رکود همچنان ادامه دارد/ قیمت تمام شده وام مسکن بالا رفت

به گزارش خبرنگار گروه اقصادی آنا، امروز اوراق تسهیلات مسکن با نماد تسه (مخفف تسهیلات) که در بازار فرابورس ایران معامله می‌شود، به کانال 80 هزار تومانی رسید. البته بیش‌ترین قیمت اوراق در روز گذشته مربوط به تسه 96051 به نرخ 78 هزار و 161 تومان و کم‌ترین قیمت مربوط به تسه 94061 با قیمت 73 هزار و 363 تومان است.

اما در معاملات امروز فرابورس پس از تسه 95121 با قیمت 80 هزار تومان در ازای هر برگ، تسه‌های 96051، تسه 96031، تسه 95101 و تسه 94121 با نرخ 79 هزار تومان بیش‌ترین قیمت را داشتند. تسه 69021 هم با نرخ 78 هزار و 998 تومان در هر برگ در رتبه سوم قرار دارد.

کم‌ترین قیمت معاملات روز جاری هم مربوط به تسه 94121 با قیمت 72 هزار و 511 تومان است. پس از آن تسه‌های 94061 و 95011 با قیمت 73 و 74 هزار تومان کم‌ترین قیمت اوراق تسهیلات مسکن را دارند.

امروز بیش از نیمی از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن با رشد قیمت همراه بودند و متقاضیان خرید باید اوراق را به قیمت بیش از روز گذشته خریداری کنند.

اما آمارها نشان می‌دهد ارزش اوراق استفاده از تسهیلات مسکن علاوه بر رشد قیمت در روز جاری، در معاملات مردادماه هم بالا رفته است. آمار فرابورس ایران نشان می‌دهد در مردادماه حجم و ارزش مبادلات اوراق تسهیلات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته به ترتیب ۶۸ و ۳۵ درصد افزایش یافت، به‌گونه‌ای که نزدیک به ۲ میلیون ورقه تسهیلات مسکن به ارزش افزون بر یک هزار و ۴۶۰ میلیارد ریال خریدوفروش شد.

روش‌های دریافت وام مسکن؛ سپرده گذاری یا خرید اوراق فرابورس

اما کاربرد اوراق استفاده از تسهیلات مسکن و معاملات آن در بازار فرابورس چیست؟ برای پاسخ به این مهم باید نگاهی به روش‌های دریافت وام مسکن از بانک مسکن بیاندازیم.

متقاضیان برای دریافت وام مسکن از بانک مسکن باید حساب صندوق پس‌انداز یکم افتتاح کرده و پس از طی مدت یک سال می‌توانند از بانک تسهیلات خرید منزل مسکونی بگیرند. کاربرد اوراق مسکن زمانی است که فرد برای دریافت وام و تسهیلات عجله داشته و از طرفی حساب مدت‌داری را نیز نزد بانک ندارد.

در این صورت فرد باید امتیاز وام را از فرد دیگری که پول خود را سرمایه‌گذاری کرده خریداری کند. این امتیاز همان اوراق تسهیلات مسکن معروف به تسه در فرابورس است. این اوراق شرایطی را فراهم می‌کنند که فرد بتواند بدون نیاز به سپرده‌گذاری و به‌سرعت وام را دریافت کند اما در قبال آن باید هزینه فرصت به فرد انتقال‌دهنده وام پرداخت شود.

به عبارتی برای تهیه این اوراق وام مسکن دو راه وجود دارد. اول فرد خود حساب سپرده ممتاز در بانک مسکن داشته باشد و بابت سپرده خود اوراق بگیرید. اما اگر برای خرید ملک و گرفتن وام عجله دارد باید آن را از افراد دیگری که اوراق دارد، خریداری کند. اوراق در بازار فرابورس معامله می‌شوند. با هر برگ اوراق می‌توان از بانک مسکن 500 هزار تومان وام دریافت کرد. یعنی هر برگه از این اوراق نماینده٥,٠٠٠,٠٠٠ ریال تسهیلات بانک مسکن جهت احداث، خرید و تعمیر واحد مسکونی بدون نیاز به سپرده گذاری در چارچوب ضوابط بانک مسکن است.

این اوراق پانزدهم هر ماه از طرف بانک مسکن به دارندگان «حساب سپرده ممتاز» اختصاص داده می‌شود و بعد از طی مراحل قانونی و سپرده شدن نزد مرکز سپرده‌گذاری بورس اوراق ، نماد معاملاتی آن در اول ماه بعد در فرابورس بازگشایی و قابلیت معامله پیدا می‌کند.

برای خرید این اوراق باید یک کد معاملاتی در فرابورس دریافت کرد تا بتوان خرید و فروش را انجام داد. اما راه دیگری نیز وجود دارد که فرد می‌تواند با مراجعه به شعب بانک مسکن اوراق را دریافت کند که تفاوتی در قیمت خرید برای این شیوه وجود ندارد.

اما قیمت نهایی اوراق مسکن در بازار فرابورس بر اساس عرضه و تقاضا تعیین شده و قیمت آن در هر ساعت و روزی می‌تواند متفاوت باشد. دومین معیار تعیین کننده در قیمت تسه تاریخ آن است. به عبرات دیگر برای هر ماه اوراق جداگانه‌ای وجود دارد. به طور مثال قیمت اوراق شهریور 94 با قیمت اوراق تیر 95 و دیگر اوراق تفاوت دارد.

اوراق عملاً تاریخ انقضا دارند. یعنی وقتی اوراقی منتشر شد برای استفاده از آن و دریافت وام تا 2 سال مهلت وجود دارد و بعد از آن اوراق باطل می‌شود و بانک دیگر بابت آن وامی نمی‌دهد. بنابراین اگر اوراقی مهر 94 منتشر شده است تا مهر 96 اعتبار دارد. بنابراین هرقدر اوراقی جدیدتر باشد مدت اعتبار آن بیشتر است و ارزش بیشتری دارد.

به عبارتی اوراق تسهیلات مسکن تا یک ماه بعد از پایان اعتبار قابلیت دریافت وام دارد و بعد از آن هیچگونه ارزشی نخواهد داشت.

بر این اساس علت تفاوت قیمت نمادهای اوراق تسهیلات مسکن اعتبار باقیمانده آنها است و هرچه اعتبار باقیمانده بیشتر طبیعتاً قیمت آن بیشتر است. اما گاهی اوقات برخی اوراق قدیمی‌تر با قیمت گران‌تر معامله می‌شوند که در این باره باید گفت این اوراق تاریخ ابطالشان نزدیک‌تر است و از هیچ مزیتی نسبت به اوراق دیگر ندارد و تنها سفته‌بازی بازار قیمت‌ها را بالا و پایین کرده است.

قبل از اقدام به خرید اوراق باید جهت اطلاع از ضوابط پرداخت وام و شرایط متقاضی و ملک مورد نظر و بازپرداخت تسهیلات و مدارک مورد نیاز به بانک مسکن مراجعه شود چراکه برای جلوگیری از سودجویی های احتمالی، اوراق تسهیلات مسکن از ۲تا ۴ماه بعد از تاریخ خرید قابل فروش نیست و ناظر آن تا پایان محدودیت فروش فرابورس (cds) باقی میماند و قابل تغییر نیست. البته محدودیت فوق برای نمادهایی که کمتر از ٤ ماه از اعتبار آنها باقی مانده، اعمال نخواهد شد.

بر اساس اعلام بانک مسکن نماد های قبل از ۹۴۰۸ قدیمی محسوب شده و سقف تسهیلات قابل پرداخت آن ۳۵۰میلیون ریال میباشد و مازاد بر آن باید اوراق نماد ۹۴۰۹به بعد خریداری شود.

سقف وام اوراق مسکن 60 میلیون تومان است

سقف وام تسهیلات مسکن با این اوراق در تهران 60 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 50 میلیون و در سایر شهرها هم 40 میلیون تومان است. البته می‌توان برای احداث ساختمان دو وام گرفت. پدر و فرزند یا مادر و فرزند و یا زن و شوهر می‌توانند هر یک روی یک ملک وام بگیرند. در این حالت سقف در تهران 80 میلیون تومان (هریک به‌طور جداگانه 40 میلیون تومان)، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت 70 میلیون تومان (هریک به‌طور جداگانه 35 میلیون تومان) و در سایر مناطق شهری 60 میلیون تومان (هریک به‌طور جداگانه 30 میلیون تومان) خواهد بود.

نرخ سود این وام 17.5 درصد و مدت‌زمان بازپرداخت اقساط هم 12 سال است که بازپرداخت اقساط هم به روش ساده و پلکانی سالانه و دوره‌ای محاسبه می‌شود.

اما برای دریافت وام 60 میلیون تومانی در تهران ماهیانه حدود 1 میلیون تومان، وام 50 میلیون تومانی در مراکز استان‌ها و شهرهای با 200 هزار نفر جمعیت ماهیانه حدود 833 هزار تومان و وام 40 میلیون تومانی در سایر شهرها هم ماهیانه حدود 667 هزار تومان باید قسط پرداخت کرد. همچنین برای دریافت وام 60 میلیون تومانی با احتساب اینکه با هر برگ اوراق می‌تواند 500 هزار تومان وام دریافت کرد، باید 120 برگه اوراق خریداری کرد. حالا در صورتی که بر فرض قیمت هر برگ اوراق 80 هزار تومان باشد، باید مبلغی معادل 9 میلیون و 600 هزار تومان برای دریافت 120 برگ اوراق پرداخت کرد که در اصل از میزان وام دریافتی کسر می‌شودو به عبارتی هرچند مبلغ وام 60 میلیون تومان است اما فرد باید برای خرید این وام 9 میلیون و 600 هزار تومان بپردازد و در واقع به جای 60 میلیون تومان وام، عملاً 50 میلیون و 400 هزار تومان دریافت کرده‌ است.