نجات بازار مسکن از مسیر فناوری و دانشگاه/ ۲.۵ درصد از موجودی مسکن هر سال مستهلک میشود
بیتالله ستاریان، در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری آنا، در تشریح راهکارهای حمایت از بازار مسکن و نقش فناوری در افزایش تولید مسکن اظهار کرد: سالهاست که درباره مشکلات ساختاری بخش مسکن هشدار داده میشود، اما این مشکلات نه تنها برطرف نشده بلکه به مرور زمان ابعاد بزرگتر و خطرناکتری پیدا کرده است.
کارشناس اقتصاد مسکن، با اشاره به افزایش شدید هزینههای ساخت گفت: امروز زمانی که از هزینه ساخت هر متر مربع ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومانی صحبت میکنیم، روشن است که نه بخش خصوصی با ساختار فعلی اقتصاد کشور توان تأمین چنین منابعی را دارد و نه دولت قادر است منابع لازم برای چنین حجمی از سرمایهگذاری را فراهم کند و اگر امروز به سراغ فناوری های نوین و کم هزینه ساخت و همچنین توسعه ابزارهای جدید ساخت نرویم، قطعا بحران عظیم پیش روی کشور است.
فناوریهای نوین مالی و فنی حلقه مفقوده تولید مسکن
ستاریان با تأکید بر اینکه راهحل اصلی بحران مسکن توسعه ابزارهای جدید مالی و فنی است، افزود: آنچه امروز باید در اولویت قرار گیرد ایجاد فناوریها و همچنین ابزارهای مالی جدید در اقتصاد است تا بخش خصوصی بتواند بهراحتی از آنها برای توسعه تولید استفاده کند.
وی با اشاره به افت شدید تولید مسکن در کشور اظهار کرد: در دو سال گذشته تولید مسکن به زیر ۳۰۰ هزار واحد در سال رسیده است و این در حالی است که سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد کسری تولید داریم. این کمبود ناشی از مجموعه عواملی همچون استهلاک ساختمانها، تخریب واحدها، تشکیل خانوادههای جدید و نبود تولید کافی است. باید توجه داشت که در شرایطی که تولید سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نمیرسد، کسری مسکن به صورت مستمر در حال انباشت است و این روند فشار مستقیمی بر خانوارها وارد میکند.
تسهیلات بانکی پاسخگوی بحران مسکن نیست
وی با انتقاد از سیاستهای موجود در حوزه تأمین مالی مسکن گفت: سالهاست که تأکید میکنیم باید ابزارهای مالی متنوع در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد، اما همچنان تصور میشود با افزایش چند صد میلیون تومان تسهیلات بانکی میتوان مشکل مسکن را حل کرد. وقتی صحبت از پرداخت ۶۰۰ میلیون تومان تسهیلات برای ساخت مسکن میشود، باید مشخص شود این مبلغ در کدام نقطه کشور و چه سهمی از هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش میدهد. در واقع این تسهیلات حتی اگر توسط بانکها پرداخت شود، تنها یکی از دهها ابزار مالی مورد نیاز بخش خصوصی است و به تنهایی توان برطرف کردن هزینه های موجود را ندارد.
وی افزود: بخش عمده این تسهیلات نیز عملاً در اختیار تولیدکنندگان واقعی بخش خصوصی قرار نمیگیرد و عمدتاً به شرکتهای وابسته، دولتی یا عمومی اختصاص مییابد. اما به هر جهت امروز به جایی رسیده ایم که باید باور کنیم تنها راه نجات اقتصاد مسکن کشور توسعه ابزارهای فنی جدید و همچنین تدوین شیوه های جدید تامین مالی است.
رکود ساختوساز تهدیدی برای ۳۰۰ صنعت کشور است
این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اثرات گسترده رکود ساختوساز بر اقتصاد کشور گفت: مسکن محصول نهایی زنجیرهای طولانی از صنایع مختلف است. زمانی که تولید مسکن کاهش مییابد، صنایعی مانند تولید سیمان، گچ، پنجره، فولاد و دهها فعالیت وابسته دیگر نیز دچار رکود و آسیب میشوند.
وی هشدار داد: اگر این وضعیت ادامه پیدا کند، بسیاری از این واحدهای تولیدی تعطیل یا ورشکسته خواهند شد و احیای مجدد آنها نیازمند صرف زمان و هزینه فراوان خواهد بود.
دانشگاهها دانش صنعتیسازی را دارند
ستاریان در پاسخ به پرسشی درباره نقش دانشگاهها و فناوریهای نوین ساختمانی در کاهش هزینه تولید مسکن اظهار کرد: کشور از نظر دانش فنی در حوزه ساختمان، پیشساختگی و صنعتیسازی ساختوساز با کمبود مواجه نیست. در حوزه پریفبریکیشن یا ساخت پیشساخته، دانش و فناوری مورد نیاز وجود دارد، اما مشکل اصلی در زیرساختهای اقتصادی و صنعتی کشور است.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تجربه کشورهایی مانند چین گفت: زمانی که کشوری میتواند در مدت کوتاهی ساختمانهای مرتفع احداث کند، این موفقیت حاصل برخورداری از زیرساختهای گسترده صنعتی و تولید انبوه است. در ایران همچنان ساختوساز سنتی غالب است و بخش خصوصی نیز به دلیل محدودیتهای اقتصادی ناچار به ادامه همین روش شده است.
وی ادامه داد: بنابراین زیر ساخت مناسب برای حضور دانشگاه ها در توسعه فناوری های ساخت صنعتی ایجاد نشده است و این موضوع دقیقا به پاشنه آشیل اقتصاد مسکن تبدیل شده است.
ایران انبوهساز واقعی ندارد
وی با تأکید بر اینکه کشور فاقد انبوهسازان واقعی است، گفت: تولیدکنندگان مسکن در ایران عمدتاً پروژههای ۱۰، ۲۰ یا ۵۰ واحدی اجرا میکنند. در حالی که اگر سازندهای امکان اجرای پروژههای ۱۰ هزار، ۲۰ هزار یا حتی ۵۰ هزار واحدی را داشته باشد، طبیعتاً به سمت فناوریهای صنعتی و کارخانهای حرکت خواهد کرد.
ستاریان ادامه داد: زمانی که ساختوساز در مقیاس وسیع انجام شود، ایجاد کارخانههای تولید اجزای ساختمانی، استفاده از رباتیک و فناوریهای نوین کاملاً توجیه اقتصادی پیدا میکند. اما وقتی تولیدکنندگان کوچک هستند، امکان حرکت به سمت صنعتیسازی وجود ندارد.
دولت تولیدکننده خوبی نیست
وی با رد نقشآفرینی مستقیم دولت در تولید مسکن اظهار کرد: مدیریت دولتی بر تولید معنا ندارد. دولت اساساً مفهوم تولید را نمیشناسد و تجربه نشان داده هر جا دولت وارد عرصه تولید شده، نتیجه آن تخریب بوده است.
ستاریان افزود: آنچه باید تغییر کند، نگاه اقتصادی کشور است. دولت باید شرایط را برای فعالیت بخش خصوصی فراهم کند. اگر ابزارهای مالی مناسب در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد، این بخش میتواند حتی بهتر از کشورهای منطقه و برخی اقتصادهای بزرگ دنیا در حوزه ساختوساز عمل کند.
وی تصریح کرد: همان مشکلاتی که امروز در صنعت خودرو و لوازم خانگی مشاهده میشود، در حوزه صنعتیسازی ساختمان نیز وجود دارد. ریشه همه این مشکلات به ساختار مالی، نظام بانکی، گردش سرمایه و سیاستهای اقتصادی بازمیگردد.
سالانه حداقل ۶۰۰ هزار واحد برای جبران استهلاک نیاز داریم
این استاد دانشگاه با ارائه آماری درباره نیاز واقعی کشور به تولید مسکن گفت: اگر عمر متوسط ساختمانها را ۴۰ سال در نظر بگیریم، سالانه حدود ۲.۵ درصد از موجودی مسکن کشور مستهلک میشود.
وی افزود: با توجه به وجود حدود ۲۳ میلیون واحد مسکونی در کشور، سالانه دستکم ۶۰۰ هزار واحد مسکونی باید ساخته شود تا فقط استهلاک موجود جبران شود و تعداد واحدهای مسکونی افزایش نیابد. این رقم حتی بدون در نظر گرفتن تخریب خانههای کلنگی، رشد جمعیت و تشکیل خانوادههای جدید محاسبه شده است.
نخبگان و دانشگاهها توان تحول در صنعت ساختمان را دارند
وی درباره نقش نخبگان و دانشگاهها در حل بحران مسکن اظهار کرد: ایران در بسیاری از حوزههای علمی از جمله فناوری هستهای، نانو و علوم پیشرفته به دستاوردهای ارزشمندی رسیده است؛ بنابراین در حوزه ساختمان نیز از نظر علمی و فنی هیچ محدودیتی وجود ندارد.
ستاریان گفت: امروز در بسیاری از کشورهای جهان ساختمانها مانند خودرو در کارخانه تولید و سپس در محل نصب میشوند. در حالی که ما همچنان بسیاری از مراحل ساخت از جمله گچکاری، کاشیکاری و نصب تجهیزات را به صورت سنتی در محل پروژه انجام میدهیم.
وی افزود: فناوریهای نوین ساختمانی امکان تولید سریعتر، باکیفیتتر، تمیزتر و با عمر مفید بالاتر را فراهم میکنند و دانشگاهها و نخبگان کشور نیز توانایی توسعه این فناوریها را دارند.
بحران مسکن تهدیدی برای آرامش اجتماعی
این کارشناس اقتصاد مسکن با هشدار نسبت به پیامدهای اجتماعی تداوم بحران مسکن گفت: افزایش اجارهبها و قیمت مسکن نارضایتیهای گستردهای در جامعه ایجاد کرده است و این روند به تدریج فشار مضاعفی بر خانوارها وارد میکند.
وی با اشاره به پیشبینیهای خود در دهههای گذشته اظهار کرد: سال ۱۳۸۸ پیشبینی کرده بودم که در دهه ۱۴۰۰ میانگین قیمت هر متر مربع مسکن به حدود ۳۵ میلیون تومان خواهد رسید؛ پیشبینیای که در آن زمان برای بسیاری غیرقابل باور بود. اما امروز میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به حدود ۱۸۰ میلیون تومان رسیده است.
ستاریان خاطرنشان کرد: این روند نشان میدهد بحران مسکن دیگر یک مسئله اقتصادی صرف نیست، بلکه به یکی از مهمترین چالشهای اجتماعی کشور تبدیل شده و حل آن نیازمند اصلاح ساختارهای اقتصادی، توسعه ابزارهای مالی، تقویت بخش خصوصی و بهرهگیری حداکثری از ظرفیت دانشگاهها و فناوریهای نوین ساختمانی است.
انتهای پیام/
