آیا مصوبه حمایتی ستاد کرونا از مستأجران ضمانت اجرائی دارد؟

 به گزارش خبرنگار حوزه رفاه گروه اجتماعی خبرگزاری آنا، وفور خانه‌های خالی و عدم برنامه‌ریزی برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد، توقف ساخت مسکن توسط دولت یازدهم و دوازدهم و همچنین خیل عظیم جمعیت بی‌خانه، سر زخم کهنه‌ای را باز کرده و مسئله مستأجران در شیوع کرونا را چند برابر کرده است.

مقرر کردیم اجاره‌بها در تهران 25 درصد بیشتر از سال قبل نباشد

حسن روحانی رئیس‌جمهور که از آخرین ساختمان ساخته شده در دولتش سال‌ها می‌گذرد یکشنبه 8 تیر در جلسه ستاد ملّی مقابله با کرونا درباره مشکل مستأجران گفت: مقرر کردیم اجاره‌بها از فردا در تهران نمی‌تواند ۲۵ درصد بیشتر از سال قبل باشد. در سایر کلان‌شهرها از ۲۰ درصد بیشتر نباید باشد و در بقیه شهرها، هم ۱۵ درصد. این مبنایی برای افزایش اجاره‌بها است

وی افزود: اینکه اجاره‌بهایی که از فردا منعقد می‌شود تا کی معتبر است، محل بحث است. تصمیم بر این است تا زمانی معتبر باشد که وزارت بهداشت شرایط این ویروس را از حالت اضطرار خارج کند. از آن تاریخ به بعد، قرارداد‌ها سه ماه دیگر تمدید می‌شود و بعدازآن سه ماه، موجر و مستأجر می‌توانند با توافق جدیدی باهم ادامه دهند.

جزئیات بسته حمایت از مستأجران

محمود محمودزاده، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی هم فرمول پیچیده بسته حمایت از مستأجران را ارائه کرده و گفت: در شرایطی که موجر قصد اجاره دادن ملک خود را داشته باشد، موظف است قرارداد خود را مطابق نرخ مصوب اعلام‌شده و با مستأجر ساکن در واحد مسکونی تمدید کند.

وی افزود: در شرایطی که تسهیلات ودیعه مسکن حتی با بالاترین نرخ سود تسهیلات یعنی ۱۸ درصد اعطا شود، مستأجر نفع ۵۰ درصدی می‌‎برد؛ زیرا در شرایطی که قصد پرداخت اجاره معادل مبلغ رهن را داشته باشد، مجبور به پرداخت ۳۰ تا ۳۶ درصد مبلغ رهن است و بدین ترتیب موجر از پرداخت ۵۰ درصد رقم اجاره معادل مبلغ ودیعه مسکن معاف خواهد بود.

هرچند وی در بیان روند تصویب بسته حمایتی از مستأجران در قالب تسهیلات ودیعه مسکن، افزود: جزئیات مدل از سوی وزارت راه اعلام‌شده و در حال منتظر تأمین مالی به‌منظور ارائه تسهیلات هستیم.

فارغ از اینکه این حکم دستوری بدون وجود زیرساخت‌ها و زمینه‌های لازم قابل‌اجرا هست یا نه و اینکه همین امر می‌تواند موجب افزایش پرونده‌های اختلاف موجر و مستأجر در اثر انعقاد قراردادهای زیرزمینی و ... شود و یا اساساً آیا منابع لازم برای تهیه و ارائه این بسته‌ها وجود دارد یا خیر، باید دید نظر حقوقدانان در خصوص این حکم چیست؟

عضو شورای نگهبان: ستاد ملی مقابله با کرونا صلاحیت مقرره گذاری در این خصوص را ندارد

هادی طحان نظیف، عضو جوان شورای نگهبان در واکنش به این دستور رئیس‌جمهور و رئیس ستاد ملی مقابله با کرونا در توییتر نوشت: «اوضاع مسكن نابسامان است و دولت برای حل معضل مستأجران باید تدبیری فوری بیندیشد اما ستاد ملی مقابله با کرونا صلاحیت مقرره گذاری در این خصوص را ندارد و اختیارات او محدود به مسئله کرونا است. اصل عدم صلاحیت در حقوق عمومی اجازه نمی‌دهد نهادها از صلاحیت‌های خودشان پا فراتر گذارند.»

صلاحیت در حقوق عمومی گاه نسبی است

رضا قربانی، حقوقدان و وکیل پایه‌یک دادگستری در خصوص صلاحیت عمومی گفت: به مجموعه اختیارات و وظایف محول و یا تحمیلی به یک نهاد، اداره یا مأمور برای انجام مأموریت را صلاحیت عمومی می‌نامند و البته برخی صلاحیت را نوعی اقتدار مثل قدرت عمومی و دولتی که بر منشأ قانونی و مبنای حقوقی مبتنی است را هم در تعریف صلاحیت عمومی می‌دانند و بر همین مبنا و تعریف برخی بزرگان حقوق عنوان می‌کنند که صلاحیت توانایی حقوقی است که مقام عمومی به‌واسطه‌ آن به انجام‌وظیفه می‌پردازد البته صلاحیت به معنای اقتدار ابعاد مختلفی خواهد داشت که به جهت پرداختن به اصل موضوع و پاسخ به سؤال اصلی، به آن ورود نمی‌کنیم.

وی افزود: آنچه اینجا مطرح‌شده و بر اساس آن این سؤال پیش‌آمده این نکته‌ی مهم است که در حقوق عمومی اصل بر عدم صلاحیت است اما باید این مهم را در نظر داشت که اصل در حقوق عمومی عدم صلاحیت مقام عمومی است مگر آن قسمت که صلاحیت به‌موجب قانون به وی اعطاء شده باشد.

این حقوقدان تأکید کرد: بنابراین درست است که مداخله‌ اشخاص در امور عمومی و یا به‌نوعی مداخله‌ی مقامات عمومی در امور خارج از صلاحیت خود ازلحاظ قانونی ممنوع است اما بر اساس آنچه اشاره شد و بسیار مهم است اینکه وقتی در اوضاع‌واحوال و شرایط خاص (چون شیوع ویروس کووید-19 یا کرونا ویروس) قرار می‌گیریم بر اساس تشریفات قانونی وظایفی محول می‌شود که صلاحیت را قانونی می‌کند و دیگر منع و ممنوعیتی ندارد و این همان نکته‌ی مهم است که نباید آن را فراموش کرد و به‌طور کل اصل عدم صلاحیت در حقوق عمومی را مطرح کرد.

وی افزود: به بیانی دیگر در اصل ۱۲۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران آمده است رئیس‌جمهور می‌تواند در موارد خاص بر حسب ضرورت و با تصویب هیئت‌وزیران نماینده با نمایندگانی ویژه با اختیارات مشخص تعیین نماید در این موارد تصمیمات نماینده یا نمایندگان مذکور در حکم تصمیمات رئیس‌جمهور و‌ هیئت‌وزیران خواهد بود بنابراین بسیار روشن است که این اصل بدان معناست که نمایندگان ویژه رئیس‌جمهور حق وضع مقررات و تصمیماتی که عامه مردم را درگیر خود می‌کند مانند آیین‌نامه‌ها و تصویب‌نامه و ... را دارند هرچند شورای نگهبان تفسیری بر آن داشتند به‌هرحال در موارد خاص صلاحیت در حقوق عمومی را دارند و مهم‌تر آنکه به نفع مردم و عموم، خصوصاً مستأجران که از اقشار کم‌درآمد و ضعیف جامعه هستند و باید موردحمایت جدی به‌ویژه در این شرایط سخت و بحرانی کرونایی نیز با این تورم روزافزون نیز قرار دارند و باید موردحمایت قرار گیرند و به‌عبارت‌دیگر می‌توان گفت صلاحیت در حقوق عمومی گاه نسبی است.

مصوبه حمایتی ستاد کرونا از مستاجران ضمانت اجرائی ندارد

امیرحسین صفدری حقوقدان و پژوهشگر مسائل حقوقی در گفتگو با خبرنگار گروه اجتماعی خبرگزاری آنا، با اشاره به ماده 466 قانون مدنی گفت: اجاره عقدی است که به‌موجب آن، مستأجر، مالک منافع «عین مستأجره» می‌شود، اجاره ‌دهنده را «موجر» و اجاره‌کننده را «مستأجر» و مورد اجاره را «عین مستأجره» گویند و مورد اجاره مطابق با ماده 467 قانون مدنی می‌تواند اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.

وی افزود: متأسفانه ویروس کرونا تأثیرات زیادی از خود به‌جای گذاشته است و از طرفی بیشترین تأثیر را در آن در حوزه اقتصاد بوده است و روند افزایشی قیمت دلار، طلا، اجناس موردنیاز مردم به همراه رکود اقتصادی و کاهش ارزش پول ملی و... زندگی‌ها را سخت‌تر از قبل کرده است و مهم‌ترین بحثی که در حال حاضر در جامعه وجود دارد بحث قیمت‌های بالای خودرو و خریدوفروش مسکن و بخصوص روند افزایشی بسیار بالای اجاره خانه‌ها در تمامی نقاط کشور مشکلات زیادی را برای مردم به وجود آورده است.

این پژوهشگر مسائل حقوقی با اشاره به مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا گفت: مسئله‌ای که در این خصوص اهمیت پیدا می‌کند این است که آیا این مصوبه ضمانت اجرا دارد یا ندارد؟ و آیا با درآمد مردم هم همخوانی دارد یا خیر؟ در پاسخ به این سؤال باید گفت در وضعیت موجود با توجه به تعطیلی کسب‌وکارها و افزایش قیمت دلار و طلا و... همین 25 درصد هم مبلغ بسیار زیادی است که مردم باید پرداخت کنند.

چه رئیس‌جمهور اجازه و امکان صدور و اعلام این مصوبه را داشته باشد و چه نداشته باشد باید به ضمانت اجرای آن و آماده بودن زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن‌هم توجه شود. مشکل مسکن با وجود یا عدم وجود کرونا یکی از مسائل ریشه‌ای کشور است و بدون تدبیر یک راه‌حل مناسب و دائمی نمی‌توان آن را حل کرد. با استمرار حضور کرونا و نابسامانی و عدم ثبات در شرایط اقتصادی، موضوع مسکن می‌تواند به مسائل اجتماعی دیگر نیز دامن بزند.

وی تأکید کرد: ایراد دیگری که می‌توان به این مصوبه وارد کرد این است که در حال حاضر صاحب‌خانه‌ها به این مصوبه توجهی نمی‌کنند و این مصوبه ضمانت اجرایی ندارد که از صاحب‌خانه‌ها بازخواست شود که چرا بیش از این مبلغ تعیین‌شده افزایش قیمت اجاره‌ها را داده‌اند و اکثر صاحب‌خانه‌ها پس از پایان قرارداد اجاره مستأجر را بیرون می‌کنند و قراردادی جدید با نرخ جدیدی که خودشان دوست دارند منعقد می‌کنند و این کار قابل‌پیگیری هم نیست، چراکه الزامی برای ثبت قراردادهای اجاره در هیچ سامانه‌ای به‌صورت رسمی وجود ندارد و اکثر صاحب‌خانه‌ها خودشان قرارداد را منعقد می‌کنند و حتی از بنگاه‌های املاک هم استفاده نمی‌کنند تا این قرارداد ثبت شود و کد رهگیری برای آن قراردادها صادر شود.

صفدری افزود: به‌عنوان یک پژوهشگر در حوزه علم حقوق به دولت محترم پیشنهاد می‌کنم ابتدا سامانه‌ای جامع طراحی کند و تمامی صاحب‌خانه‌ها را ملزم به ثبت قراردادهای اجاره خود در آن سامانه کند و برای هر قرارداد یک کد رهگیری جداگانه صادر شود تا زمانی که قرارداد پایان یافت صاحب‌خانه نتواند بیش از آن مقداری که قانون معین کرده است افزایش قیمت اجاره‌بها داشته باشد. اگر دولت ضمانت اجرای قوی برای این مصوبه در نظر بگیرد دیگر شاهد افزایش نجومی قیمت مسکن نخواهیم بود.

وی تصریح کرد: به‌طور مثال فردی قرارداد اجاره یک باب منزل مسکونی را به مبلغ 60 میلیون تومان در سال 98 منعقد کرده است و حال در سال 99 صاحب‌خانه می‌خواهد قیمت 150 میلیون تومان خانه موردنظر را به همان مستأجر فعلی اجاره بدهد اما با توجه به مصوبه جدید باید با 25 درصد افزایش آن خانه را اجاره بدهد اما صاحب‌خانه با بیرون کردن مستأجر و آوردن مستأجر جدید قراردادی جدید با قیمت دلخواه منعقد می‌کند که این جدی‌ترین ایراد این مصوبه است.

این حقوقدان گفت: اگر دولت یک سامانه جامع داشته باشد دیگر صاحب‌خانه‌ها نمی‌توانند چنین افزایش ناگهانی را اعمال کنند چراکه هر مستأجری بخواهد آن خانه را اجاره کند با قیمتی که مشخص شده است صاحب‌خانه باید افزایش اجاره‌بها بدهد نه قیمت دل خواه خود صاحب‌خانه.

صفدری ادامه داد: اگر نگاهی علمی و حقوقی به این مسائل مهم در کشور نداشته باشیم در آینده نزدیک شاهد این خواهیم بود که مردم در چادر زندگی کنند و افراد نیازمند و بی‌سرپناه به سمت زندگی به‌صورت زاغه‌نشینی و خانه‌های دست‌ساز بروند که قطعاً تأثیرات منفی آن جامعه را دچار مشکلات اساسی می‌کند و مسئولین محترم باید به فکر راه‌حل‌های دائمی و عملی باشند تا این تبعیض و بی‌عدالتی را از بین ببرند چراکه این مشکلات درشان جامعه ما نیست.

وی تأکید کرد: دولت محترم باید در خصوص بازار مسکن دست‌به‌کار شود و یک تصمیم جدی و مؤثر بگیرد چراکه این افزایش قطره‌ای حقوق کارگرها با افزایش نجومی قیمت مسکن، خودرو، طلا و... به‌هیچ‌وجه همخوانی ندارد وزندگی مردم را دچار مشکلات جدی کرده است و این مسائل قطعاً باعث افزایش جرائم در جامعه خواهد شد و حتی می‌تواند به‌صراحت گفت باعث افزایش طلاق هم در جامعه می‌شود اگر مسئولین کشور فکر اساسی در این خصوص نداشته باشند شاهد هرج و مرج در جامعه خواهیم بود و این حباب‌های کاذب مردم را از زندگی سالم که حقشان است دور می‌کند که این روند دور از حق و عدالت است.

با این وصف می‌توان گفت چه رئیس‌جمهور اجازه و امکان صدور و اعلام این مصوبه را داشته باشد و چه نداشته باشد باید به ضمانت اجرای آن و آماده بودن زیرساخت‌های لازم برای اجرای آن‌هم توجه شود. مشکل مسکن با وجود یا عدم وجود کرونا یکی از مسائل ریشه‌ای کشور است و بدون تدبیر یک راه‌حل مناسب و دائمی نمی‌توان آن را حل کرد. با استمرار حضور کرونا و نابسامانی و عدم ثبات در شرایط اقتصادی، موضوع مسکن می‌تواند به مسائل اجتماعی دیگر نیز دامن بزند.

انتهای پیام/4145/پ