کاهش قیمت حقیقی مسکن/ افزایش اجاره‌بها

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری آنا و به نقل از روابط عمومی وزارت راه‌ و شهرسازی، همچنین صدور پروانه‌های ساختمانی تهران در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته کاهش63 درصدی داشته است.

نگاهی به روند فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال 1390 تا پایان بهار سال 1394 در شهر تهران حاکی از این است که قیمت مسکن از بهار سال 1392 با ثبات نسبی مواجه شده و در حدود 40 میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندک تا 3 میلیون ریال بوده است.

مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با تورم عمومی نیز نشان می‌دهد که از بهار 1392 نرخ رشد قیمت مسکن همواره پایین‌تر از نرخ رشد تورم بوده است در نتیجه می‌توان گفت قیمت حقیقی مسکن کاهش یافته است.

بنابر این گزارش بیشترین قیمت به ترتیب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و کمترین قیمت متعلق به مناطق 18، 17، 20 و 19 است.

شیب ملایم صعودی در اجاره‌بها

بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران از ابتدای سال 1390 تا بهار سال 1394 نیز نشان می‌دهد که اجاره‌بها دارای شیب ملایم صعودی بوده و در هر فصل به طور متوسط 16 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است.

همچنین بررسی نوسانات فصلی سه سال اخیر نشان می‌دهد که عمدتاً در فصل بهار و تابستان یعنی فصول جابه‌جایی بیشتر مستأجران، اجاره‌بها افزایش می‌یابد و در فصول پاییز و زمستان اجاره‌بها با کاهش و یا ثبات مواجه می‌شود.

در بهار امسال اجاره‌بها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه قبل به ترتیب با افزایش 10/6 و 11/5 درصدی به حدود 22/6 هزار تومان به ازاء هر مترمربع رسیده است که بیش‌ترین اجارهبها به ترتیب متعلق به مناطق 1، 3، 2 و 6 و کمترین قیمت متعلق به مناطق 19، 18، 20 و 17 می‌باشد.

کاهش 22 در صدی معاملات در فصل بهار

بررسی روند فصلی تعداد معاملات ثبت شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از این است که در فصل زمستان سال گذشته تعداد معاملات واحدهای مسکونی افزایش و در پی آن در فصل بهار به دلیل تعطیلات فروردین ماه تعداد معاملات تاحدودی کاهش می‌یابد.

بر این اساس تعداد معاملات ثبت شده در شهر تهران در بهار سال جاری نسبت به فصل زمستان سال قبل حدود 19/1 درصد کاهش یافته است. همچنین تعداد معاملات در فصل بهار سال جاری نسبت به بهار سال 1393 نیز حدود 22/5 درصد کاهش و به عدد 34 هزار و 696 رسیده است.

بیش‌ترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوساز

توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سن بنا در دامنه‌های مختلف نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوساز با عمر کمتر از 5 سال با سهم بیش از 53 درصدی و کمترین تعداد معاملات نیز در واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20 سال با سهم 6 درصدی صورت پذیرفته است.

همچنین مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل بهار 94 نسبت به سال گذشته نشان می‌‌دهد که در تمامی دامنه‌های سنی، تعداد معاملات کاهش یافته است که بیشترین میزان کاهش مربوط به دامنه بنا با عمر کمتر از 5 سال با 24 درصد است.

بیش‌ترین سهم معاملات با ارزان‌ترین‌‌ها

بیشترین سهم تعداد معاملات بر حسب قیمت یک مترمربع در فصل بهار 1394 به ترتیب در بازه‌های 20 تا 30 میلیون ریال 28 درصد، 30 تا 40 میلیون ریال 25 درصد و 40 تا 50 میلیون ریال 1 درصد و کمترین تعداد معاملات به ترتیب در بازه‌های کمتر از10 میلیون ریال با 1 درصد و 70 تا 80 میلیون ریال با 3 درصد است.

مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل بهار 1394 نسبت به بهار سال 1393 نیز نشان دهنده کاهش تعداد معاملات در تمامی بازه‌ها (به جز 54 درصد افزایش در آپارتمانهای کمتر از متری ده میلیون ریال و 18 درصد افزایش در بازه بیشتر از متری 80 میلیون ریال) است؛ تعداد معاملات در آپارتمان‌های با ارزش 40 تا 60 میلیون ریال به ازاء هر مترمربع بیشترین کاهش (31 درصد) را داشته است.

بیش‌ترین تعداد معاملات در واحدهای 50 تا 70 مترمربع

توزیع واحدهای مسکونی بر حسب متراژ نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با مساحت 50 تا 70 مترمربع 34 درصد ثبت شده و در اکثر موارد با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات نیز کاهش یافته است.

در بهار 1394 نسبت به بهار 1393 در همه سطوح، تعداد معاملات کاهش یافته و بیشترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 50 مترمربع با کاهش حدود 26 درصدی و کمترین کاهش مربوط به واحدهای مسکونی با مساحت بالای 170 مترمربع 17 درصد بوده است.

همچنین بیشترین تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازه‌های قیمتی 130 تا 220 و کمتر از 130 میلیون تومان به ترتیب با سهم 20 و 29 درصدی انجام شده و هر چه بازه‌های قیمتی بالاتر رفته، تعداد معاملات کاهش یافته است.

کاهش63 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی تهران نسبت به بهار 92

بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران حاکی از این است که پس از طی یک روند کاهشی از بهار سال 1392، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل بهار 1394 و دو فصل قبل از آن در حدود 20 هزار واحد مسکونی ثابت و در کمترین میزان خود بوده‌اند؛ به طوری که در فصل بهار 1394، نسبت به بهار 1393 و 1392 به ترتیب حدود 24 و 63 درصد کاهش یافته است.

در طی سال‌های گذشته بیش از 40 درصد از واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در شهر تهران جایگزین واحدهای تخریبی شده‌اند و در واقع به واحدهای موجود اضافه نمی‌شوند.

آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در کلیه مناطق شهری بر اساس آخرین اطلاعات نیز حاکی از این است که هر چند پس از طی یک روند نزولی در آمار واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی، در فصل پائیز و زمستان 1393 تا حدودی این آمار افزایش یافته است ولی واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی در فصل زمستان 1393 نسبت به زمستان 1392 و 1391 به ترتیب حدود 30 و 44 درصد کاهش یافته است.

شاخص سرمایه گذاری منفی در ساختمان‌های جدید

برای سنجش میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از شاخص سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های جدید توسط بخش خصوصی در مناطق شهری بهره گرفته می‌شود.

بررسی نرخ رشد سرمایه‌گذاری صورت گرفته در بخش مسکن توسط بخش خصوصی در مناطق شهری کشور به قیمت ثابت بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری کل در بخش مسکن در مناطق شهری در همه فصول سال 1392 و 1393 نسبت به فصول مشابه سال قبل عموماً دارای نرخ رشد منفی بوده است؛ به طوری که این سرمایه‌گذاری در 9 ماهه اول سال 1393 نسبت به 9 ماهه اول سال 1392 و 1391 به ترتیب حدود 4 و 8 درصد کاهش یافته است.

ارزش افزوده منفی بخش مسکن

برای سنجش ارزش افزوده بخش مسکن، از دو متغیر ارزش افزوده ساختمان‌های اجرا شده توسط بخش خصوصی و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی استفاده شده است.

بررسی میزان رشد اجزاء تولید ناخالص داخلی نشان می‌دهد که با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادی از 6.8- درصد در سال 1391 به 1.9- درصد در سال 1392 و حدود 3 درصد در سال 1393، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصی در سال‌های 1392 و 1393 به ترتیب 7.5- و 2.1- و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌ای و تخصصی نیز در دو سال مذکور به ترتیب 0/3- و -0.4 بوده است.

سیر نزولی نرخ رشد دستمزد در بخش ساختمان

بررسی سه بازار عمده مصالح و نهاده‌های ساختمانی نشان می‌دهد که قیمت سیمان در 12 ماه اخیر به اردیبهشت ماه 1393 نسبت به مدت مشابه سال قبل، حدود 21 درصد افزایش یافته و در خرداد ماه 1394 قیمت سیمان برابر با خرداد سال قبل بوده و قیمت آن توسط دولت افزایشی نداشته است.

بررسی شاخص بهای خدمات ساختمانی حاکی از سیر نزولی نرخ رشد دستمزد در بخش ساختمان است به طوریکه در اردیبهشت 1394 نرخ رشد آن در حدود 16 درصد بوده است. ولی قیمت آهن آلات در کشور به دلیل کاهش قیمت جهانی فولاد، طی حدوداً دو سال گذشته همواره کاهش یافته به طوری‌که متوسط قیمت یک کیلوگرم آهن آلات از 23 هزار ریال در خرداد ماه 1392 به حدود 16.4 هزار ریال در خرداد ماه 1394 کاهش یافته است.

شاخص قیمت مسکن در پائین‌ترین جایگاه

بررسی بازارهای رقیب بخش مسکن در کنار نرخ تورم عمومی نشان می‌دهد که این بازارها از نوسان کمی برخوردار بوده و حتی با کاهش شاخص و قیمت مواجه شده‌‌اند به طوری‌که در بهار سال 1394 نسبت به ماه مشابه سال قبل، نرخ رشد شاخص کل بورس، سکه و ارز به ترتیب برابر با 13- ، 4- و 3 درصد بوده است؛

این در حالی است که در همین دوره نرخ تورم عمومی نقطه به نقطه حدود 16.2 درصد و نرخ سود سپرده‌های بانکی یکساله و بالاتر، 20 درصد بوده است.

همچنین بررسی روند شاخص‌های بازار مسکن در کنار بازار دارائی‌های رقیب و شاخص قیمت کالاها و خدمات عمومی با 100 در نظر گرفتن شاخص و قیمت دارائی‌ها در فروردین ماه سال 1390 نشان می‌دهد که در فصل بهار سال 1394 نسبت به بهار سال 1390، شاخص نرخ ارز در بالاترین و شاخص قیمت مسکن در پائین‌ترین جایگاه قرار گرفته و شاخص‌های بورس و سکه نیز تقریباً با نرخ تورم عمومی برابرشده‌اند.

گزارش فصلی بازار مسکن در تهران توسط دفتر برنامه ریزی، تجهیز منابع و اقتصاد مسکن ارائه شده است.