چرا افزایش وام مسکن برای خروج بازار از رکود کارگشا نشد؟

به گزارش گروه اقتصادی آنا از روابط عمومی اتاق بازرگانی ایران، باوجود افزایش چند صددرصدی سقف وام مسکن در دولت یازدهم، همچنان انتظارات برای ورود متقاضیان جدید به بازار مسکن برآورده نشده است. سقف نهایی وام مسکن که در شروع کار دولت یازدهم 20میلیون تومان بود، در چند مرحله افزایش یافت و حتی وام زوجین به 160 میلیون تومان رسید از سوی دیگر با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم پیش‌بینی می‌شد که بعد از گذشت دو سال، ۱۲۰ هزار فقره حساب پس‌انداز مسکن یکم افتتاح شود و پس از گذشت یک سال از آغاز به کار صندوق، گیرندگان این تسهیلات در قامت متقاضیان مؤثر، وارد بازار مسکن شوند اما بررسی‌ها نشان می‌دهد اکنون پس از گذشت دو سال از راه‌اندازی صندوق، گرچه هدف‌گذاری افتتاح120 هزار فقره حساب در صندوق پس‌انداز مسکن یکم محقق شده و حتی تعداد حساب‌ها به 135 هزار فقره نیز رسیده است اما در طول دو سال گذشته فقط ۸ هزار فقره تسهیلات از این محل پرداخت شده است.

از یک‌سو تحلیلگران معتقدند مردم توان بازپرداخت اقساط سنگین وام مسکن را ندارند و از سوی دیگر حباب قیمتی موجود در بخش مسکن و همچنین رکود و ثبات قیمتی در این بازار باعث شده است بخش زیادی از متقاضیان مسکن برای خرید صبر کنند چراکه از یک‌سو نرخ سود تسهیلات مسکن (به‌جز تسهیلاتی که از محل سپرده‌گذاری در صندوق مسکن یکم می‌گیرند) بسیار بالاتر از نرخ تورم است و از دیگر سو، بازدهی سرمایه آنها در حساب‌های بانکی نسبت به نرخ تورم عمومی و نرخ تورم مسکن بیشتر است.

کاهش تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس

بررسی اطلاعات نشان می‌دهد که حجم تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حداقل 6درصد کاهش یافته است. به اعتقاد تحلیلگران، یکی از دلایلی که مردم تمایلی به خرید این اوراق ندارند، بازپرداخت و سود سنگین این اوراق است چراکه هم‌اکنون نرخ بهره مؤثر تسهیلات اخذشده با این اوراق به بیش از 22درصد می‌رسد و چنانچه یک زوج تهرانی بخواهند یک فقره وام مسکن 120میلیون تومانی در تهران دریافت کنند مجبور به پرداخت یک‌میلیون 900هزار تومان اقساط ماهانه هستند و باید در طول 12سال 167میلیون تومان سود این اوراق را بدهد.

به‌عبارت‌دیگر گیرندگان تسهیلات120میلیون تومانی، باید در طول 12سال حدود 287میلیون تومان به‌حساب بانک مسکن واریز کند که اگر مبلغ موردنیاز برای خرید اوراق تسهیلات مسکن از فرابورس را نیز به این رقم اضافه کنیم، جمع مبلغ بازپرداخت وام به بیش از 305میلیون تومان افزایش می‌یابد. در این شرایط متقاضیان مسکن به دلیل رکود و ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن برآورد می‌کنند که با خرید مسکن با این تسهیلات، دچار زیان هنگفت خواهند شد چراکه نه نرخ تورم و نه افزایش قیمت مسکن، هیچ تناسبی با نرخ بهره این تسهیلات ندارد.

در این میان حساب متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن از صندوق پس‌انداز مسکن یکم جداست. آن‌ها (در تهران) می‌توانند پس از سپرده کردن مبلغ 40 میلیون تومان در این صندوق به مدت یک سال، رقمی بالغ‌بر 80 میلیون تومان تسهیلات با نرخ سود 9.5 درصد دریافت کنند. بنابراین آن دسته از متقاضیان مسکن که اولاً 40 میلیون تومان وجه نقد برای سپرده‌گذاری داشته باشند و دوما بتوانند یک سال صبر کنند، به‌مراتب سود کمتری بابت دریافت وام مسکن پرداخت خواهند کرد؛ این در حالی است که آمارهای مربوط به دریافت تسهیلات از این صندوق نیز حاکی از این است که متقاضیان به‌رغم سپرده‌گذاری در این صندوق و احراز شرایط دریافت وام 80 میلیون تومانی، تمایلی به دریافت تسهیلات خرید مسکن ندارند به‌گونه‌ای که آمارها نشان می‌دهند حدود 26 هزار نفر از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم، از دریافت این وام انصراف داده‌اند.

از سوی دیگر بخشی از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز به دلیل عدم‌کفایت سپرده (کمتر از 40 میلیون) قادر به دریافت تسهیلات 80 میلیونی نیستند و باید مدت‌زمان بیشتری برای احراز حد نسب امتیاز صبر کنند. همچنین به نظر می‌رسد در برخی موارد سخت‌گیری‌هایی مانند مطالبه ضامن با کسر اقساط از سوی بانک انجام می‌شود که این نیز موجب کاهش تعداد پرداخت تسهیلات می‌شود.

البته در این زمینه محمدحسن مرادی، مدیر طرح و برنامه بانک مسکن می‌گوید: ازنظر بانک مسکن تسهیلات صندوق یکم هیچ‌گونه ضمانتی نمی‌خواهد و همین‌که ملک یا واحد مسکونی در رهن بانک قرار می‌گیرد، کفایت می‌کند. چنین درخواستی از سوی شعب بانک مسکن، تخلف است. ما بارها این موضوع را به شعب اعلام کرده‌ایم که تسهیلات صندوق یکم نیازی به معرفی ضامن ندارد.

مرادی تأکید می‌کند: به‌جز مدارک شناسایی و مؤید هویت متقاضی، تنها مدرکی که وام‌گیرنده باید به شعب بانک مسکن ارائه کند، مدرکی مانند فیش حقوقی یا داشتن حساب سپرده بانکی با سود هم‌ردیف اقساط و امثالهم است که نشان دهد وام‌گیرنده می‌تواند از عهده پرداخت تسهیلات بربیاید.

به گفته او، متقاضیانی که با مانع ضامن کارمند رسمی از سوی شعب بانک مسکن روبه‌رو شده‌اند، به ستاد مرکزی بانک مسکن گزارش دهند تا با متخلفان برخورد شود.

بی‌میلی سپرده‌گذاران مسکن یکم به دریافت تسهیلات

مدیر طرح و برنامه بانک مسکن در ادامه درباره وضعیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم و دلیل پائین بودن تسهیلات دریافتی از این صندوق می‌گوید: درحالی‌که پیش‌بینی شده بود بعد از گذشت دو سال از راه‌اندازی صندوق مسکن یکم، 120هزار فقره حساب پس‌انداز مسکن یکم افتتاح شود، در حال حاضر ۱۳۵ هزار حساب افتتاح شده و این فراتر از مدل ترسیمی بانک است اما تسهیلات دریافتی از این صندوق به چند دلیل کم بوده است.

مرادی اولین دلیل پائین بودن تعداد تسهیلات پرداختی از سوی این صندوق را عدم کسب امتیاز موردنیاز توسط متقاضیان عنوان می‌کند و می‌افزاید: تعداد زیادی از افتتاح کنندگان حساب مسکن یکم امتیازشان از اعداد و ارقام محاسباتی بانک مسکن کمتر بوده و تا رسیدن به امتیاز موردنظر بانک، فاصله زمانی و کارکردی زیادی دارند.

او همچنین یکی دیگر از مشکلات بانک مسکن در تأمین تسهیلات مسکن یکم را شرایط کلی اقتصادی کشور برشمرده و می‌گوید: شرایط اقتصادی کشور و بازار مسکن به‌گونه‌ای است که بسیاری از افتتاح کنندگان حساب در صندوق مسکن یکم، با این پیشینه ذهنی که قیمت مسکن بازهم کاهش می‌یابد و اگر فرضاً امروز خانه بخرند، با توجه به کاهش قیمت آن در آینده، احتمال متضرر شدنشان وجود دارد؛ به همین دلیل تعداد زیادی از دارندگان حساب مسکن یکم بعد از مدتی پول خود را از حساب خارج کرده و در حساب‌های سپرده یک‌ساله بانک‌ها یا مؤسسات اعتباری که سود بالایی به سپرده‌ها می‌دهند، اندوخته می‌کنند.

کمتر از یک‌چهارم افراد واجد شرایط وام گرفتند

به گفته مرادی، در بانک مسکن، بسیاری از مردم فکر می‌کنند سودی که از حساب سپرده بانکی دریافت می‌کنند، از محل افزایش قیمت مسکن خریداری‌شده، بیشتر خواهد بود. به همین دلیل تابه‌حال ۳۴ هزار نفر از دارندگان حساب پس‌انداز مسکن یکم امتیازشان به‌اندازه‌ای بود که می‌توانستند وام بگیرند، اما فقط ۸ هزار نفر از آنها تسهیلات را دریافت کردند.

مدیر طرح و برنامه بانک مسکن ادامه می‌دهد: البته امسال به دلیل طولانی‌تر شدن تعطیلات سال نو که عملاً تا روزهای پایانی فروردین‌ماه به طول انجامید و همچنین توقف بخشی از فعالیت بازارهای مختلف (بازار پول، سرمایه، مسکن، ارز، فلزات گران‌بها و ...) به دلیل تقارن با ایام انتخابات ریاست جمهوری، بازار مسکن بسیار دیرهنگام توانست رونق خود را بازیابد. این در حالی است که در سال‌های گذشته معمولاً دو فصل ابتدایی سال، بازار مسکن شرایط بهتری داشت.

مرادی درباره طولانی بودن روند دریافت تسهیلات از زمان تشکیل پرونده که تا یک ماه به طول می‌انجامد نیز تصریح می‌کند: اقدامات و استعلاماتی که بانک انجام می‌دهد کمتر از ۱۰ روز طول می‌کشد؛ آنچه سبب می‌شود تا روند اعطای تسهیلات زمان‌بر شود، اقدامات مربوط به شهرداری، دارایی، سازمان ثبت‌اسناد و دفتر اسناد رسمی است.