سند رسمی مهندسی آشوبها از سوی سازمان منافقین منتشر شد
شکست پروژه ارتباطات سایه در اغتشاشات اخیر
زمینهای حمایتی در حبس چانهزنی مدیریتی؛ نباید مسکن از ریل منافع ملی خارج شود
به گزارش خبرگزاری آنا، تأمین زمین برای مسکنهای حمایتی طی سالهای اخیر به یکی از اصلیترین موضوعات سیاستگذاری در حوزه مسکن تبدیل شده است؛ موضوعی که از یک سو به عنوان زیرساخت اصلی تحقق عدالت مسکنی و حمایت از اقشار متوسط و کمدرآمد شناخته میشود و از سوی دیگر با مجموعهای از چالشهای حقوقی، نهادی، مالی و حتی اجتماعی روبهروست. در شرایطی که قیمت زمین در ساختار اقتصاد مسکن ایران سهمی بسیار بالا در قیمت تمامشده واحدهای مسکونی دارد، هر گونه برنامهریزی برای تولید مسکن حمایتی، بدون حل مسئله تأمین زمین عملاً روی کاغذ باقی میماند. به همین دلیل، کارشناسان بر این باورند که «زمین» نه فقط یک نهاده تولید، بلکه محور اصلی موفقیت یا شکست طرحهای حمایتی مسکن است.
ضرورت تأمین زمین مناسب برای مسکن حمایتی را میتوان در چند سطح تحلیل کرد. در سطح نخست، تجربه تاریخی طرحهایی مانند مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن نشان داده که هرجا دولت توانسته زمین مناسب، دارای کاربری مسکونی و برخوردار از حداقل زیرساختها را تأمین کند، روند اجرای پروژهها شتاب گرفته و امکان خانهدار شدن گروههای هدف واقعی فراهم شده است. در مقابل، هر زمان که تأمین زمین به اراضی کمارزش، دور از خدمات شهری، یا فاقد شفافیت حقوقی محدود شده، نتیجه آن شکلگیری سکونتگاههایی با کیفیت پایین، نارضایتی خانوارها، افزایش هزینههای رفت و آمد، فشار بر زیرساختهای شهری و در نهایت کاهش جذابیت این طرحها برای مردم بوده است. بنابراین، بحث فقط تأمین «هر نوع زمینی» نیست؛ بلکه «کیفیت مکانیابی» و «تناسب زمین با زندگی شهری» است که به یک ضرورت راهبردی تبدیل شده است.
زمین مناسب در محدوده یا حریم شهرها برای مسکن حمایتی
در سطح دوم، تأمین زمین برای مسکن حمایتی در بطن خود به مسئله توزیع عادلانه منابع شهری و رانت زمین گره خورده است. در اقتصاد شهری ایران، زمین به دلیل محدودیت عرضه و تمرکز فرصتهای اقتصادی در شهرهای بزرگ، به کالایی سرمایهای و رانتی تبدیل شده است. بخش مهمی از افزایش قیمت مسکن ناشی از رشد قیمت زمین و انتظارات سوداگرانه در این بازار است. هنگامی که دولت برای مسکن حمایتی، زمین مناسب در محدوده یا حریم شهرها اختصاص میدهد، در واقع بخشی از رانت نهفته در زمین شهری را از مسیر سوداگری خارج و آن را به سمت تأمین نیاز واقعی مسکن هدایت میکند؛ اقدامی که اگر با شفافیت و قواعد مشخص انجام نشود، خود میتواند منشأ رانت جدید و فساد باشد. از این رو، ضرورت تأمین زمین برای مسکن حمایتی در پیوند مستقیم با اصلاح رابطه دولت، شهرداریها، نهادهای مالک زمین و بخش خصوصی قرار میگیرد.
اما در کنار این ضرورتها، تأمین زمین با چالشهای متعددی روبهروست که روند اجرای طرحهای حمایتی را کند یا متوقف کرده است. یکی از مهمترین چالشها، پراکندگی و تداخل مالکیتهاست. بخش زیادی از اراضی قابل توسعه در اختیار نهادهای مختلف از جمله دولت، شهرداریها، نهادهای عمومی غیردولتی، شرکتهای وابسته و حتی بخش خصوصی بزرگ است. نبود یک «بانک زمین» یکپارچه و بهروز، باعث میشود اطلاعات دقیق از موقعیت، مساحت، وضعیت حقوقی، کاربری و قابلیت الحاق این اراضی به بافت شهری در دسترس سیاستگذاران نباشد. نتیجه این وضعیت، طولانی شدن فرآیند شناسایی و آزادسازی زمین، افزایش هزینههای اداری و در برخی موارد ایجاد تعارض منافع میان دستگاههاست.
چالش دیگر، پیچیدگیهای حقوقی و زمانبر بودن تغییر کاربری اراضی است. برای اختصاص زمین به مسکن حمایتی، در بسیاری از موارد باید کاربری زمین از کشاورزی، فضای سبز، یا سایر کاربریها به مسکونی تغییر یابد؛ فرآیندی که نیازمند عبور از مسیرهای اداری متعدد، اخذ مجوز از کمیسیونهای مختلف و جلب نظر دستگاههای ذیربط است. اگر این روند با ملاحظات زیست محیطی و آمایشی همراه نباشد، خطر تخریب اراضی کشاورزی، گسترش افقی بیضابطه شهرها و افزایش هزینه تأمین زیرساختهای شهری را در پی دارد؛ و اگر هم با حساسیت بالا و سختگیری بیش از حد انجام شود، عملاً سرعت تامین زمین برای طرحهای حمایتی کاهش مییابد. این تضاد میان ضرورت سرعت عمل و رعایت ملاحظات محیطی و شهرسازی، یکی از گرههای اصلی سیاستگذاری در این حوزه است.
جلوگیری از بازتولید فقر و حاشیه نشینی در قالبی جدید
مشکل زیرساختها و خدمات شهری نیز از دیگر موانع جدی است. بخش قابل توجهی از اراضی که برای مسکن حمایتی پیشنهاد میشود، در حاشیه شهرها یا در مناطقی قرار دارد که فاقد شبکه کامل آب، برق، گاز، فاضلاب، دسترسی مناسب، حمل و نقل عمومی و خدمات آموزشی و بهداشتی است. تأمین این زیرساختها به سرمایهگذاری سنگین و زمان طولانی نیاز دارد و اگر همزمان با ساخت واحدهای مسکونی انجام نشود، نتیجه آن انتقال خانوارهای کمدرآمد به مناطقی خواهد بود که از حداقل کیفیت زندگی محرومند. تجربه برخی پروژههای گذشته نشان داده است که صرف تحویل واحد مسکونی بدون زیرساخت کافی، نه تنها مسئله مسکن را حل نمیکند، بلکه میتواند به بازتولید فقر و حاشیه نشینی در قالبی جدید منجر شود. در تحلیل کارشناسان، موفقیت مسکن حمایتی هنگامی معنا دارد که خانوار نه فقط به چهار دیواری، بلکه به «زندگی شهری با کیفیت قابل قبول» دسترسی پیدا کند.
یکی دیگر از چالشهای کلیدی، تأمین مالی خرید یا آمادهسازی زمین است. در ساختار بودجی دولت و شهرداریها، محدودیتهای جدی برای خرید اراضی جدید یا تملک زمینهای در اختیار بخش خصوصی وجود دارد. از سوی دیگر، افزایش مستمر قیمت زمین باعث میشود هرگونه تأخیر در تصمیمگیری به معنای رشد هزینه نهایی طرحهای حمایتی باشد. به همین دلیل، بسیاری از کارشناسان بر استفاده از ابزارهایی مانند مشارکت عمومی-خصوصی، تهاتر زمین با خدمات، استفاده از ظرفیت اراضی مازاد دولتی و حکمرانی هوشمند بر تراکم و حقوق توسعه شهری تأکید میکنند. در این چارچوب، به جای خرید مستقیم زمین با منابع نقدی محدود، میتوان از ابزارهایی نظیر «حق توسعه»، «توسعه مبتنی بر حمل و نقل عمومی» و «بازآفرینی درونبافتی» برای آزادسازی ظرفیت زمین در داخل شهرها استفاده کرد.
از منظر اجتماعی، مقاومت محلی و حساسیت افکار عمومی نسبت به مکانیابی پروژههای مسکن حمایتی نیز به یکی از چالشهای کمتر دیده شده تبدیل شده است. در برخی شهرها، ساکنان محلات مجاور نسبت به استقرار پروژههای وسیع حمایتی در نزدیکی محل سکونت خود واکنش منفی نشان میدهند و آن را عاملی برای افزایش تراکم، فشار بر زیرساختها یا تغییر ترکیب جمعیتی منطقه میدانند. این پدیده که در ادبیات شهرسازی جهان با عنوان «نه در حیاط خلوت من» شناخته میشود، اگر بدون گفتوگو و اقناع و بدون برنامهریزی برای توزیع متوازن پروژههای حمایتی مدیریت شود، میتواند روند اجرای طرحها را با تأخیر مواجه کند. در مقابل، برخی تحلیلگران بر ضرورت ادغام مسکن حمایتی در بافتهای متنوع شهری و پرهیز از ساخت مجتمعهای یکدست و جداسازی شدۀ کمدرآمدان تأکید دارند؛ رویکردی که البته خود نیازمند دسترسی به زمین مناسب در نقاط مختلف شهر و نه فقط در حاشیه آن است.
ضرورت هماهنگی میان نهادهای سیاستگذار و مجریان مسکن های حمایتی
مسئله دیگر، هماهنگی میان نهادهای سیاستگذار و مجری است. تأمین زمین در حوزه اختیارات نهادهایی مانند وزارت راه و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن، شهرداریها، شوراهای شهر، سازمان برنامه و بودجه، وزارت جهاد کشاورزی و در مواردی دستگاههای دیگر قرار دارد. فقدان یک سازوکار شفاف برای تصمیمگیری مشترک، اولویتبندی پروژهها و حل اختلافات، موجب شده است که برخی طرحهای مسکن حمایتی با وجود اعلام رسمی آغاز، در مرحله عملیاتی با کندی جدی مواجه شوند. به باور کارشناسان، بدون استقرار یک نظام حکمرانی یکپارچه زمین، که در آن اطلاعات، اختیارات و مسئولیتها به طور شفاف تعریف و هماهنگ شده باشد، تحقق اهداف کمی ساخت مسکن حمایتی دشوار خواهد بود.
در کنار همه این چالشها، واقعیت این است که تأمین پایدار زمین برای مسکن حمایتی نیازمند یک نگاه بلندمدت و فراتر از دورههای کوتاه مدیریتی است. برنامهریزی کاربری زمین، تدوین طرحهای جامع و تفصیلی واقعبینانه، پیشبینی ذخایر استراتژیک زمین برای نیازهای آینده اقشار کمدرآمد و اتصال این برنامهها به سیاستهای جمعیتی و مهاجرتی، از جمله اقداماتی است که باید در سطح ملی و استانی به صورت پیوسته دنبال شود. هرگونه نگاه کوتاهمدت و پروژهای، هرچند ممکن است در مقاطعی به افتتاح برخی واحدها منجر شود، اما در نهایت نمیتواند بحران دسترسی گروههای کمدرآمد به مسکن مناسب را به شکل ساختاری حل کند.
تأمین زمین برای مسکن حمایتی، حلقه مفقوده بسیاری از طرحهای مسکن در سالهای اخیر بوده است. اهمیت این موضوع تنها در بُعد فنی و اقتصادی خلاصه نمیشود، بلکه پیامدهای اجتماعی، شهری و حتی سیاسی آن نیز قابل توجه است. در شرایطی که بخش قابل توجهی از خانوارهای شهری با فشار هزینه مسکن مواجهند و فاصله میان درآمد و قیمت مسکن به شکاف نگرانکنندهای تبدیل شده است، سیاست تأمین زمین مناسب، شفاف و عادلانه برای مسکن حمایتی میتواند نقش مهمی در بازگرداندن امید به بازار مسکن ایفا کند؛ به شرط آنکه با اصلاحات نهادی، شفافیت در تخصیص زمین، توجه به کیفیت زندگی در محلهای جدید و مشارکت واقعی مردم و بخش خصوصی همراه شود.
برنامه هفتم پیشرفت وزارت راه و شهرسازی چه می گوید
چالشی که الان وجود دارد این است که زمین در اختیار بخش دولتی، به جای آنکه به طرحهای حمایتی چه در سطح ستاد ملی چه در سطح استان و شهرستانها تبدیل به یک ابزار چانه زنی مدیریتی برای مدیران این سازمان شده است یعنی این داشتهها و زمینها به جای اینکه در راستای منافع ملی و منافع عمومی استفاده شود در راستای منافع شخصی و در راستای منافع سازمانی عرضه میشود. مراوداتی بین سازمانها تو سطح شهر یا استان وجود دارد برای اینکه بتوانند یک امتیازی برای کارهاشان بگیرند.
در شرایطی که هزینه روزمره خانوار به صورت روزانه افزایش پیدا میکند و طبق آمار رسمی مهمترین کالا در سبد خانوار، مسکن با سهمی بیش از ۷۰ دردصد در کلانشهرهاست، طرحهای حمایتی مسکن در اجرا با شکست مواجه شده است. در همین راستا برنامه هفتم پیشرفت وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده است که سالانه دو دهم درصد از مساحت سکونتگاهی شهری را به منظور تسهیل در عملیاتی شدن طرحهای حمایتی مسکن به مساحت شهرها اضافه کند. امری که در عمل متاسفانه اجرا نشده و زمین تبدیل به گلوگاه اصلی این طرحها شده است. در همین زمینه فرشید ایلاتی کارشناس حوزه مسکن در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی آنا گفت: چالشی که الان وجود دارد این است که موجودی زمین در اختیار سازمان ملی زمین مسکن، چه در سطح ستاد ملی چه در سطح استان و شهرستانها تبدیل به یک ابزار چانه زنی مدیریتی برای مدیران این سازمان شده است یعنی این داشتهها و زمینها به جای اینکه در راستای منافع ملی و منافع عمومی استفاده شود در راستای منافع شخصی و در راستای منافع سازمانی عرضه میشود. مراوداتی بین سازمانها تو سطح شهر یا استان وجود دارد برای اینکه بتوانند یک امتیازی برای کارهاشان بگیرند.
زمین هست، اما نه برای مسکن حمایتی
ایلاتی با اشاره به یک خلا قانونی در حوزه تخصیص زمین گفت: یک موضوعی مطرح است دراین خصوص، به این ترتیب که آیین نامه اجرایی واگذاری زمین یک حد نصابی رو تعیین کرده است برای این که زمین به طرحهای حمایتی کجا اختصاص داده شود. همین مسئله باعث شده که زمینهای مرغوب به طرحهای حمایتی ملی مثل نهضت ملی مسکن و یا سایر طرحها اختصاص پیدا نکند. سازمان ملی مسکن هم توجیه میکند که من طبق آیین نامه عمل کردم تا کنون این آیین نامه هم اصلاح نشده و اساسا به شکلی است که عملا سازمان ملی مسکن زمینهای مرغوبش را که ارزش ذاتی بیشتری دارند، اختصاص نمیدهد، در عوض زمینهایی اختصاص میدهد که از یک طرف ارزش اقتصادی بالایی ندارند و از طرف دیگر، هزینه آماده سازی آنها بسیار بالاست.
وی ادامه داد: در نتیجه گلوگاه اصلی طرحهای حمایتی، زمین است. متاسفانه به دلیل عملکرد اشتباه وزارتخانه زمینهای خوب و مرغوب به این طرحها اختصاص داده نمیشود. همین امر تبدیل بع چالش و مانعی شده که خیلی از پروژهها حتی با فرض اینکه زمین هم به آنها تخصیص داده شود، اما به دلیل طولانی بودن فرآیند آمادهسازی نقطه صفر و شروع پروژه اجرای طرحها با مشکل مواجه شود. این رویکردی که وزارت در خصوص حبس زمین در نظر گرفته کاملا برخلاف فرمان حساب صد امام است. در این فرمان دقیقا واژهاختصاص زمینهای مرغوب به امر مسکن آماده است. همین اشتباه رویکردی باعث شده زمین تبدیل به یک گلوگاه در این طرحها شود.
زمین در اختیار منافع سازمانی به جای منافع ملی
ایلاتی با نقد تفکر مالکیت در سازمانهای دولتی افزود: در ساختارهای سازمانی، یک فکری تبدیل به یک هویت شده است. اینکه سازمان نسبت به داشتههای خودش حس مالکیت دارد. این مالکیت ممکن است یک جایی تجهیزات باشد یک جایی منابع باشد و یا در موضوع مشخص ما همین زمینهایی باشد که در اختیار وزارتخانه است. متاسفانه بعضیها فکر میکنند که بقای سازمان به حفظ بهای دارایی و منابعش هست و این خود یک مسئله مهمی است. همچنین این مسئله که زمین را به چه کسی واگذار کنیم، چه شرایطی باید داشته باشد و بعد شرایط پرداخت هزینه آن محل سوال و بعضا محل فساداست. یعنی بعضا مدیر سلیقه عمل میکنند به اشخاص نزدیک به خودشان و صاحب نفوذی زمین مرغوب را با اقساط بلندمدت اختصاص میدهند و در نقطه مقابل حالا مثلا اقشاری که ضعیف هستند، سهمی از این زمینها ندارند.
وی گفت: چالشی که الان وجود دارد این است که موجودی زمین در اختیار سازمان ملی زمین مسکن، چه در سطح ستاد ملی چه در سطح استان و شهرستانها تبدیل به یک ابزار چانه زنی مدیریتی برای مدیران این سازمان شده است یعنی این داشتهها و زمینها به جای اینکه در راستای منافع ملی و منافع عمومی استفاده شود در راستای منافع شخصی و در راستای منافع سازمانی عرضه میشود. مراوداتی بین سازمانها تو سطح شهر یا استان وجود دارد برای اینکه بتوانند یک امتیازی برای کارهاشان بگیرند.
مشکل مسکن زمینه بروز ناآرامی در کشور است
این کارشناس حوزه مسکن در خصوص تبعات اجرایی نشدن طرحهای حمایتی توضیح داد: موضوع این است که اجرا نشدن این طرحها هم جنبههای اقتصادی سیاسی دارد و هم جنبههای اجتماعی. درحال حاضر قشر جوان واقعا تحت فشار است. اسباب ازدواج و اشتغال مهیا نیست. دولت تنها چیزی که میتواند با هزینه حداقل عرضه کند همین موضوع زمین است. وقتی که این هم در اختیار جوانها قرار نمیگیرد، همین میشود زمینه آشوب و ناآرامیهای اجتماعی. در حال حاضر خیلی هم سیاسی بخواهیم نگاه کنیم، میتوانیم بگوییم جوانی که امیدی داشته باشد یک علقهای به کشور داشته باشد، شرایط را بهتر تحمل میکند. یک موضوعی وجود دارد راجع به خود بحث علقه که اساسا علقه از یه مالکیت سرزمینی به دست میآید، درحال حاضر یک جوانی که تو در سرزمینی هست ولی هیچ اتصالی به ان سرزمین و هیچ علقهای ندارد، مثل یک بیگانهای هست در یک سرزمین بیگانه، بنابراین باید به جوانها زمین داده شود تا جوان با خود بگوید یک تیکه از این سرزمین مال من است. از طرف دیگر، جوانی جمعیت که مورد تاکید رهبری هم هست یک الزام اجتماعی است باید کشور دوباره به عرصه جوانی جمعیت جمعیت برگردد و پنجره جمعیتی باز شود که برای تحقق مسئله تکلیف قانونی دولت مبنی برعرضه زمین بسیار حیاتی است.
انتهای پیام/
