بازگشت سرمایهگذاران به بجنورد با افزایش تراکم ساختمانی/ این مصوبه موتور محرک نوسازی بافتهای فرسوده است
خبرگزاری آنا ـ حسین بوذری؛ افزایش تراکم ساختمانی، بهویژه در استانهای محروم یا در حال توسعه، میتواند یک استراتژی کلیدی برای مدیریت منابع، تحریک رشد اقتصادی و بهبود عدالت فضایی باشد. در حالی که در شهرهای بزرگ گاهی از تراکم به عنوان یک معضل یاد میشود، در استانهای محروم، تراکم هدفمند میتواند نقش یک توسعهدهنده شتابان را ایفا کند.
براین اساس، پس از گذشت سالها از تبدیل بجنورد به مرکز استان خراسانشمالی، خلأ ناشی از عدم انطباق طرح جامع اولیه با نیازهای جدید جمعیتی و اداری به یک چالش بزرگ تبدیل شده بود و این محدودیتهای تراکمی، به تدریج، موتور محرک بخش ساختمان را کند کرده و انگیزه سرمایهگذاریهای بزرگ را از میان برده بود. با این حال، پس از سالها پیگیری توسط شهروندان، سازندگان و سرمایهگذاران، سرانجام تدابیر لازم اتخاذ شد.
براساس نظارت دقیق کارشناسان استانی و با بهکارگیری مشاور بومی، مطالعات دقیقی بر روی محلات واجد شرایط انجام پذیرفت و این فرآیند کارشناسی و فنی، منجر به تدوین ضوابط اجرایی جدیدی شد که نهایتاً از فیلتر شورای برنامهریزی و توسعه استان عبور کرده و تأییدیه نهایی را از شورای عالی شهرسازی و معماری ایران دریافت کرد و اکنون، این مصوبه که از نظر قانونی کاملاً مستند است، آماده عملیاتی شدن در هفته آینده خواهد بود.
هدف اصلی این تغییر، رفع انباشت تقاضای مسکن است که بهدلیل محدودیتهای توسعه افقی، به سمت توسعه عمودی هدایت شده بود و این مصوبه قرار است با فعالسازی مجدد صنعت ساختمان که ستون فقرات اقتصاد بجنورد محسوب میشود، موجب افزایش اعتبارات شهرداری شود و علاوه بر این، مشوّقهایی برای پاکسازی بافتهای فرسوده و تجمیع قطعات کوچک زمین (حداقل ۲۵۰ متر مربع) در نظر گرفته شده که نتیجه آن، ارتقاء کیفیت شهری، کاهش قیمت مسکن و اجارهبها و رونق اقتصادی منطقه خواهد بود.
برای پروژههایی که فراتر از ضوابط استاندارد نیاز به بلندمرتبهسازی دارند، مسیر اخذ مجوز از طریق ارائه طرح توجیهی پیشبینی شده است.
جذب سرمایه و تحریک ساخت و ساز: در استانهای محروم، اقتصاد محلی اغلب به شدت به صنعت ساختمان وابسته است. افزایش مجاز تراکم، توجیه اقتصادی بیشتری برای سرمایهگذاران (بومی و غیربومی) ایجاد میکند تا پروژههای بزرگتری را تعریف کنند، چراکه ارزش زمین در برابر سرمایهگذاری اولیه افزایش مییابد و این امر مستقیماً منجر به ایجاد شغل در بخشهای ساختمانی و صنایع وابسته میشود.
افزایش ارزش منطقهای زمین: با فراهم شدن امکان ساختوسازهای باکیفیتتر و بلندمرتبهتر (که معمولاً ارزش بیشتری دارند)، ارزش زمین در آن مناطق افزایش یافته و این امر میتواند به افزایش درآمدهای شهرداری از محل عوارض ساخت و ساز کمک کند که این درآمدها میتوانند صرف بهبود خدمات عمومی شوند.
کاهش فرار سرمایه و نیروی کار: اگر شهر مرکز استان یا قطب منطقهای نتواند پاسخگوی نیازهای مسکن متخصصین و سرمایهگذاران باشد، این افراد به شهرهای بزرگتر مهاجرت میکنند و افزایش تراکم به شهر اجازه میدهد تا تقاضای مسکن این جمعیت هدف را در داخل استان جذب و از فرار سرمایه جلوگیری کند.
براین اساس، با توجه به تحول بجنورد به مرکز استان و فشارهای ناشی از مهاجرت و محدودیتهای جغرافیایی، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوبهای مهم برای افزایش تراکم ساختمانی در این شهر را نهایی کرد.
این اقدام با هدف پاسخگویی به تقاضای مسکن، رونق اقتصادی و نوسازی بافت شهری صورت پذیرفته است.
از سوی دیگر با توجه به تحولات سریع جمعیتی و اداری پس از انتخاب بجنورد بهعنوان مرکز استان خراسانشمالی، «طرح جامع فعلی» شهر که در مقیاسی پیش از این تحول تدوین شده بود، دیگر پاسخگوی نیازهای کالبدی و زیرساختی جدید نبود.
محدودیتهای جغرافیایی موجود، مانع توسعه افقی شهر شده و فشار فزاینده تقاضای مسکن و اراضی اداری را به طور ناگزیر به سمت راهکار «توسعه عمودی» هدایت کرده است.
این وضعیت، نیاز مبرم به بازنگری در ضوابط شهرسازی و افزایش تراکم را به یکی از دغدغههای اصلی مدیریت شهری تبدیل کرد.
در پی این نیاز حیاتی و پس از انجام مطالعات تکمیلی توسط یک مشاور بومی با حساسیت بالا، مصوبه نهایی افزایش تراکم تدوین و مراحل قانونی خود را پیمود.
این طرح پس از تصویب در شورای برنامهریزی و توسعه استان، سرانجام تأیید نهایی مرجع عالی کشوری، یعنی «شورای عالی شهرسازی و معماری ایران» را دریافت کرد.
این مصوبه رسمی که با تصویب در هفته آینده قابلیت اجرایی پیدا میکند، نهتنها به شایعات غیرکارشناسی گذشته پایان میدهد، بلکه سنگ بنای رونق اقتصادی محلی را نیز بنا مینهد.
از منظر اقتصادی، این مصوبه مستقیماً صنعت ساختمان که موتور محرک اقتصاد بجنورد است را تقویت خواهد کرد و منجر به افزایش اعتبارات شهرداری و همچنین کاهش قیمت مسکن و اجارهبها از طریق پاسخگویی به تقاضای بازار خواهد شد.
علاوه بر این، طرح مشوّقهایی برای نوسازی بافتهای فرسوده و تجمیع قطعات ریزدانه (با حداقل مساحت ۲۵۰ متر مربع) در نظر گرفته تا ضمن افزایش ایمنی شهری، زمینه توسعه زیرساختها و بازگشایی معابر فراهم آید.
خبرنگار آنا با محور «افزایش تراکم ساختمانی در بجنورد در قالب افزایش یک سقف» که احتمالاً در هفته جاری یا هفته آینده برای اجرا تصویب میشود گفتوگویی را با سیدعلی میرکریمی مدیرکل راه و شهرسازی استان خراسانشمالی ترتیب داده است.
گپ و گفت آنا با میرکریمی در پی میآید:
طرح افزایش تراکم ساختمانی با حساسیت کامل تدوین شد
آنا: ریشه اصلی نیاز به تصویب افزایش تراکم در بجنورد چه بود؟
میرکریمی: ریشه اصلی این نیاز، عدم تطابق «طرح جامع فعلی» با جایگاه جدید شهر بجنورد بهعنوان مرکز استان است.
مصوبه اولیه طرح جامع پیش از این تحول سیاسی و اداری تدوین شده بود و در نتیجه، با مهاجرت گسترده و افزایش تقاضا برای مسکن و اراضی اداری و بهدلیل محدودیتهای جغرافیایی و کالبدی، توسعه افقی عملاً با چالش مواجه شده و تقاضا به سمت توسعه عمودی هدایت شد.
آنا: وضعیت فعلی مصوبه افزایش تراکم چگونه است و چه زمانی اجرایی میشود؟
میرکریمی: پس از انتخاب مشاور بومی و انجام مطالعات تکمیلی، طرح افزایش تراکم ساختمانی با حساسیت کامل تدوین شد و این مصوبه پس از تصویب در شورای برنامهریزی و توسعه استان خراسانشمالی، نهایتاً به تأیید شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسید و انتظار میرود که در هفته آینده قابلیت اجرایی پیدا کند.
آنا: شایعات قبلی مبنی بر افزایش طبقات صحت دارد؟
میرکریمی: در سالهای گذشته، برخی اظهارات غیرکارشناسی و غیرمسئولانه درباره افزایش طبقات مطرح شده بود که فاقد وجاهت قانونی و غیرواقعی بودند و موجب خدشه در اعتماد اجتماعی شدند.
مصوبه فعلی براساس یک فرآیند رسمی و مطالعات دقیق استخراج و ابلاغ شده و تنها ضوابط نهایی این مصوبه رسمیت اجرایی دارد.
تشویق سرمایهگذاران بومی و افزایش توجیه اقتصادی ساختوساز
آنا: با توجه به اهمیت اقتصاد محلی، چه تأثیر اقتصادی مثبتی از مصوبه افزایش تراکم دارید؟
میرکریمی: اقتصاد بجنورد تا حد زیادی مبتنی بر صنعت ساختمان است و ابلاغ این مصوبه عاملی خواهد بود برای رونق ساخت و ساز که به تبع آن شاهد افزایش اعتبارات شهرداری خواهیم بود.
همچنین، این مصوبه با تشویق سرمایهگذاران بومی و افزایش توجیه اقتصادی ساختوساز در مقایسه با شهرهای مجاور، سرمایهگذاری را به سمت بجنورد هدایت میکند و مزایای کالبدی شامل تشویق به نوسازی بافتهای فرسوده و اراضی بایر رها شده است و این امر منجر به بازگشایی معابر در بافتهای فرسوده شده و همچنین تشویق به تجمیع قطعات ریزدانه (مشروط به داشتن حداقل مساحت ۲۵۰ متر مربع برای قطعات مشمول طرح) میشود.
آنا: شاید مردم استان خراسانشمالی این دغدغه را داشته باشند که مصوبه افزایش تراکم ساختمان تأثیری بر بازار مسکن و اجارهبها خواهد داشت؟
میرکریمی: بله، یکی از اهداف کلیدی توسعه بازار مسکن و پاسخگویی مؤثر به تقاضای موجود است و پیشبینی میشود که این امر در نهایت منجر به کاهش قیمت مسکن و اجارهبها در سطح شهر، ایجاد اشتغال و رونق بخشهای وابسته شود.
آنا: درباره اراضی با مقیاس بزرگ که متقاضی احداث مجتمعهای بلندمرتبه فراتر از ضوابط عمومی هستند، رویه قانونی چگونه تعریف شده است؟
میرکریمی: سازندگان و هلدینگهایی که متقاضی احداث بنای بلندمرتبه فراتر از ضوابط ابلاغی در اراضی بزرگ مقیاس هستند، باید طرح توجیهی خود را مطابق با دستورالعمل بلندمرتبهسازی تهیه کرده و مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران را اخذ کنند و از منظر اجتماعی، این مصوبه به حذف اراضی رها شده و ناامن شهری از طریق نوسازی کمک میکند.
همچنین، از طریق تأمین سهم خدمات حاصل از تفکیک قطعات بزرگ مقیاس، شاهد افزایش زمینپذیری در محلات شهری خواهیم بود.
آنا: مراحل طی شده برای تصویب مصوبه افزایش تراکم تا چه حد قانونی و با لحاظ نظرات ذینفعان بوده است؟
میرکریمی: تأکید میکنم که مصوبه حاضر با در نظر گرفتن ملاحظات فنی، نظرات ذینفعان و پس از طی موفقیتآمیز مسیر قانونی مصوب شده و از زحمات مجموعه استانداری، شهرداری و اعضای شورای اسلامی شهر بجنورد تقدیر میکنیم.
انتهای پیام/
