نوسازی 123 هزار پلاک فرسوده تهران در 10 سال آینده

به گزارش گروه اجتماعی خبرگزاری آنا از شهرنوشت، زلزله در کمین تهران است و کیست که این را نداند و از عواقب آن در این کلانشهری با 12 میلیون جمعیت نگران نباشد. بافت فرسوده و خانه هایی که به گفته «سید رضا میرصادقی» تنها با یک برخورد موتور سیکلت فرو می ریزند، در کنار 123 هزار پلاکی که باید نوسازی شوند، شرایط ترسناکی را برای تهران رقم زده اند. تغییر این شرایط آن هم در بحران مالی امروز شهرداری تهران به طور حتم نیازمند همکای دولت است.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران بودجه امسال دولت و شهرداری تهران را «شانس آخر» بافت فرسوده می داند. موضوعی که تعیین می کند تهران تا چه زمانی میزبان ساختمان های مخروبه است.

-براساس برنامه چهارم و پنجم توسعه موضوع نوسازی در پایتخت سال گذشته باید به اتمام می رسید پس چرا آسیب پذیرترین بخش جمعیت تهران همچنان در بافت فرسوده سکونت دارند؟

امروز در تهران از خیابان انقلاب به پایین بافت فرسوده با نسبت های مختلف در 14 منطقه به طور جدی وجود دارد و مناطق 1، 2 و 5 هم که بالای خیابان انقلاب هستند، همین مشکل را دارند. البته، در 10 تا 11 سال گذشته عملیات نوسازی شروع شده و عملاً پیشرفت تهران نسبت به کل کشور چشم گیرتر است. به این معنی که میانگین نوسازی در کل کشور با احتساب تهران حدود 13 تا 14 درصد است اما در تهران نوسازی به لحاظ تعداد پلاک به مرز 40 درصد و به لحاظ وسعت به مرز 34 درصد رسیده است. حالا اگر تهران را از میانگین نوسازی کل کشور خارج کنیم قطعاً وضعیت کل کشور به زیر 10 درصد می رسد.

-آن گونه که در قانون پیش بینی شده سالانه باید 10 درصد در نوسازی بافت فرسوده پیشرفت داشته باشیم. با احتساب این امر، نوسازی در تهران در 10 سال گذشته چقدر پیشرفت داشته است؟

3.5 تا 4 درصد که این رقم هم 30 درصد بایدهایی است که باید انجام می شد. البته فراموش نکنید نوسازی در بافت فرسوده کار پیچیده ای است و پیچیدگی آن هم به این دلیل است که علاوه بر بحث های حقوقی، ملکی و مشارکت مردم باید به بحث های زیرساختی، پیوست های اجتماعی و فرهنگی و سرانه های معیاری که در هر منطقه و محله مورد نیاز است توجه شود.

-رئیس جمهور در آخرین مصاحبه تلویزیونی خود به طور سربسته به توافق با شهرداری تهران برای نوسازی بافت فرسوده اشاره کرد. این توافق دقیقا در چه قالبی است؟

ببینید! ما در کم تر از 10 سال آینده باید برای 123 هزار پلاک نوسازی انجام دهیم. در این مورد با نمایندگان وزارت راه و شهرسازی نشست های مختلفی داشتیم و اعلام کردیم برای نوسازی این تعداد پلاک در 10 سال، سالانه 12 هزار و 300 پلاک باید نوسازی شود. در عین حال، به ازای هر پلاک باید حدود 3.9 واحد مسکونی ساخته شود که این برابر است با 48 هزار واحد مسکونی در سال.

-با توجه به جمعیت تهران و وضعیت بودجه، تحقق این امر کمی آرمانی نیست؟

بستگی به منطقه دارد به طور مثال مناطق 7، 9 و تا حدودی منطقه 10 کاملاً پذیرش جمعیت را دارند اما بعضی از مناطق به ویژه مناطقی که به حریم شهر وصل می شوند این قابلیت را ندارند. در کل، با نگاه تحقق پذیری 75 درصدی ساخت چیزی حدود 35 هزار واحد در سال قابل انجام است تا هم ادعای خودمان را در حالت مطلوب نگه داریم و هم اینکه نیاز مردم در مناطق مختلف را به خوبی پاسخ دهیم. البته، مشکلی که وجود دارد این است که اگر به ازای هر واحد 50 میلیون تومان وام در نظر بگیریم، برای سال 96 حدود 2 هزار میلیارد تومان وام بانکی نیاز است. با نمایندگان دولت هم در مورد سود تسهیلات، چگونگی سامان دهی سودها، هزینه های نظام مهندسی، انشعابات و بسته های تشویقی صحبت کردیم. اعتقاد شخصی من این است باید این باور را ایجاد کنیم که پایین خیابان انقلاب هم جزء شهر تهران است و مهم تر از آن حدود 3 و نیم میلیون نفر در بافت فرسوده همین شهر زندگی می کنند.

-به طور کلی، با شرایط موجود سالانه چه مبلغی برای نوسازی بافت فرسوده در تهران نیاز است؟

برای شهر تهران سالانه به طور متوسط به 5 هزار و 500 میلیارد تومان نقدینگی نیاز داریم تا بتوانیم بر اساس نرخ سال 96 حرکتی را برای نوسازی در قالب جهاد نوسازی انجام دهیم. البته، در 10 سال با نرخ تورم و نرخ تعدیل متوسط 3 سال گذشته میانگین این عدد حدود 7 هزار و 200 میلیارد تومان خواهد شد که حدود 20 درصد این عدد از طریق سرمایه گذاری شهرداری و کمک های دولت به شهرداری انجام می شود. در هر صورت ما با نمایندگان دولت جلسه گذاشتیم و این موارد را اعلام کردیم. اعتقاد دولت این است پولی از طرف منابع دولتی ارائه نشود. درخواست ما اما این است که دولت در مورد کمک هزینه هایی که باید در حوزه های نظام مهندسی ارائه شود، تسهیلاتی که باید به شهرداری از لحاظ 5 درصد سود تسهیلات ارائه دهد، کاهش مالیات بر ساخت و ساز و کمک به توسعه فعالیت های تسهیل گرا همکاری کند. البته، بخش هایی از این موارد در بودجه اعلام شده است و بخش هایی هم با چانه زنی ما باید در برنامه های سال های آینده لحاظ شود.

-امیدی به عملی شدن این تعداد درخواست از دولت دارید؟

برداشتی که من دارم این است که با توجه به نزدیکی دولت و شهرداری تهران می توان در یک فضای تفاهم آمیز به درصدی از آن چه می خواهیم برسیم. دقت کنید آن چه در مورد نوسازی بافت فرسوده اعلام کردم شرایط آرمانی است و انتظار ما این است اگر می خواهیم روی محور برنامه حرکت کنیم و بگوییم که پایان کار چه زمانی جمع می شود یک سری تعاریف مربوط به مشارکت پذیری، بودجه و شرایط لازم برای سرمایه گذاری را تدوین کنیم. حقیقت این است بعد از 11 سال بحث بافت فرسوده در تهران باید تمام می شد اما فقط 40 درصد از کار انجام شده است. ما می توانیم مابقی را در 5 تا 6 سال آینده تمام کنیم یا می توانیم برنامه 20 ساله تدوین کنیم. متاسفانه، مشکل این جاست با افرادی رو به رو هستیم که چندان از برنامه اطلاعی ندارند و برنامه ها در حد حرف باقی می ماند بدون اینکه پیوست سندگونه یا مستندات مشخصی برای حرف هایشان داشته باشند.

-5 هزار و 500 میلیارد تومان بودجه در شرایط اقتصادی امروز شهرداری و اصرار دولت برای عدم پرداخت منابع دولتی واقعاً چگونه باید تامین شود؟

اولین حرف این است که این مبلغ باید از طریق مردم تامین شود. اما حرف من این است ما در مناطقی کار می کنیم که فرد از آدم بودن خودش بیزار است و دنبال اتفاقی است که سقف روی سرش خراب شود. در بافت فرسوده بیش از 30 درصد افراد اصلاً کسب و کار مشخصی ندارند که بتوانند وام بانکی بگیرند. خوشبینانه این است که کل زندگی فرد همان جایی است که در آن زندگی می کند آن هم به شکل مشاع. شاید باورش سخت باشد اما در بازدیدها خانه ای را دیدم که کل دو سقف به یک لوله دو اینچی وصل بود که اگر یک موتور سیکلت به آن برخورد کند کل سقف پایین می آید و خانه های اطراف هم مثل دومینو با این خانه پایین می آیند. این جا دیگر زلزله معنا ندارد، یک موتور سیکلت هم می تواند خانه را نابود کند. در زلزله سرپل ذهاب؛ 15 هزار خانه خراب شد، حالا این 15 هزار واحد را با 123 هزار واحد مقایسه کنید. تنها با این مقایسه است که متوجه می شوید اگر چنین اتفاقی در تهران بیفتد باید روی از دست دادن 300 هزار تا یک میلیون نفر حساب کنیم.

-به کمک هزینه ای که قرار است دولت و شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده پرداخت کنند، بپردازیم. به طور خاص شهرداری در این مورد چه برنامه ای دارد؟

بالاخره در دنیا روش هایی برای تامین منابع وجود دارد از گرفتن فاینانس تا اخذ وام های دراز مدت از بانک های جهانی. در مرحله دیگر می توانیم از صندوق ذخیره ارزی برداشت کنیم.

-اشاره کردید دولت اصرار دارد منابع مالی ارائه ندهد.

دولت اصرار دارد به منابع مالی اش دست زده نشود اما در این صورت باید راه حل جایگزین ارائه کند. بالاخره به اعتقاد من، برای نرسیدن به روزهای بحرانی باید هر چه سریع تر اقدام کرد و منتظر روز مبادا نباشیم.

-در تفاهم نامه با دولت دقیقاً به چه مواردی اشاره کرده اید؟

در تفاهم نامه با دولت اعداد را نیاوردیم تنها گفتیم این تسهیلات را می خواهیم اما در برنامه بودجه سال 97 بخش هایی از ردیف های این تفاهم نامه را اعمال کردند. به این شکل که به شهرداری تسهیلات ارائه کنند که اگر این اتفاق بیفتد در کدبندی بودجه برای چنین موضوعاتی در حوزه شورای شهر و شهرداری تهران ردیف هایی تعریف می شود. قطعاً برای فاینانس هم باید اتفاقی بیفتد و همین الان هم استارت آن خورده است. نکته مهم این است که با توجه به شرایط شهرداری منابع ما حداقل در سال 97 برای این موضوعات پاسخگو نیست.

-شهرداری سال هاست که می گوید کمک دولت پیشکش، ساختمان های دولتی فرسوده را نوسازی کنید. در این مورد با دولت مذاکره کرده اید؟

فکر می کنم بهتر است فراتر از ساختمان های دولتی فرسوده صحبت کنیم. در حال حاضر، حدود 60 درصد از مدارس یا ساختمان های آموزشی در سطح شهر تهران فرسوده است و در مناطق دارای بافت فرسوده این میزان بالغ بر 85 درصد است. در این سال ها اگر آموزش و پرورش می توانست در دوره تعطیلی مدارس طرح ایمن سازی را به شکل ضربتی در بافت هایی که اولویت دارند انجام دهد، امروز مشکل تا حدی حل می شد.

-پیش تر اشاره کردید که 40 درصد از بافت فرسوده تهران نوسازی شد. از این میزان چه تعداد مربوط به فضای آموزشی است؟

این آمار به طور کلی مختص به بافت مسکونی است و شامل مراکز آموزشی نمی شود. اما در مورد همکاری با دولت، در تفاهم نامه با دولت در چارچوب طرح پیشگام به عنوان اقدام اولیه به صورت پایلوت یک فصل مشترک را نوشتیم و یک فرایند را با هم تعریف کردیم. حقیقت این است اشکالاتی هم این میان وجود دارد و طرح بدون اشکال نیست اما برآیند کار را مثبت می بینم تا این طرح در قالب برنامه ای 5 ساله در 5 منطقه عملیاتی شود. کلیات طرح هم این است که با حمایت از بخش خصوصی یا توسعه گرانی که مشارکت با مردم را رقم می زنند کار را عملیاتی کنیم. البته، مشکلاتی وجود دارد که بیش تر از همه در حوزه بانکی است. دولت باید برخی از مشکلات را با بانک مرکزی حل و فصل کند.

-به طور مشخص توقع شما در حوزه بانکی از دولت چیست؟

همان طور که می دانید طبق مصوبه بانک مرکزی تسهیلات برای نوسازی در بافت فرسوده با بهره 8 درصد است. یک ما به التفاوت است که دولت این را برای کسری بودجه به بانک مرکزی اعلام می کند که همان 5 درصدی است که به ما می دهند و ما هر پلاکی که وام شامل حالش شود این مبلغ را به حساب بانک مسکن واریز می کنیم. این کلیات کار است اما درخواستی که وزارت راه و شهرسازی به دنبال درخواست ما از هیئت دولت دارد و هنوز مصوب نشده است، این است که دوره بازپرداخت وام ها بیش تر شود؛ یعنی از 12 سال به 15 تا 20 سال افزایش پیدا کند و دوره سپرده گذاری هم از 12 ماه به 8 ماه تقلیل پیدا کند. یا اگر شرایط سپرده گذاری برای خرید مسکن در قالب دیگری وجود دارد که به ازای هر سال دو برابر سپرده وام واگذار شود، این مدت به دو تا چهارماه کاهش پیدا کند. البته، این ها مصوب نشده است و منتظر هستیم در فصل بودجه که در آن به سر می بریم در فرایند مصوب کردن بودجه 97 این تبصره ها در نظر گرفته شود.

-منابع شهرداری برای تامین 20 درصد مشخص است؟

واقعیت این است که امروز کاسه شهر تهران از لحاظ درآمدهای شهرسازی و معماری تقریباً پر شده است و نمی توانیم درآمدی از حوزه شهرسازی داشته باشیم. درآمدهای شهرداری از محل نوسازی هم بیش تر از اینکه درآمد باشد هزینه است چرا که برای نوسازی باید محرک ایجاد کنیم تا مردم به حرکت در بیایند. راحت بگویم در مناطقی از شهر تهران به خصوص 6 منطقه از حیث ارزش افزوده دچار مشکل هستیم و باید سرمایه گذار را برای ساخت و ساز ترغیب کنیم. در نهایت هم آن چه برای سال 97 در حوزه اصلاح یا نوسازی بافت فرسوده به لحاظ بودجه بندی و برنامه رقم بخورد انتهای کار را مشخص می کند و نشان می دهد طی چه بازه زمانی می توانیم شهر تهران را بدون بافت فرسوده تجربه کنیم.

-به طور کلی چشم انداز تفاهم با دولت را چطور می بینید؟

تفاهم ما با دولت تفاهم روی برنامه ریزی و چگونه پول دادن نیست، تفاهم ما تنها روی روش است. یک روز در بافت فرسوده دفتر زدیم و بعد طرح کلید به کلید را اجرا کردیم. امروز دیگر این طرح ها اجرا نمی شود و تصمیم بر این شد دولت و شهرداری دخالت مستقیم نکنند و بسته تشویقی بدهند. اوج کارهایی هم که انجام شد همین است که می بینیم. یعنی بانک مسکن ظرف سنوات گذشته نرخ سود را 8 درصد اعلام کرد که در تاریخ جمهوری اسلامی چنین عددی نداشتیم. در کنار آن شهرداری پروانه مجانی صادر می کند و با تمام این اقدامات امروز به مرز 40 درصد رسیده ایم. نکته قابل تامل این است که از این به بعد اتفاقاً مشکلات بیش تر و شرایط بدتر می شود و تازه شروع معضلات سخت است چرا که افرادی که آماده نوسازی بودند اقدام کردند. ضمن اینکه در مورد 10 تا 12 درصد بافت فرسوده به دلیل مشکلات حقوقی، ملکی و ادغام اصلاً نمی توان برنامه ای داد، این ها موارد آن چنانی قضایی دارند تا تخریب شوند. اما در مورد 35 درصد باقی مانده نیاز به ایجاد محرک های تشویقی بهتر از آن چه هست داریم تا شاید به حرکت در بیاید. اتفاقاً آسیب پذیرترین مناطق مانده است که اگر کمک نشود، فجایع به بار می آورد.

-در صورت تامین بودجه، یکی از انتقادات به طرح نوسازی شهرداری در سال های گذشته بی توجهی به هویت تاریخی شهر بود. در این مورد برنامه خاصی دارید؟

در گذشته نگاه معطوف به ایجاد تنها یک فضا بود، بدون اینکه پیوست ها و رویکردهای اجتماعی حال و آینده آن را نگاه کنند. اقداماتی انجام داده ایم که بعد از 5 سال متوجه شده ایم در حرکت های محله ای تاثیرات منفی گذشته است. تراکم گذاری هایی کردیم که نه تنها باعث وفاق نشده بلکه موجب گسست هم شده است.

-در مورد میزان رضایت مردم از طرح‌های نوسازی در گذشته آماری موجود است؟

نظرسنجی مهندسان مشاور نشان می دهد وضع اصلاً رضایت بخش نیست اما آمار آن در محلات مختلف متفاوت است و هنوز نتوانستیم میانگین آن را در بیاوریم. به طور مثال، در یک محله رضایت 30 درصد است و در یک محله 7 درصد.