فروش متری مسکن طرحی شکست خورده است

گروه اقتصاد خبرگزاری آنا، طرح فروش متری مسکن در بورس کالا در وزارت راه و شهرسازی از زمستان سال گذشته مطرح شد و موردتوافق بورس کالا و وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت. جواد فلاح مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران در این باره گفت: با توجه به افزایش قیمت مسکن، برخی افراد قدرت خرید یک واحد مسکونی را ندارند که با این طرح افراد می‌توانند با توجه به مبلغی که دارند اقدام به خرید کنند.

مدیر توسعه بازار فیزیکی بورس کالای ایران افزود: اگر فرد تصمیم دارد که یک واحد کامل را خریداری کند می‌تواند اوراق بیشتری بخرد تا به اوراق او اندازه متراژ مورد نظرش برسد.

در طرح فروش متری مسکن سازنده درخواست انتشار اوراق برای تأمین مالی ساخت مسکن در پروژه‌ای مشخص را می‌دهد و افراد می‌توانند اوراق منتشرشده را به‌ ازای هر مترمربع ملک از آن خریداری کنند. سازنده با پول فروش اوراق نسبت به ساخت مجتمع موردنظر اقدام کرده و خریداران اوراق نیز به میزان اوراق خود صاحب میزان مشخصی از ملک در پروژه مشخص می‌شوند.

برای بررسی مزایا و معایب طرح فروش متری مسکن در بورس کالا به گفت‌وگو با احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن پرداختیم که در ادامه مشروح خبر را می‌خوانید.

بیشتر بخوانید:

اما و اگر ساخت سالانه یک میلیون مسکن

طرح فروش متری مسکن در بورس کالا طرحی شکست خورده است

آنا: این طرح چه مزایا و معایبی دارد؟

سرحدی: این طرح یک طرح ناموفق و شکست‌خورده‌ای است که به ۲۰ سال پیش مربوط می‌شود و عبدالعلی‌زاده، وزیر دولت اصلاحات آن را مطرح کرد.

مسکن کالایی نیست که بتوان آن را متری فروخت. پارامترهای بسیار زیادی در قیمت مسکن تأثیرگذار است به‌طور مثال قیمت هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت هست حتی اگر دو خانه در یک ساختمان نیز باشند قیمت هر طبقه با طبقه دیگر تفاوت دارد. یک متری که در بورس ارائه می‌شود در کجا قرار دارد؟ چگونه است و چه شرایطی دارد؟ این‌ها سؤالاتی است که در این طرح بی‌پاسخ مانده است.

آنچه در بورس عرضه می‌شود، سهام شرکت‌هاست؛ یعنی شرکت‌ها پس از شروع پروژه‌ای، آن را به‌صورت چندین سهم درمی‌آورند و در بورس به فروش می‌گذارند و در نهایت از فروش یا از سود آن پروژه، ارزش سهام‌داران بالا می‌رود و با سود آن سهامداران می‌توانند خانه بخرند. درنتیجه مقوله متری فروشی یک‌چیز گمراه‌کننده‌ای است که اصلاً با معیارها و ضوابط بورس و ضوابط شرایط خاص مسکن هم‌خوانی ندارد. مسکن مانند سایر کالاها نیست که قیمت مشخص و ثابتی داشته باشد. در بورس افراد می‌توانند کالاهایی که مشخص هستند مثل آهن، محصولات پتروشیمی و ... را خریداری می‌کنند.

متری فروشی مسکن برای عده‌ای واژه جذابی است اما طرحی حساب نشده است. یکی دیگر از مشکلات این طرح این است که من چه زمانی می‌توانم صاحب‌خانه شوم یعنی اگر من فقط توانستم ۱۶ متر خریداری کنم چه می‌شود؟ آیا خانه ۱۶ متری به بنده خواهند داد یا خیر؟

آنا: آیا طرحی جایگزین طرح موجود دارید؟

سرحدی: طرح متری فروش مسکن در بورس ازنظر من تحقق ناپذیر است و می‌توان به‌جای آن سهام انبوه‌سازها و شرکت‌های بزرگ ساختمانی را در بورس عرضه کنند و افراد با سودی که از آن حاصل می‌شود بتوانند سرمایه‌گذاری کرده و صاحب مسکن شوند.

آنا: آیا ایده‌ای برای خانه‌دار شدن جوانان و دهک‌های پایین دارید؟

سرحدی: طبق اصل ۳۹ قانون اساسی تأمین مسکن جزو وظایف تمامی دولت‌ها است و این مربوط به‌کل جهان است، تمام اقتصادهای دنیا، چه اقتصادهای بسته سوسیالیستی، چه اقتصادهای لیبرالی و سرمایه‌داری، در تمام دنیا، دولت‌ها موظف‌اند چهار نیاز اصلی که مسکن، غذا، بهداشت و آموزش است را رفع کنند، دولت ما هم مکلف است بنابراین دولت باید فکری برای جوانان و دهک‌های پایین انجام دهد و بتواند خانه‌های ارزان‌قیمت را در اختیار آن‌ها قرار بدهد.

دومین راهکاری که از سوی دولت باید صورت بگیرد ارائه تسهیلات است. راه دیگری هم وجود دارد که استفاده از بورس است. شما در بورس می‌توانید سهام یک شرکت را خریداری کنید حال آن شرکت می‌تواند شرکت ساختمانی باشد و از طریق سودی که از آن حاصل می‌شود مسکن بخرید. یا می‌توانید سهام یک شرکت پتروشیمی را بخرید و از سود سهام آن صاحب‌خانه شوید اما علت اینکه توصیه می‌شود سهام ساختمانی را بخرید این است که مردم تشویق می‌شوند تا به جای اینکه سرمایه‌شان را در بانک‌ها یا بازار ارز ببرند وارد شرکت‌های ساختمانی کنندتا این صنعت نیز به رونق بیفتند.

مسکن مهر پروژه خوبی بود که توسط دولت دهم انجام شد ولی ایرادات اساسی داشت که در پروژه ساخت یک‌میلیون مسکن حتماً باید رفع بشود.

طرح ساخت یک‌میلیون مسکن چالش‌های اساسی دارد که یکی از آن‌ها قیمت زمین است. بخشی از قیمت مسکن مربوط به قیمت زمین است، دولت برای کاهش قیمت مسکن می‌تواند زمین‌های خودش را برای ساخت‌وساز واگذار کند.

دولت می‌تواند از طریق همین واگذاری زمین یا بعضی از عوارضی که شهرداری‌ها می‌گیرند با اختیار قرار دادن مصالح به قیمت‌های واقعی به انبوه‌سازان کمک کند تا مسکن‌های ارزان‌قیمت ساخته شود و آن را در اختیار افراد قرار دهد، افراد هم آورده‌های خود را می‌آورند و به نسبت آن آورده‌ صاحب‌ملک می‌شوند، آن‌ها هم که هیچ آورده‌ای ندارند، دولت تکلیف دارد برایشان حتی به‌صورت رایگان مسکن ایجاد کند، همان کاری که در دنیا انجام می‌شود. مثلاً دهک‌های اول و دوم و سوم که خودشان توان ندارند، دولت باید حمایت کند. مسکن اجتماعی خانه‌هایی است که آشپزخانه، رختشورخانه و سرویس‌های بهداشتی مشترک دارد که خیلی ارزان است و برای همین طبقات محروم است.

خانه‌های اجتماعی بهترین راه حل برای دهک‌های پایین است

آنا: آیا مسکن‌های اجتماعی در اروپا و نیز وجود دارد؟

سرحدی: در اروپا نیز این مسکن‌های اجتماعی وجود دارد، مسکن‌هایی که حالت خوابگاه دارد ولی تمام امکاناتی که خانه‌های مستقل دارند را به‌صورت مشترک گذاشته‌اند؛ یعنی آشپزخانه، یخچال، فضای نشیمن، اتاق تلویزیون، حمام و توالت مشترک دارند. به این‌ها می‌گویند خانه‌های اجتماعی که برای طبقات کف جامعه است که برایشان درست می‌کنند تا هم سرپناهی داشته باشند و هم به‌شدت ارزان است.

مسکن‌های اجتماعی را برای اقشار نیازمند استفاده می‌کنند و بهتر از کارتن‌خوابی و زاغه‌نشینی است. این مسکن‌های اجتماعی همه جای دنیا ساخته می‌شود، مسکن‌های سازمانی هست، انواع آن وجود دارد، بالاخره یک پکیج کاملی از اسکان در دنیا وجود دارد که هر کشوری بنا به شرایط خودش می‌تواند از آن استفاده کند.

آنا: طرح ساخت مسکن با چه چالش‌هایی روبه‌رو است؟

سرحدی: در کلان‌شهرها مشکل زمین داریم که به نظرم باید در آن‌ها حتماً از بافت‌های فرسوده بیشترین استفاده را کنند اما در شهرهای دیگر زمین‌های آزاد زیاد است و آنجاها بهتر می‌شود ساختمان‌های ویلایی دو یا سه‌طبقه ساخت که در مقایسه با ساختمان‌های بلندمرتبه ساخت آن، ارزان‌تر خواهد بود، ساختمان‌ها باید در حد یک، دو یا سه‌طبقه باشد، به سه خانوار بدهند و هم حیاطی داشته باشد که افراد استفاده کنند و مردم می‌توانند راحت‌تر صاحب‌خانه شوند که با معیارهای زندگی ایرانی هم مناسب‌تر است اما در شهرها این امکان نیست، نمی‌توان ساختمان‌های ویلایی ساخت درنتیجه باید در ارتفاع رفت.

آنا: آیا انبوه‌سازان از بورس و اشتراک سهامشان استقبال خواهند کرد؟

سرحدی: تا کنون استقبال نکردند مگر اینکه برای آنها صرفه اقتصادی داشته باشد؛ یعنی می‌شود انبوه‌ساز را مجاب به این کار کرد، مثلاً دولت به انبوه‌ساز بگوید من این زمین را در اختیار قرار می‌دهم به شرطی که آن را با این مشخصات برای این مخاطبانی که هستند بسازند و به آن مخاطبان‌هم بگوید شما اگر می‌خواهید این مکان را در اختیار داشته باشید می‌توانید سهام آن را بخرید و از طریق سهام صاحب‌خانه شوید که اسمش را گذاشته‌اند متری خریدن یا متری فروشی، باید این اسم را روی آن بگذارند و از این طریق می‌توان الزام کرد در غیر این صورت سازندگان چنین علاقه‌ای ندارند، یعنی توقع اینکه انبوه‌ساز بیاید و مشکل مسکن جامعه را حل کند، توقع بی‌جایی است ولی دولت می‌تواند از شرکت‌ها حمایت کند، امکانات بدهد و اعلام کند به‌صورت بخش خصوصی ورود کنید، امکانات در اختیارتان قرار می‌دهم به‌شرط اینکه شما برای افراد خاصی که معرفی می‌شوند این کار را انجام دهید.

به عنوان نمونه، در اغلب کشورهای اروپایی زمین شهری مالکیت خصوصی ندارد، مالکیت‌ها برای شهرداری‌ها و دولت‌شهرهاست و این زمین‌ها را متناسب با درخواست‌هایی که اعلام می‌کنند در اختیار شرکت‌های بزرگ انبوه‌ساز قرار می‌دهند و آن شرکت فقط بابت ساخت و کار فنی‌ که انجام داده منتفع می‌شود اما مالکیت برای افرادی است که از قبل تعیین‌شده است اما در ایران به دلیل اینکه مالکیت زمین خصوصی است، کارکرد ندارد اما با زمین‌های دولتی می‌توان این کار را انجام داد.

آنا: شرایط بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

سرحدی: قیمت‌ها آن‌چنان افزایش یافته و در اوج قرارگرفته که از دسترس نیازمند مسکن خارج‌شده، در نتیجه در حال حاضر شاهد یک وضعت بسیار ناهنجار هستیم که به آن رکود تورمی می‌گویند؛ یعنی هم قیمت‌ها بالا است و هم کسی نمی‌تواند وارد بازار شود و خرید کند. قیمت‌ها در حدی است که یک زوج جوان که تشکیل خانواده داده نمی‌تواند در بازار مسکن خرید کند. تمام معاملاتی هم که انجام می‌شود تقریباً تبدیل به احسن کردن و از این موارد است.

آنا: نظرتان راجع به مسکن‌های ۱۵ و ۲۰ متری چیست؟

سرحدی: با وضعیتی که ما در ایران داریم، خانه ۱۵ متری معنی ندارد. در ژاپن شاید، چون فرهنگ آن‌ها با فرهنگ ما فرق می‌کند. کفی که در ایران می‌شود انجام داد که تازه آن‌هم مشکلات خودش را حتماً دارد همان مسئله مسکن اجتماعی است در غیر این صورت این صحبت‌ها بیشتر صحبت‌های غیرواقعی است و نمی‌دانم افرادی که این حرف‌ها را می‌زنند چه مقصودی دارند، خانه‌های ۱۵ یا ۲۰ متری با کدام فرهنگ ایرانی سازگار است؟

انتهای پیام/