمامی قراردادهای اجاره و خرید و فروش ملک باید دارای کد رهگیری باشند که در سامانه اتحادیه قابل دریافت است.

پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند، به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. همچنین اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و … از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه مستاجره است.