سند سبزرنگ مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات است؛ تنظیم قولنامه عادی برای این اسناد ممنوع است

به گزارش خبرنگار آنا، حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد کشور در تشریح آخرین وضعیت اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: این قانون از سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شده و اجرای آن مستلزم همکاری و نقش‌آفرینی شش وزارتخانه و هشت دستگاه اجرایی است؛ بنابراین بخش عمده تکالیف بر عهده دستگاه‌های حاکمیتی قرار دارد، اما مردم، مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی نیز باید با الزامات آن آشنا باشند.

وی با اشاره به ابهامات موجود درباره اسناد مشمول قانون افزود: یکی از موضوعاتی که موجب سردرگمی مردم شده، تشخیص اسنادی است که معاملات مربوط به آنها باید مطابق قانون الزام به ثبت رسمی انجام شود. برای رفع این ابهام باید توجه داشت که ملاک اصلی، رنگ و تاریخ صدور سند مالکیت است.

سند سبزرنگ؛ مشمول قانون الزام

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرد: هر سند مالکیتی که از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ صادر شده و به رنگ سبز است، مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول خواهد بود.

بابایی ادامه داد: اگر مالک چنین سندی برای ملک خود قولنامه یا سند عادی تنظیم کند، این سند عادی در مراجع قضایی و دستگاه‌های دولتی به‌عنوان مستند معامله قابل پذیرش نخواهد بود؛ بنابراین مردم باید توجه داشته باشند که برای نقل‌وانتقال املاکی که دارای سند سبزرنگ هستند، از تنظیم قرارداد‌های عادی خارج از سازوکار قانونی خودداری کنند.

وی در عین حال تأکید کرد: این محدودیت در شرایط فعلی ناظر بر اسناد مالکیت سبزرنگ مشمول قانون است و نباید آن را به سایر اسناد مالکیت تعمیم داد. اسناد دفترچه‌ای و اسناد مالکیت قدیمی آجری‌رنگ، در وضعیت فعلی مشمول همین حکم نیستند و معاملات مربوط به آنها همچنان تابع مقررات و ضوابط جاری خواهد بود.

وضعیت اسناد دفترچه‌ای و آجری‌رنگ

بابایی با اشاره به انواع اسناد مالکیت موجود در اختیار مردم گفت: اسناد مالکیت را می‌توان از نظر شکل و زمان صدور در چند گروه بررسی کرد؛ اسناد دفترچه‌ای قدیمی، اسناد مالکیت آجری‌رنگ و اسناد جدید سبزرنگ.

وی افزود: بر اساس آمار ارائه‌شده، مجموع اسناد مالکیت آجری‌رنگ و سبزرنگ حدود ۲۵ میلیون فقره است که از این تعداد، حدود ۱۲ میلیون سند سبزرنگ و ۱۳ میلیون سند آجری‌رنگ هستند.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به ضرورت تبدیل اسناد دفترچه‌ای به اسناد حدنگار بیان کرد: بر اساس تبصره ماده ۱۱ قانون جامع حدنگار، پس از پایان مهلت پنج‌ساله مقرر، ارائه خدمات ثبتی به اسناد دفترچه‌ای متوقف خواهد شد؛ بنابراین از مالکان اسناد دفترچه‌ای درخواست می‌شود برای تبدیل سند خود به سند تک‌برگ اقدام کنند.

وی خاطرنشان کرد: تبدیل اسناد قدیمی به سند جدید، موجب صدور سند سبزرنگ خواهد شد و از این جهت، مالکان باید هنگام انجام معاملات بعدی، الزامات قانون الزام را رعایت کنند.

هشدار به مشاوران املاک؛ تنظیم قولنامه عادی برای سند سبزرنگ ممنوع است

بابایی در بخش دیگری از سخنان خود با خطاب قرار دادن مشاوران املاک اظهار کرد: مشاوران املاک در ارتباط با اسناد سبزرنگ حق تنظیم قولنامه عادی و قرارداد خارج از چارچوب قانونی را ندارند.

وی افزود: در صورتی که مشاور املاکی برخلاف صراحت قانون برای ملکی با سند سبزرنگ قولنامه عادی تنظیم کند و این موضوع موجب ورود خسارت به طرفین معامله شود، مسئولیت مدنی خواهد داشت و شخص زیان‌دیده می‌تواند از طریق مراجع قانونی موضوع را پیگیری کند.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با اشاره به فراهم شدن دسترسی مشاوران املاک به سامانه‌های سازمان ثبت گفت: برای اجرای صحیح قانون، دو امکان مهم در اختیار مشاوران املاک قرار گرفته است؛ نخست احراز هویت طرفین معامله و دوم احراز اصالت ملک.

وی ادامه داد: در حال حاضر حدود ۱۳۷ هزار مشاور املاک به سامانه‌های سازمان ثبت متصل شده‌اند که حدود ۹۰ درصد مشاوران املاک کشور را شامل می‌شود.

بابایی توضیح داد: هنگامی که متقاضی به مشاور املاک مراجعه می‌کند، مشاور می‌تواند از طریق سامانه‌های مربوط، هویت مالک، تصویر وی، کد ملی و اصالت ملک را بررسی کند. همچنین وضعیت ممنوع‌المعامله بودن اشخاص نیز از طریق این دسترسی‌ها قابل بررسی است.

دو مسیر قانونی برای مشاوران املاک

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تشریح تکالیف مشاوران املاک در معاملات مربوط به اسناد سبزرنگ گفت: مشاور املاک پس از احراز هویت طرفین و اصالت ملک، مطابق ماده ۳ قانون الزام، دو مسیر پیش رو دارد.

وی افزود: مسیر نخست، تنظیم پیش‌نویس قرارداد و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی است تا اقدامات قانونی مربوط به انتقال رسمی در دفترخانه انجام شود.

بابایی ادامه داد: مسیر دوم، تنظیم قرارداد یکسان در چارچوب تبصره ۲ ماده ۳ قانون است؛ بنابراین مشاور املاک باید صرفاً در محدوده اختیاراتی که قانون برای او تعیین کرده اقدام کند و از تنظیم اسناد عادی خارج از این چارچوب بپرهیزد.

وی با اشاره به مشکلات گذشته در رسیدگی به پرونده‌های قضایی مرتبط با معاملات املاک اظهار کرد: پیش از این، در برخی پرونده‌ها مشاوران املاک ادعا می‌کردند که از هویت واقعی مراجعه‌کننده، ممنوع‌المعامله بودن او یا اصالت ملک اطلاع نداشته‌اند؛ اما با ایجاد دسترسی‌های جدید، امکان بررسی این موارد فراهم شده و زمینه طرح چنین دفاعیاتی محدودتر شده است.

برخورد با مشاوران املاک متخلف

بابایی با اشاره به تصمیمات اتخاذشده در شورای راهبری قانون الزام گفت: در این شورا درباره ضرورت نظارت بیشتر بر عملکرد مشاوران املاک تصمیم‌گیری شده و با دستور وزیر دادگستری، مقرر است تعزیرات حکومتی و اتحادیه‌های مربوط نیز در حوزه نظارت و بازرسی نقش فعال‌تری ایفا کنند.

وی تأکید کرد: مشاوران املاکی که برخلاف قانون در فرایند معاملات اسناد سبزرنگ عمل کنند، با ضمانت اجرا‌های قانونی مواجه خواهند شد. این ضمانت اجرا‌ها می‌تواند شامل جریمه، اقدامات مربوط به پروانه فعالیت و همچنین مسئولیت مدنی و جبران خسارت واردشده به اشخاص زیان‌دیده باشد.

ایجاد شناسه یکتا برای هر واحد ساختمانی؛ جلوگیری از فروش چندباره

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه، ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را از ظرفیت‌های مهم این قانون برای ساماندهی پیش‌فروش ساختمان دانست و گفت: یکی از زمینه‌های شکل‌گیری پرونده‌های متعدد قضایی و پرونده‌های دارای شاکیان فراوان، معاملات پیش‌فروش ساختمان در فضایی فاقد شفافیت و نظارت کافی بوده است.

بابایی با اشاره به پرونده‌های متعدد پیش‌فروش و تعاونی‌های مسکن اظهار کرد: در برخی از این پرونده‌ها، تعداد زیادی از مردم برای خرید یک واحد ساختمانی مبالغی پرداخت کرده‌اند، بدون آنکه امکان اطمینان از وضعیت معاملاتی آن واحد و اطلاع از فروش قبلی آن به اشخاص دیگر وجود داشته باشد.

وی افزود: در سازوکار گذشته، خریدار عمدتاً بر اساس اعتماد به فروشنده اقدام به خرید می‌کرد و اطلاعات معاملات قبلی واحد ساختمانی به شکل مؤثر و متمرکز ثبت و قابل استعلام نبود. همین مسئله زمینه فروش یک واحد به چند نفر و شکل‌گیری اختلافات و پرونده‌های قضایی گسترده را فراهم می‌کرد.

اتصال سامانه‌های شهرداری، نظام مهندسی و ثبت

بابایی درباره سازوکار جدید پیش‌بینی‌شده در ماده ۱۴ گفت: با ایجاد ارتباط وب‌سرویسی میان سازمان ثبت، شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی، اطلاعات مربوط به نقشه‌های الکترونیکی ساختمان‌ها در فرایند مشخصی تبادل می‌شود.

وی توضیح داد: پس از نهایی شدن نقشه الکترونیکی واحد‌های ساختمانی در فرایند مرتبط با شهرداری و نظام مهندسی و ارسال اطلاعات به سازمان ثبت، برای هر واحد ساختمانی یک شناسه یکتا تعریف و اطلاعات آن در سامانه‌های ثبتی ثبت می‌شود.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تأکید کرد: با این سازوکار، هر واحد ساختمانی دارای هویت مشخص و قابل رهگیری خواهد بود و در صورتی که یک واحد قبلاً به شخص دیگری فروخته شده باشد، سامانه اجازه ثبت معامله مجدد آن را نمی‌دهد؛ مگر آنکه معامله نخست به‌صورت قانونی اقاله و فسخ توافقی شود و امکان انجام معامله جدید فراهم شود.

وی این اقدام را یکی از ظرفیت‌های مهم قانون الزام برای افزایش شفافیت معاملات، جلوگیری از فروش چندباره واحد‌های ساختمانی، صیانت از حقوق خریداران و کاهش دعاوی قضایی در حوزه پیش‌فروش ساختمان عنوان کرد.

تأکید بر اطلاع‌رسانی دقیق به مردم

بابایی با تأکید بر ضرورت اطلاع‌رسانی شفاف درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: نباید با ارائه توضیحات غیر دقیق و تعمیم احکام قانونی به همه انواع اسناد، موجب سردرگمی مردم شد.

وی خاطرنشان کرد: مردم باید در وهله نخست بدانند که سند مالکیت سبزرنگ صادرشده از سوم تیرماه ۱۴۰۳ مشمول قانون الزام است و معاملات مربوط به آن باید از مسیر‌های قانونی و رسمی انجام شود. همچنین مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی باید وظایف و حدود اختیارات خود را در اجرای این قانون به‌درستی رعایت کنند.