بالا و پایین بازار مسکن به روایت نمودار/ چه زمانی می‌توانیم خانه بخریم؟

گروه اقتصادی خبرگزاری آنا، محمد صادق پور_ فرازونشیب قیمت مسکن در ایران طی دهه‌های گذشته برخلاف واقعیت‌های اقتصاد، عده‌ای را از فرش به عرش رسانده و عده‌ای را نیز به علت افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها از خرید این کالای مهم محروم ساخته است.

در این میان عده‌ای هستند که به نیت خرید مسکن با بودجه‌ای مشخص پا به بازار گذاشته اما با روند صعودی قیمت به‌ناچار در پی واحدهایی با متراژ پایین‌تر می‌گردند و در بسیاری موارد به قدری قدرت خرید کم می‌شود که توان خرید مسکن با کمترین متراژ یعنی 40 متر از بین می‌رود.

از طرفی این بازار در سال 97  در شرایطی رشد بیش از 104 درصدی قیمت را ثبت کرد که در سال جاری هر نوع تحول قیمتی جدید در مسکن، رکود این بخش را عمیق‌تر خواهد کرد؛ البته افزایش مجدد قیمت بنا به دلایل علمی که در ادامه به آن اشاره می‌شود، کاملاً منتفی است؛ از طرفی دلایل بسیاری برای توقف افزایش قیمت در سال‌های آینده به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی وجود دارد.

در ادامه این گزارش رویدادهای بازار مسکن را به ساده‌ترین زبان به همراه ترسیم نمودار برای مخاطبان تشریح می‌کنیم و دلایل عدم افزایش قیمت مسکن طی سال‌های آتی را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

بازار مسکن طی سال‌های 94 تا 97 با رکودی فراگیر دسته‌وپنجه نرم می‌کرد تا اینکه در اواخر سال 97 هم‌زمان با التهابات ارزی، سر به فلک گذاشت به طوری‌ که اگر قیمت یک متر مسکن در تهران به فرض 4 میلیون تومان بود این عدد به بیش از 8 میلیون تومان رسید.

بخش کوچکی از این افزایش قیمت با توجه به گرانی مصالح ساختمانی، پایان دوره رکورد، انتظارات تورمی و پایان دوره رکورد توجیه‌پذیر بود اما بخش عمده افزایش قیمت به تقاضای سفته‌بازان، رقابت کاذب در افزایش قیمت و فضای روانی جامعه در اصطلاح «نخرید، گران‌تر می‌شود» شرایط را ملتهب‌تر کرد.

پایان رونق مسکن

با افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید مصرف‌کنندگان دامنه رکود در بخش مسکن تعمیق شد و خرید و فروش در بازار با روندی کاهشی همراه شده است؛ بنابراین می‌توان صراحت گفت که دوره رونق مسکن با رکود در معاملات مسکن پایان یافت.

اظهارات رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره تجربه سال ۱۳۹۱ بعد از رشد نرخ ارز و رشد جهشی قیمت مسکن نشان می‌دهد که در سال ۱۳۹۸ رشد جهشی قیمت نخواهیم داشت؛ زیرا با توجه به کاهش قدرت خرید و رشد جهشی قیمت مسکن در سال گذشته، امسال قیمت مسکن در حد شاخص تورم افزایش می‌یابد و اگر فعالیت‌های وعده داده شده برای تولید مسکن به ثمر بنشیند ثبات قیمت مسکن دور از دسترس نیست.

قلی‌خسروی در اظهار نظری جالب می‌گوید: یک نگاه فکری در کشور ما وجود دارد که همواره مسائل را به بازه‌های زمانی قبل و بعد از اتفاقات تقسیم می‌کند. قبل از عید، بعد از عید؛ قبل از انتخابات، بعد از انتخابات؛ قبل از ماه رمضان، بعد از ماه رمضان. این انگاره همیشه وجود داشته و امسال هم دیده می‌شود. به همین دلیل غالباً در ماه‌های پایانی سال حجم معاملات برخی کالا‌ها از جمله مسکن بالا می‌رود که به افزایش نسبی قیمت منجر می‌شود.

نبود قدرت خرید مصرفی

همچنین مهدی سلطان‌محمدی تحلیلگر بازار مسکن در خصوص چشم‌انداز قیمت مسکن در سال ۹۸ معتقد است، شیبی که بازار در سال ۹۷ تجربه کرد در سال آینده همچنان ادامه پیدا کند یا در برهه‌های مختلف مشابه آن را تجربه کند. احتمالاً از حوالی تابستان سال ۹۸ آرام آرام شاهد رکود بیشتری در بازار مسکن خواهیم بود و از شیب قیمت‌‌ها نیز کاسته خواهد شد. البته تأکید می‌شود  که منظور از کاهش شیب قیمت‌ها به هیچ وجه کاهش قیمت نیست و صرفاً قیمت‌ها به میزان کمتری افزایش پیدا خواهند کرد. اینکه گفته می‌شود از حوالی تابستان به این دلیل است که به نظر می‌آید با توجه به برنامه‌های دولت، ما در این زمان با کاهش تورم مواجه خواهیم شد و این مسئله بر بازار مسکن هم تأثیر خواهد گذاشت. البته مشخص نیست که این کاهش تورم مسکن تا چه اندازه باشد. ممکن است به میزان نرخ تورم باشد یا کمتر از نرخ تورم خواهد بود.

قدرت خرید مصرفی تا پیش از افزایش قیمت‌ها تا حدی بود که در جریان عرضه و تقاضای مسکن اثرگذار باشد اما با شیب تند افزایش قیمت این قدرت خرید به پایین سطح خود طی 10 سال گذشته رسیده است و امکان معامله مسکن با این نرخ‌ها وجود ندارد بنابراین عامل دیگر تعمیق لایه‌های رکود در بخش مسکن، نبود قدرت خرید مصرفی است.

اخیراً بانک مرکزی گزارش تغییرات بازار دادوستدهای واحدهای مسکونی طی خردادماه98 را اعلام کرد. این گزارش نشان می‌دهد که متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در خرداد ماه سال جاری ۱۳.۳ میلیون تومان بوده که این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل و ماه قبل به ترتیب ۱۰۴.۳ درصد و ۴.۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

با این افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته و همین موجب شده است تا تنها 5 هزار و ۹۸۶ واحد مسکونی در خرداد ماه سال جاری معامله شود که این رقم در مقایسه با  14 هزار و ۸۸۶ واحد مسکونی معامله شده در خرداد ماه سال گذشته حدود ۵۹.۸ درصد کاهش داشته است.

بیشترین خانه‌های معامله شده در خرداد ماه سال جاری، خانه‌هایی با عمر تا ۵ سال بوده‌اند؛ از 5 هزار و ۹۸۶ واحد مسکونی معامله شده،  2 هزار و ۳۷۸ واحد مسکونی با سن تا پنج سال معامله شده‌اند. بعد از این واحد‌های مسکونی، واحد‌های مسکونی با عمر شش تا ده سال با تعداد معامله ۱۱۰۳ واحد و ۱۶ تا ۲۰ سال با تعداد معامله ۱۰۲۱ واحد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

برای فهم بهتر دلایل رکود و رونق حوزه مسکن نمودار زیر ترسیم شده است؛ اینکه چه دلایلی در مجموع موجب رشد تقاضای سوداگری و در نهایت افزایش قیمت مسکن می‌شود. به عبارت دیگر همواره یکی از دلایل ثبات در قیمت مسکن افزایش عرضه مسکن است و به نظر می‌رسد دولت باید برای کنترل قیمت در ابتدای امر تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن را برقرار کرده و با ابزارهایی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن CGT مانع از ورود تقاضاهای سوداگرایانه به بخش مهم مسکن شود.

انتهای پیام/4083/پ