ابزارها و راهکارهای جدید بانک مسکن در بازار سرمایه

به گزارش گروه اقتصادی آنا به نقل از پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، چندی پیش از سوی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم بخشی از راهکارهای برون‌رفت از رکود در بازار معاملات مسکن تشریح شد که طی آن، وزیر راه و شهرسازی به انتشار ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی بانک مسکن اشاره کرد و از انتشار آن در آینده‌ای نزدیک خبر داد.

انتشار اوراق رهنی که تحت‌عنوان MBS در دنیا شناخته می‌شود، روشی است که از طریق آن بانک مسکن چندین هزار میلیاردتومان تسهیلاتی را که تحت‌عنوان وام به متقاضیان واگذار کرده و طی مدت زمان طولانی ۱۲ سال و با اقساط ماهیانه توسط مردم به بانک بازمی‌گرداند را با این روش، به دارایی امروز خود تبدیل می‌کند.

در این روش بانک مسکن از طریق MBS درآمدهای آتی خود را از بازپرداخت اقساط ماهیانه توسط متقاضیان تنزیل می‌کند و اقساط توسط اشخاص، سازمان‌ها و ارگان هایی که اوراق را خریداری می‌کنند، دریافت خواهد شد. بدین ترتیب بانک مسکن همواره خود را به روز خواهد کرد و دارایی هایش نیز در گردش مداوم خواهند بود.

همچنین بر اساس گفته‌های دست‌اندرکاران و کارشناسان، اوراق رهنی بانک مسکن، ظرفیت ۱۰ هزار میلیارد تومان را دارد و می‌توان با این روش پول کلانی را به سیستم بانک مسکن وارد کرد بدون آنکه متکی به منابع بانک مرکزی باشد.

در این باره ابوالقاسم رحیمی‌انارکی عضو هیات‌مدیره بانک مسکن گفته است: کاری که دارد توسط بانک مسکن انجام می‌شود کاری جدید است که پیش‌تر، هیچگاه توسط بانک مسکن انجام نشده بود. در عین‌حال، روش انتشار اوراق رهن ثانویه از حدود 20 سال گذشته در کشورهای توسعه یافته در حال انجام است و روشی قابل قبول در اداره بانک‌ها به شمار می‌رود.

عضو هیات مدیره بانک مسکن همچنین گفت:با روش MBS این امکان برای بانک فراهم می‌شود تا بتواند این منابع را قالبی (یک‌جا) واگذار کند و منابعش را بتواند سریع احصا کرده و در تامین مالی مسکن (پرداخت تسهیلات جدید)، بار دیگر مورد استفاده قرار دهد تا حجم بازار رهنی را تا حد قابل توجهی افزایش دهد.

در همین زمینه سیدمحسن فاضلیان مدیرعامل تامین سرمایه بانک‌مسکن گفت: وجوه حاصل شده به ‌طور عمده صرف سرمایه‌گذاری در پروژه‌هایی با خالص ارزش فعلی مثبت می‌شود. بهبود ساختار ترازنامه مالی، تسهیل در تامین مالی بخش مسکن، اصلاح ساختارهای مالی بنگاه‌های دارای وام‌های رهنی به ویژه بانک‌ها و شرکت‌های لیزینگ، توسعه ابزارهای جدید در بازار سرمایه و همچنین عمق بخشی به این بازار از جمله مزیت‌های این اوراق رهنی خواهد بود.

فاضلیان ساختار این اوراق را بسیار ساده دانست و گفت: به لحاظ شکلی، قیمت اسمی هر فقره اوراق بهادار رهنی یک میلیون ریال است که با نرخ سود ۱۸.۵ درصد تعیین شده و سود این اوراق هر سه ماه یک‌بار از تاریخ انتشار آن پرداخت می‌شود.

مدیر عامل تامین سرمایه بانک مسکن گفت: ارکان این اوراق به ترتیب شامل بانک مسکن به عنوان بانی و ضامن این اوراق، شرکت تامین سرمایه بانک مسکن به عنوان متعهد پذیره‌نویسی و بازارگردان، شرکت کارگزاری بانک مسکن به عنوان عامل فروش و شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه به عنوان عامل پرداخت سود این اوراق هستند.

وی سپس به فرآیند انتشار اوراق رهنی اشاره کرد و گفت: در این فرآیند پس از اینکه خریداران دارایی‌های حقیقی از موسسات مالی تسهیلات دریافت کردند، موسسات مالی تسهیلات رهنی را به ناشر(SPV) می‌فروشند و ناشر وجوه لازم برای خرید تسهیلات رهنی را از محل انتشار اوراق رهنی تامین می‌کند.

بنا بر این گزارش، سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز انتشار ۳ هزار میلیارد اوراق رهنی را به عنوان جدیدترین ابزار مالی تامین مالی در بازار سرمایه صادر کرد.

بر مبنای تعریف سازمان بورس و اوراق بهادار، اوراق رهنی، اوراق بهاداری است که ناشر به منظور خرید مطالبات رهنی منتشر می‌کند. مطالبات رهنی شامل مطالبات مدت‌دار اشخاص حقوقی ناشی از قراردادهای مبادله‌ای از قبیل فروش اقساطی، اجاره به شرط تملیک و جعاله (به استثنای سلف) است که دارای وثیقه رهنی است؛ این اوراق در بورس‌ها یا بازارهای خارج از بورس قابل معامله هستند.

از جمله مزایای انتشار این اوراق می توان به تحرک بخشی به اقتصاد در حوزه مسکن، بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک، افزایش سودآوری، بهبود نسبت‌های مالی، خارج کردن دارایی‌های بانک‌ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی‌ها اشاره کرد.