انتشار اوراق رهنی و صکوک در بازار مسکن

به گزارش گروه اقتصادی آنا از وزارت راه و شهرسازی، در راستای تحقق سیاست توسعه مسکن، راهکارهایی برای تامین مالی مسکن در دستور کار قرار گرفت که بخشی از آنها شامل تغییر در بازار سرمایه و بخشی نیز ایجاد تغییر و تحول در بازار پول بود.

در بحث و راهبرد بازار سرمایه، انتشار اوراق رهنی، راه‌اندازی صندوق‌های املاک‌و‌مستغلات، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان (۱۵ صندوق) و انتشار اوراق صکوک راهکارهای بود که دولت برای تامین مالی بخش مسکن برنامه‌ریزی کرد و در دستورکار قرار داد.

مرکز توسعه‌و‌سیاست‌های راهبردی وزارت راه‌و‌شهرسازی طی گزارشی روند تغییر سیاست‌های دولت یازدهم را در بازار سرمایه به منظور تامین مالی مسکن به شرح زیر تشریح کرد:

انتشار اوراق رهنی مسکن

به عنوان یکی از روش­های نوین تأمین مالی به منظور توانمندسازی و افزایش توان تسهیلات‌دهی بانک برای اولین بار در شبکه بانکی کشور توسط بانک‌مسکن اجرا شد. دستور العمل انتشار اوراق رهنی در آذرماه سال ۱۳۹۴ در هیأت‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار تصویب و از سوی این سازمان به بانک مسکن ابلاغ شد. با دریافت اطلاعات نهایی تسهیلات مبنای انتشار اوراق از بانک‌مسکن، مدل­های متعددی جهت انتشار این اوراق به اجرا درآمد و در نهایت، مدل نهایی پیاده‌سازی شد که شروط بازارپذیری اوراق و لزوم جذب سرمایه‌گذاران، پوشش هزینه­‌های ناشی از انتشار این اوراق و سودآور بودن بانک‌مسکن پس از انتشار این اوراق، مهمترین مشخصه‌های مدنظر برای طراحی این اوراق بوده است. در تاریخ ۱۳۹۵.۵.۶ مجوز انتشار اوراق را صادر کرد.

- مبلغ اوراق : 3هزارمیلیارد ریال (مبلغ اسمی هر ورقه یک میلیون ریال)؛

- سررسید اوراق: ۲ سال؛

- مواعـد بازپرداخت و نرخ سود اوراق : هر سه مـاه یک بـار، معادل ۵,۱۸ درصد مبلغ اسمی به صورت سالانه و بازپرداخت اصل اوراق در زمان سررسید؛

مکاتبه با بانک‌مرکزی مبنی بر درخواست انتشار 100 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی مسکن؛ (3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی پس از صدور مجوز ۳۷۶۹/۹۵ مورخ ۹۵.۲.۱۱ بانک‌مرکزی منتشر و در خصوص آمادگی انتشار مرحله دوم اوراق به میزان 10 هزار میلیارد ریال مکاتبه با بانک مرکزی طی نامه ۱۰۴۳/۱۷۳ مورخ ۹۵.۶.۱ صورت پذیرفته است و در سال‌جاری با اخذ موافقت بانک‌مرکزی در حال پیگیری و اجرای فاز دوم است.)

راه‌اندازی صندوق‌های املاک‌و‌مستغلات

- راه‌اندازی نخستین صندوق سرمایه‌گذاری بین‌المللی املاک و مستغلات (Iran Real Estate Fund) به منظور جذب سرمایه‌های خارجی.

- امکان‌سنجی تأسیس این نوع صندوق، انجام شده است.

- اقدامات اولیه در خصوص راه‌اندازی یک صندوق با مشارکت شرکت سرمایه‌گذاری مسکن صورت پذیرفته است.

- مستلزم پیش‌بینی معافیت‌های مالیاتی است که حکم پیشنهادی شرکت تأمین سرمایه از طرف بانک به مراجع ذیربط ارائه شده است.

- تدوین دستورالعمل اجرایی ذیربط با همکاری گروه مالی بانک و سازمان بورس درحال پیگیری است.

راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان

صندوق­‌های زمین و ساختمان به استناد ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تبصره (۲) ماده ۲۴ آئین‌نامه اجرایی آن، قانون بازار بورس اوراق بهـادار و قانون توسعه ابزارهای مالی ایجاد شده ­است. این صندوق­ها به عنوان مؤسسه غیرتجاری نزد مرجع ثبت شرکت‌ها و به عنوان نهاد مالی نزد سازمان بورس و اوراق بهادار به ثبت خواهند رسید. فعالیت آن­ها تحت‌نظارت سازمان بورس‌و‌اوراق بهادار است و وزارت مسکن و شهرسازی بر روند اجرایی پروژه نظارت عالیه خواهد داشت. نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار بر صندوق به‌منظور حصول اطمینان از رعایت مقررات قانونی و مصوبات آن و شفافیت اطلاعاتی است.

هدف اصلی از ایجاد این گونه صندوق­ها، جذب منابع مردمی و هدایت مازاد نقدینگی موجود به سمت بخش ساختمان از طریق ساز و کار بررسی اوراق بهادار است.

این صندوق با دریافت مجوز تأسیس و فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار و اداره ثبت شرکت­ها و سازمان، از مصادیق صندوق­های سرمایه­ گذاری موضوع بند ۲۱ ماده ۱ قانون بازار اوراق بهادار و بند «هـ» ماده ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید محسوب شده و مطابق اساسنامه و مقررات ذیربط اداره می­شود.

موضوع فعالیت صندوق جمع­آوری وجوه از متقاضیان سرمایه­ گذاری در صندوق و ساخت پروژه ساختمانی مندرج در امیدنامه صندوق از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه­گذران صندوق است.

مالکان واحدهای سرمایه­گذاری به نسبت تعــداد واحـدهای سرمـایه­گذاری خود از کل واحدهای سرمایه­گذاری نزد سرمایه‌گذاران در خالص دارایی­های صندوق سهیم هستند. مسئولیت مالکان واحدهای سرمایه­گذاری در قبال تعهدات صندوق صرفاً محدود به مبلغ سرمایه­گذاری آنها در صندوق است.

واحدهای سرمایه­ گذاری قابل‌انتقال به غیر بوده و در بازار خارج از بورس (فرابورس) پذیرفته می‌­شوند.

فرآیند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان نیز شامل جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران، تخصیص وجوه به پروژه‌های ساختمانی و اجرای پروژه‌ها، فروش واحدهای ساختمانی پروژه و تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران است.

انتشار اوراق صکوک

- مکاتبه با بانک مرکزی جهت انتشار صکوک اجاره و اخذ مجوز انتشار از بانک مرکزی، مکاتبه با سازمان برنامه و بودجه کشور و خزانه‌داری کل کشور به منظور اخذ مجوزهای مربوطه انتشار ۱۰ هزار میلیارد ریال گواهی سپرده‌عام به تاریخ انتشار ۹۵.۱۲.۲۱مکاتبه با بانک‌مرکزی مبنی بر درخواست انتشار 100 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی مسکن؛ (3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی پس از صدور مجوز۳۷۶۹۱/ ۹۵ مورخ ۹۵.۲.۱۱بانک مرکزی منتشر و در خصوص آمادگی انتشار مرحله دوم اوراق به میزان 10 هزارمیلیارد ریال مکاتبه با بانک‌مرکزی طی نامه ۱۷۳/۱۰۴۳ مورخ ۹۵.۶.۱ صورت پذیرفته است.)

ضمن اینکه انتشار 5 هزار میلیارد ریال صکوک اجاره جهت هواپیمایی هما در مرحله انعقاد قرار دارد. انتشار 3 هزار میلیارد ریال صکوک اجاره جهت سازمان بنادر دریانوردی در مرحله تهیه گزارش توجیه است.

تشکیل موسسه تضمین تسهیلات رهنی از دیگر اقدامات بود که در این مورد مطالعه و پیگیری جهت بررسی امکان سنجی اجرا شد و صندوق تضمین تسهیلات رهنی نیز ایجاد شد.

در راستای چگونگی خانه دار شدن بانک مسکن کتابچه ای را تحت عنوان چگونه خانه دار شوید تهیه کرد و در اختیار متقاضیان و تمامی شهروندان قرار داد.

بانک‌مسکن از سال ۱۳۱۷ تاکنون به عنوان تنها بانک تخصصی در بخش مسکن فعالیت نموده است و در تمام این مدت تمام اقدامات و طرح­های خود را در راستای اعطای تسهیلات به اقشار کم درآمد و متوسط جامعه جهت خرید، ساخت و تعمیر مسکن معطوف ساخته است. با توجه به اینکه مسکن از مهمترین نیازهای اساسی خانواده­‌های ایرانی جهت اسکان و آرامش خاطر محسوب می‌شود، بنابراین توجه به این نیاز به عنوان اصلی­ترین هدف بانک مسکن است به طوری‌که از۲۱ میلیون واحد مسکونی احداثی در سراسر ایران تعداد ۷ میلیون خانواده ایرانی از تسهیلات این بانک برای خانه‌دار شدن استفاده کرده‌اند.

در این کتابچه با عنوان چگونه صاحب خانه شویم‌سعی برآن است که تمامی اطلاعاتی که مربوط به شرایط اعطای تسهیلات برای خرید، ساخت، تعمیر و تبدیل به احسن نمودن واحد مسکونی در تهران و سایر شهرها وجود دارد به صورت خلاصه و روان در اختیار تمامی مردم قرارگیرد. آرزو می‌کنیم که افراد بیشتری بتوانند از این راه صاحب خانه شوند و بانک مسکن به اهداف خود در این خصوص نزدیک­‌تر شود.