چرا ابزارهای نوین در بازار مسکن ایران کارکرد ندارند؟

به گزارش خبرگزاری آنا، توسعه پایدار شهری و ساماندهی بازار مسکن، دو محور اصلی برنامه‌های اقتصادی کشور هستند که در سال‌های اخیر با چالش‌های جدی مواجه شده‌اند. مدیرکل اسبق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به سهم ۶۴ درصدی زمین در هزینه تمام‌شده مسکن کشور، از ساختار معیوب حکمرانی و کمبود تصنعی عرضه به‌عنوان اصلی‌ترین عامل رشد حباب‌گونه قیمت‌ها یاد کرد. در حالی که کشور تنها از ۰.۸ درصد اراضی خود برای سکونت استفاده می‌کند، تمرکزگرایی در تصمیم‌گیری و اختیار بدون مسئولیت در مراجع سیاست‌گذار، بخش مسکن را از لوکوموتیو رشد اقتصادی به حوزه‌ای انحصاری و ضدتوسعه تبدیل کرده است.

ابوالفضل نوروزی، مدیرکل اسبق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در گفت‌و‌گو با خبرنگار اقتصادی آنا، با واکاوی علل ناکارآمدی‌های موجود، معتقد است که گره کور این بخش نه در فقدان ابزار‌های فنی، بلکه در ساختار معیوب حکمرانی نهفته است.

ساختار اختیار بدون مسئولیت؛ عامل اصلی کندی توسعه شهری

نوروزی در پاسخ به این پرسش که آیا چالش اصلی توسعه پایدار شهری، کمبود فناوری است یا نحوه حکمرانی، گفت: چالش بنیادین توسعه پایدار شهری در ایران، بیش از آنکه ناشی از فقر ابزار‌ها یا فناوری‌های فنی و مهندسی باشد، ریشه در ساختار نامتوازن حکمرانی و رویکرد‌های انقباضی در تصمیم‌گیری دارد.

وی افزود: در حال حاضر کشور از نظر ابزار‌های فنی مانند فناوری‌های نقشه‌برداری، سامانه‌های اطلاعات مکانی و شیوه‌های نوین آماده‌سازی در وضعیت مطلوبی قرار دارد، اما فقدان معیار‌های داده‌محور و شفاف در استعلام‌های بین‌دستگاهی موجب شده تصمیمات به سمت سلیقه‌گرایی و کندی سوق یابند.

به گفته وی، تمرکز انحصاری اختیارات الحاق اراضی و تصویب طرح‌های توسعه شهری در پایتخت و جدایی فرایند تصمیم‌گیری از مراجع اجرایی و محلی در استان‌ها، مانع از به‌کارگیری کارآمد همین ابزار‌های فناورانه در مدیریت جامع شهری شده است.

نوروزی تصریح کرد: مسأله اصلی در نظام تصمیم‌گیری، وجود اختیار بدون مسئولیت در ساختار‌های متمرکز سیاست‌گذاری است؛ به‌گونه‌ای که مراجع تصمیم‌گیرنده، نسبت به پیامد‌های اقتصادی محدودسازی کالبدی شهرها، نظیر جهش قیمت زمین و بحران دسترسی به مسکن، پاسخگو نیستند. حل این چالش در گرو اصلاح چارچوب حکمرانی زمین از طریق تمرکززدایی، تفویض اختیارات الحاق به شورا‌های استانی و تبدیل نظارت‌های پیشینی طولانی‌مدت به نظارت‌های پسینیِ قاعده‌مند است.

زمین؛ قربانی انحصار و دارایی ضدتوسعه

وی در ادامه با تحلیل مقاومت ساختاری در بازار مسکن در برابر کاهش قیمت‌ها، افزود: ادعای وجود مقاومت ساختاری در برابر کاهش قیمت مسکن کاملاً مستدل است. سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن در ایران به‌طور میانگین به ۶۴ درصد و در کلان‌شهر‌ها به بیش از ۷۰ درصد می‌رسد که نشان می‌دهد متغیر اصلی تورم، قیمت زمین است.

این کارشناس اقتصادی گفت: علی‌رغم وجود بیش از ۱۵ درصد اراضی مستعد توسعه سکونتگاهی در کشور، مساحت سکونتگاه‌های فعلی در سطح کمتر از ۰٫۸ درصد محبوس مانده است. این انحصار و ایجاد کمبود تصنعی در عرضه زمین توسط نهاد‌های دولتی و عمومی، زمین را از یک نهاده تولیدی به یک دارایی سرمایه‌ای و ضدتوسعه تبدیل کرده و انگیزه بالایی برای حفظ ارزش حبابی آن میان ذی‌نفعان ایجاد نموده است.

نوروزی تصریح کرد: فرآیند‌های فرسایشی در پرونده‌های الحاق اراضی و مشروط‌کردن ساخت‌وساز‌ها به تکمیل زیرساخت‌ها، از جمله سازوکار‌های اصلی مقاومت در برابر گسترش افقی شهر‌ها هستند. تا زمانی که عرضه گسترده و واقعی زمین صورت نگیرد، ساختار‌های موجود مانع از تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن خواهند شد.

تحقق رشد اقتصادی برنامه هفتم؛ در گرو شکستن انحصار زمین

نوروزی در پاسخ به سؤالی درباره میزان مشارکت واقعی بخش مسکن در تحقق رشد دو درصدی مستهدف در برنامه هفتم توسعه، گفت: بخش مسکن موتور محرک اقتصاد است و ظرفیت بالایی برای تحقق رشد اقتصادی دارد، اما این هدف‌گذاری تنها زمانی عملیاتی می‌شود که زنجیره نهادی اصلاح شود.

وی افزود: اگر سیاست‌گذاران به جای تمرکز بر محدودسازی کالبدی، بر آزادسازی اراضی و شکستن انحصار زمین تمرکز کنند، بخش مسکن می‌تواند با جذب سرمایه‌های بخش خصوصی و ایجاد رونق در صنایع وابسته، سهم معناداری در رشد اقتصادی ایفا کند.

نوروزی خاطرنشان کرد: بدون هماهنگ‌سازی دستگاه‌های اجرایی و خروج دولت از نقش انحصارگر زمین، برنامه‌های توسعه تنها در حد اعداد و ارقام باقی می‌مانند و نخواهند توانست رشد دو درصدیِ هدف‌گذاری شده را محقق کنند.

مسکن؛ لوکوموتیو پیشران رشد اقتصادی در برنامه هفتم

مدیرکل اسبق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با اشاره به ظرفیت‌های کلیدی حوزه مسکن در دستیابی به اهداف کلان اقتصادی کشور، گفت: بخش مسکن به دلیل پیوند‌های گسترده پسین و پیشین با بیش از ۱۲۰ رشته صنعتی، تولیدی و خدماتی؛ از صنایع مادر مانند فولاد و سیمان گرفته تا تجهیزات ساختمانی و بازار نیروی کار، نقش یک لوکوموتیو پیشران را در اقتصاد کلان کشور ایفا می‌کند.

وی افزود: تجارب عملکردی سال‌های گذشته به‌وضوح نشان می‌دهد که رونق یا رکود در حوزه ساخت‌وساز، مستقیماً نرخ رشد اقتصادی کشور را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد؛ به‌طوری‌که فعال‌سازی اصولی این بخش می‌تواند رشد منفی این حوزه را به نرخ‌های رشد بالای ۷ درصد تبدیل کرده و سهم قابل‌توجهی از رشد اقتصادی کل کشور را تأمین کند. در نقطه مقابل، رکود در این بازار همانند لنگری بازدارنده عمل کرده و میانگین رشد اقتصادی را به شدت کاهش می‌دهد؛ بنابراین، تحقق سهم بخش مسکن در رشد دو درصدیِ پیش‌بینی‌شده در برنامه هفتم توسعه، هدفی کاملاً دست‌یافتنی و واقعی است.

نوروزی در ادامه با تأکید بر الزامات ساختاری برای تحقق این هدف، تصریح کرد: دستیابی به این مشارکت اقتصادی، مشروط به تحقق الزامات نهادی مصرح در بند «ب» ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم پیشرفت است.

وی افزود: تحقق این هدف بیش از هر چیز وابسته به تغییر نقش دولت از وضعیت فعلی یعنی تصدی‌گری و پیمانکاری مستقیم به نقش تسهیل‌گری، مردمی‌سازی ساخت و شکستن انحصار زمین است تا جریان مالی این بخش مستقیماً وارد زنجیره تأمین مصالح بومی و حمایت از استادکاران محلی شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: یکی دیگر از پیش‌شرط‌های قطعی برای فعال‌سازی ظرفیت رشد اقتصادی، استفاده از ارزش‌افزوده اراضی الحاقی جهت تأمین هزینه‌های زیرساختی و همچنین جلب مشارکت توسعه‌گران نهادی از جمله بنیادها، سازمان اوقاف و شهرداری‌ها است.

وی در پایان تأکید کرد: دولت باید با خروج از اتکا به اعتبارات عمومی بودجه، زمینه را برای ورود این سرمایه‌ها به پروژه‌های زیرساختی فراهم کند تا بخش مسکن بتواند به عنوان موتور محرک، اهداف رشد اقتصادی برنامه هفتم را محقق سازد.