قرارداد‌های استاندارد، کلید شفافیت و پیشگیری از اختلافات در معاملات املاک

به گزارش خبرگزاری آنا، آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول در مهرماه ۱۴۰۳ ابلاغ شد تا فرآیند ثبت معاملات را ساماندهی کند. این آیین‌نامه توجه ویژ‌ه‌ای به موضوع قرارداد‌های استاندارد دارد و هدف آن کاهش ریسک معاملات و جلوگیری از اختلافات قانونی است. دراین‌باره حمید هرائینی، حقوق‌دان و وکیل پایه یک دادگستری کرج توضیحاتی را در گفت‌و‌گو با آنا ارائه داد.

این حقوق‌دان معتقد است قرارداد‌های استاندارد با شرایط مشخص و شفاف، علاوه‌بر حفظ حقوق طرفین، می‌تواند از بروز دعاوی حقوقی و کیفری جلوگیری کند. از آنجا که این قرارداد‌ها تحت نظارت قوه قضاییه و با مشورت حقوق‌دانان تدوین شده است، به ارتقای شفافیت و صحت معاملات کمک خواهد کرد.

هرائینی، درباره قرارداد‌های استاندارد گفت: قرارداد‌های یکسان یا استاندارد که هم در ماده ۱و هم ۳ قانون الزام به ثبت معاملات راجع‌به آن صحبت شده، در این آیین‌نامه ۲ مدل تعریف شده است. یک سری قرارداد‌های استاندارد و متحدالشکل با شرایط یکسان و قابل تغییر؛ یعنی با امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی. در بخشی از آیین‌نامه هم از قرارداد‌هایی صحبت می‌شود که امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی را ندارد؛ یعنی آیین‌نامه ۲ مدل قرارداد را پیش‌بینی کرده است که باید در سامانه ادارۀ ثبت بارگذاری کند و امکان دسترسی افراد از جمله دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی را فراهم کند.

این حقوق‌دان در توضیح مزایای قرارداد‌های استاندارد عنوان کرد: در مورد بحث ثبت قرارداد‌های مربوط به انتقال حقوق مالکانه و انتقال حقوق و شرایطی که ممکن است نسبت به مال غیرمنقول اتفاق بیفتد و معاملات دیگری که ممکن است نسبت به مال غیرمنقول اتفاق بیفتد؛ از قبیل عقد صلح، حق ارتفاق و... این قرارداد‌ها می‌تواند کمک کند به این‌که افراد با درک وارد هر نوع خاص عقد نظیر عقد بیع، صلح و سایر عقود شوند و درک شرایطی را داشته باشند که بین خودشان مقرر داشتند و اگر سامانه اجازه دهد همۀ شرایطی که طرفین دارند، اضافه شود. در کل ایجاد قرارداد‌های استاندارد و یکسان می‌تواند کمک کند به این‌که ریسک تفاوت‌های شروط و تعهدات مندرج در قرارداد با آنچه که قانون‌گذار مد نظرش است، کمتر شود.

نقش قرارداد‌های استاندارد در جلوگیری از دعاوی و اختلافات معاملاتی

هرائینی در پاسخ به این سؤال که آیا قرارداد‌های استاندارد می‌تواند به کاهش دعاوی کمک کند، بیان کرد: بله، خیلی می‌تواند کمک کند. یکی از مواردی که محل اختلاف و دعاوی افراد است این است که شروطی را در قرارداد می‌گنجانند که مخالف قوانین عقلی است؛ مثلاً برای عقد بیع وجود بایع، خریدار، شرایط ضمن عقد و شرایط و توصیف مورد معامله اهمیت دارد. ممکن است در بعضی از قرارداد‌هایی که اشخاص بین خودشان مقرر می‌دارند این موارد لحاظ نشود و محل اختلاف افراد و سودجویی یکی از طرفین قرارداد قرار بگیرد.

این وکیل پایه یک دادگستری ادامه داد: در قرارداد‌های استاندارد که با نظارت قوه قضاییه و با جلب نظر حقوق‌دانان مختلف و بررسی زمینه‌های مختلف معاملاتی اشخاص و با توجه به عرف معاملاتی که در کشور انجام می‌شود، قاعدتاً همۀ این موارد را در نظر می‌گیرند و به یک قرارداد می‌رسند. قرارداد‌های استاندارد بسیار می‌تواند به معاملات کمک کند و این‌که معاملات به چه شکلی انجام شود.

تأثیر معاملات برخط در افزایش صحت و شفافیت قرارداد‌ها

وی درخصوص معاملات برخط اظهار داشت: با توجه به این‌که در قانون قرار شده است سامانه‌ای از طرف ادارۀ ثبت برای معاملات برخط تعریف شود که افراد درخصوص داده‌هایی از قبیل هویت طرفین معامله، اصالت و صحت سند و اسنادی که طرفین معامله به همدیگر ارائه می‌کنند، بتوانند بررسی‌های لازم را انجام دهند و این سامانه را در اختیار دلالان و بعداً در اختیار افراد و اشخاص حقیقی و حقوقی قرار خواهد داد. اگر زیرساخت‌های لازم توسط ادارۀ ثبت انجام شود و در دسترس افراد به خصوص متعاملین و دلالان مشاور املاک قرار بگیرد می‌تواند در انعقاد قرارداد‌های صحیح و جلوگیری از اختلافات بعدی طرفین معامله مؤثر قرار بگیرد.

این حقوق‌دان در پایان گفت: در آیین‌نامه تقریباً مواردی که از قبل لازم بود، پیش‌بینی شده است؛ به شرط این‌که اطلاع‌رسانی شود و مراجعی که در قانون تکلیف دارند نظیر ادارۀ ثبت، ادارۀ راه و شهرسازی بیایند و تکالیفشان را در موارد مقرر قانونی انجام دهند. به نظرم این قانون، قانون بسیار خوبی است و می‌تواند جلوی بسیاری از شکایت‌های کیفری و حقوقی مردم علیه یکدیگر را بگیرد. این به نظم اجتماعی، کاهش ورودی پرونده‌ها به قوه قضاییه منتهی خواهد شد. امیدوارم که این اتفاقات را در آیندۀ نزدیک شاهد باشیم.