مدیرعامل فام مطرح کرد:
راهکارهای افزایش سرعت فروش اموال مازاد بانک‌ها
رکود بازار مسکن در سال گذشته، فروش اموال مازاد بانک‌ها را هم تحت تاثیر قرار داد.
شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) بر اساس مصوبه هیات وزیران و تحت نظارت وزارت امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و مشارکت و سهم ۱۰ بانک دولتی کشور در تاریخ 1387.9.3 فعالیت خود را آغاز کرد.
این شرکت در زمینه‌های مختلف ملکی از جمله کارشناسی (توسط کارشناسان رسمی دادگستری)، آماده‌سازی، اخذ استعلامات، بازاریابی (از طریق جراید، اینترنت، پیامک، پلاکارد و....)، برگزاری مزایده (با شرایط نقد و اقساط)، عقد قرارداد، تحویل ملک، تهیه مقدمات انتقال سند و نهایتاً انتقال سند به نام خریداران، خدماتی متمایز به سیستم بانکی کشور ارائه کرده‌است.
کار این شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها به سفارش خودشان است. متن گفت‌وگوی تفصیلی خبرنگار گروه اقتصادی آنا با «حسن یمنی» مدیرعامل این شرکت را می‌خوانید.
* در ابتدای تاسیس شرکت، حجم اموال مازاد بانک‌ها چقدر بود؟
- آماری که در ابتدای تشکیل شرکت از بانک‌ها جمع‌آوری شد که البته آمار تایید نشده‌ای هم بود، 2500 ملک بود. البته آن زمان بانک‌ها ملکی که دارای 20 واحد بود را یک واحد اعلام کرده بودند، از این رو آمار کاملا دقیق نبود.
با این حال به لحاظ ارزشی این املاک قابل ارزیابی نبود، چون هر ملک در زمان فروش ارزش‌گذاری می‌شود. البته این املاک جزو ملک‌هایی بوده که تمام مراحل واگذاری آنها انجام شده و به نام بانک‌ها بوده است.
برخی املاک هم در لیست بانک‌ها نبود، چون یا سند نداشت یا در حال گذران مراحل اداری بود و در گزارش‌های مقدماتی به آن اشاره‌ای نشده است. البته این آمار توسط کارشناسان ما مجددا تفکیک و ارزیابی شد که پس از تفکیک‌های ابتدایی، لیست دارایی‌های بانک‌ها در سال 86 به 5000 واحد رسید و البته این آمار اکنون به تقریبا 15 هزار مورد رسیده‌است.
* این آمار چطور به‌روز می‌شود؟
- آمار بانک‌ها هر روز به دلالیل مختلف تغییر می‌کند و اغلب هم به دلیل عدم ایفای تعهدات تسهیلات‌گیرندگان به بانک‌ها مربوط می‌شود. در هر دوره از مزایده‌ها، ما با بانک‌ها مکاتبه می‌کنیم و آنها تعدادی ملک به ما معرفی می‌کنند تا برای آنها بفروشیم.
در مدت فعالیت شرکت 2400 تا 2500 ملک به ما معرفی شده که از این تعداد 1500 ملک تاکنون به فروش رفته است. البته تعامل ما با بانک‌ها مستمر نبوده و در این مدت آنها به طور متناوب با ما در ارتباط بوده‌اند، زیرا الزامی برای بانک‌ها وجود ندارد که اموال خود را از طریق ما بفروشند. با این حال اگر این الزام به وجود بیاید، حرکت در این مسیر بهتر و سریع‌تر انجام می‌شود، چون سیستم‌های دولتی مشکلات فراوانی دارند و کند عمل می‌کنند.
* ارزش املاکی که بفروش رسیده چقدر است؟
- از بدو تاسیس شرکت تاکنون 1500 ملک با ارزش تقریبی 5 هزار میلیارد ریال فروخته شده که عمده آنها هم وثایق بوده است.
* این عدد کم نیست؟
- برای افزایش فروش ما نیازمند همکاری صددرصدی همه بانک‌های سهامدار شرکت هستیم که در این صورت آمار فروش قطعا افزایش می‌یابد. ما موانع زیادی را در بخش واگذاری برداشته‌ایم و امکان ارائه خدمات به بانک‌های خصوصی را نیز داریم. البته در این بین مذاکراتی هم با آنها داشته‌ایم که هنوز منجر به قرارداد نشده است، ولی پست بانک را در این زمینه جذب کرده‌ایم.
* فروش اموال مازاد از طریق شرکت شما چه مزیتی دارد؟ آیا خود بانک نمی تواند این اقدام را انجام دهد؟
- فروش اموال از طریق شرکت ما شفاف‌تر و با سرعت بیشتری انجام می‌شود. همچنین کارها به صورت هماهنگ و با تحمیل حداقل هزینه پیش می‌رود که این روش در پیشرفت کار حتما تثیر مثبت خواهد داشت.
* بابت فروش، کارمزد هم دریافت می‌کنید؟
- از بانک‌ها بابت فروش مبلغ بسیار ناچیزی کارمزد می‌گیریم که اصلا رقم قابل ذکری نیست.
* زمان فروش ملک از زمان مزایده تا فروش آن چقدر طول می‌کشد؟
- زمان چندانی نمی‌برد و پس از سپری شدن پروسه مزایده، درخواست متقاضیان شرکت‌کننده در مزایده به بانک‌ها ارسال می‌شود و پس از موافقت بانک‌ها، در اسرع وقت قراردادها تنظیم می‌شود و نقل و انتقال شکل می‌گیرد.
* در دوره‌ای که در آن قرار داریم یعنی دوره رکود ملک، اوضاع فعالیت شما به چه شکل بوده است؟
- تا پایان سال 92 ما از فروش خوبی برخوردار بودیم، اما در سال 93 با وجود رکود باز هم توانستیم املاک خوبی را بفروشیم و در مقایسه با رکود بازار، فعالیت مناسبی داشتیم.
* مقایسه آمار سال 93 نسبت به 92 چگونه بوده‌است؟
- در سال 93 تقریبا دو سوم سال 92 فروش داشته‌ایم.
* قیمت پایه املاک را چه کسی مشخص می‌کند؟
- کارشناسان رسمی دادگستری از طریق بانک‌ها و شرکت ما قیمت‌ها را مشخص می‌کنند.
* گفته می‌شود قیمت رسمی که کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌کند کمتر از قیمت بازار است. این موضوع را تایید می‌کنید؟
- من از اختلافات این‌چنینی مطلع نیستم، اما وقتی یک کارشناس دادگستری با تخصص‌های مربوط قیمت‌گذاری می‌کند، باید نظرش را پذیرفت. من هم تاکنون به این مورد برنخورده‌ام که اختلافی در این زمینه به وجود بیاید. به هر حال نظر کارشناسی هم یک نظر است که می‌تواند با نظر خریدار متفاوت باشد، اما آنچه در این بین مهم است این است که کارشناس دادگستری برای همین مواقع انتخاب شده و تایید صلاحیت شده و پاسخگو هم هست.
* اموال مازاد بانک‌ها فقط به ملک محدود می‌شود؟
- خیر! مقداری هم به اموال منقول به خصوص وارداتی مربوط می‌شود که برخی واردکنندگان آنها نتوانسته‌اند به تعهدات خود در قبال بانک عمل کنند، اما ارقام آن با املاک قابل مقایسه نیست.
* این املاک صرفا در ایران هستند؟
- بله صرفا در ایران هستند. حتی در مواردی که بانک‌ها وام ارزی می‌دهند یا در اقدامات شعب خارجی بانک‌ها، وثایق داخل کشور دریافت می‌شود.
* پیش از این درخواست شده بود بخشی از اموال مازاد بانک‌ها در بورس کالا عرضه شود. چرا این طرح عملیاتی نشد؟
- عرضه و تقاضا در بورس کالا مراحلی دارد که هم خریدار و هم فروشنده باید آنها را طی کنند، اما این فرایند با ماهیت فروش ملک‌های بانک‌ها و قوانینی که حاکم بر این املاک است، هم‌خوانی ندارد.
از سوی دیگر پیش آمده که در حین مزایده، بدهکار بدهی خود را تسویه می‌کند و در این شرایط امکانش هست که ملک را به تسهیلات‌گیرنده اقاله کنیم، اما در بورس کالا این امکان وجود ندارد.
* ولی به نظر می‌رسد این اتفاق خیلی نادر باشد.
- نه اینگونه نیست. این اتفاق ممکن است زیاد بیافتد، زیرا بدهکار وقتی می‌بیند ملک او در حال عرضه است، در آن صورت به تکاپو می‌افتد تا بدهی خود را تسویه کند. بعضا وقتی کارشناس مراجعه می‌کند، بدهکار جدی بودن موضوع را متوجه می‌شود و برای تسویه بدهی خود اقدام می‌کند و اجازه نمی‌دهد حتی کار به مزایده کشیده شود.
* آیا مزایده اموال بدهکاران کلان بانکی هم از طریق شما انجام می‌شود؟
- بانک‌ها وقتی املاک را برای فروش به ما می‌دهند، ملک کاملا به نام خودشان است و ما نمی‌دانیم سند قبل به نام چه کسی بوده‌است. در واقع ما با بانک طرف هستیم و از جزئیات آن بی‌خبریم. حتی نمی‌دانیم این ملک متعلق به وثیقه‌گذار بوده یا متعلق به وام‌گیرنده.
* بیشترین اموالی که به فروش رساندید مربوط به کدام بانک بوده‌است؟
- هر بانکی که بزرگتر و قدیمی‌تر است، املاک بیشتری هم دارد و عرضه و فروش آن هم بیشتر بوده است.
* توزیع جغرافیایی املاک به فروش رفته شما چگونه بوده است؟
- تمرکز بیشتر در تهران بوده، چون تسهیلات دهی هم بیشتر در تهران بوده است. توزیع آن هم بر اساس تراکم جمعیتی است و هر جا جمعیت بیشتری دارد، در نتیجه املاک بیشتری هم در آنجا وجود دارد. تهران، اصفهان، خراسان، مازندران و فارس از این جمله‌اند.
* با روندی که من دیدم، به نظر می‌رسد بانک‌ها چندان تمایل ندارند اموال مازاد را بفروشند، چون به هر حال مرور زمان باعث می‌شود ارزش این املاک افزایش یابد.
- اتفاقا بانک‌ها مایل به فروش اموال تملیکی خود هستند، چون داشتن این املاک در ازای عدم برگشت تسهیلات ایجاد شده و این موضوع قدرت تسهیلات‌دهی بانک‌ها را پایین می‌‌آورد. ضمن اینکه نگهداری و آماده فروش کردن آنها یک دردسر بزرگ برای بانک‌هاست، بنابراین همه راغب هستند تا این املاک را به سرعت بفروشند.
با این حال یک سری موانع بر سر راه آنها جود دارد. به عنوان مثال رکود بازار و دولتی بودن سیستم به کاهش موفقیت در فروش دامن می‌زند. اما من شک ندارم که همه به دنبال فروش املاک مازاد خود هستند.
* پس چرا تمایل به حفظ املاک در بانک‌ها مشاهده می‌شود. به عنوان مثال هیچ بانکی به بخشنامه الزام آور بانک مرکزی برای کاهش 20 درصدی شعب تن نداد، چون اغلب شعب بانک‌ها در مکان‌هایی قرار گرفته که دارای رونق اقتصادی است و طبیعی است که ارزش آنها هر روز بالاتر می‌رود.
- طرح این موضوع خارج از وظایف کاری شرکت ماست، اما به نظر می‌رسد این موضوع علت دیگری دارد. شعبه بانک محل ارائه خدمات آن است و صرفا عدم کاهش شعب بانک‌ها به دلیل ارزش ملک نیست، بلکه بانک قصد دارد مشتری خود را حفظ کند.
البته فروش اموال تملیکی کار پردردسری است. شما فکر نکنید که تمام املاک واحد مسکونی خوش موقعیت است. کارخانجات، سوله‌ها و زمین‌های کشاورزی هم هست که در نقاط مختلف کشور وجود دارند و فروش آنها کار بسیار دشواری است.
* یکی از مشکلاتی که در زمینه فروش اموال تملیکی وجود دارد، فروش اموال مشاع است. به این گونه موارد هم برخورد کرده‌اید؟
- معمولا املاکی که به ما داده می‌شود، مشاع نیست و خیلی معدود این اتفاق می‌افتد، چون خود بانک‌ها قبل از واگذاری این املاک به ما، مشکلات این‌چنینی آن را برطرف می‌کنند.
* معمولا خریداران املاک شما چگونه افرادی هستند؟ آیا بخش دولتی هم در این زمینه فعال است؟
- اغلب خریدارانی که در مزایده‌های ما شرکت می‌کنند، مصرف‌کننده‌اند، یعنی کارخانه یا زمین کشاورزی یا ملک مسکونی مورد نیازشان را از ما می‌خرند. حتی کسانی هستند که در زمینه خرید فروش این املاک فعالیت دارند. در این مزایده‌ها تا کنون بخش دولتی ورود نکرده، مگر شعبه بانکی عرضه شده باشد و بانک‌های خصوصی آن‌را خریداری کنند.
* به نظر شما اگر سرعت فروش این املاک که بخشی از آنها آپارتمان‌های مسکونی هستند افزایش یابد، آیا به خروج از رکود بازار مسکن کمک بیشتری نمی‌کند؟
- به نظر می‌رسد اگر موانع موجود در این مسیر برداشته شود و بانک‌ها به فروش املاک خود از طریق شرکت‌های متخصص ملزم شوند، بتواند در این مسیر کمک کند.
گفت‌وگو از حمیدرضا نصیری نژاد
انتهای پیام/
با استفاده مجدد از زبالههای زیستی:
