گزینه‌های خانه‌دار شدن در بازار مسکن

سهیلا گلی‌زاده، خبرنگار گروه اقتصادی: قیمت مسکن در دولت نهم و دهم بیش از 500 درصد رشد داشت و با این روند فزاینده افزایش قیمت‌ها، قدرت مردم برای خرید هم در این بازار افول کرد. در این بازه قیمت متوسط مسکن در تهران از هر متر 650 هزار تومان به 3 میلیون و 150 هزار تومان رسید.،

آن گونه که علی چگنی مدیر کل برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزیر راه و شهرسازی اظهار کرده قیمت زمین هم در سال‌های 84 تا 92 معادل 740 درصد افزایش یافت که بدین ترتیب نرخ عاملی برای بالا رفتن نرخ در بازار مسکن فراهم شد.

البته نرخ‌ها در سال‌های بعد از آن تعدیل شد و رشد قیمت مسکن با نرخ رشد تورم در کشور همراهی کرد به طوری که از سال 92 تا 95 قیمت زمین تنها معادل 10 درصد رشد کرد و بدین ترتیب برای نخستین بار در کشور رونقی تجربه شد که همراه با افزایش قیمت نبود. به عبارتی قیمت مسکن با نرخ تورم همراه بوده و این امر رشد در بازار تلقی نمی‌شود چرا که در غیر این صورت و پایین بودن نرخ رشد از تورم در واقع به معنای افت ارزش دارایی برای صاحب‌خانه‌ها خواهد بود.

قیمت مسکن نیز طی سال‌های اخیر وضعیت مشابه زمین را تجربه کرده و رشد افسارگسیخته آن در سال‌های مذکور کنترل شد به طوری که مسکن در 4 سال گذشته تنها رشد 5 درصدی را تجربه کرده است و به عبارتی قیمت‌های بازار اکنون در کف قرار دارد.

در چنین شرایطی می‌توان نتیجه‌گیری کرد که هرچند درآمد خانوارها از رشد قابل توجهی برخوردار نبوده اما با این حال به علت برقراری ثبات در بازار مسکن، قدرت خرید مردم در این بازار افزایش پیدا کرده است.

آن طور که مسئولان و کارشناسان بازار مسکن معتقدند در یک دوره 8 ساله 84 تا 92 قیمت زمین 20 درصد بالاتر از نرخ مسکن شد در حالی که پیش از آن قیمت زمین 20 درصد پایین‌تر از نرخ مسکن بود. به عبارتی زمین باید به طور طبیعی بخشی از قیمت مسکن را شامل شود اما در یک بازه زمانی که رکود بازار مسکن را رقم زد، ارزش زمین در سبد مسکن بیش اندازه بالا رفت تا جایی که اکنون قیمت زمین در تهران به میزان قیمت زمین در کشوری مانند سوئیس برآورد می‌شود و این امر تنها با سوداگری در این بازار رقم خورده است.

در چنین شرایطی بسیاری از متقاضیان خرید در بازار مسکن از خرید خانه صرف‌نظر کردند اما طرح‌های‌ مصوب اخیر برای مسکن چه از سوی وزارت راه و شهرسازی به عنوان سیاست‌گذار بازار و چه بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار به عنوان حلقه واسطه‌ای تسهیلات بانکی در بخش مسکن با مردم، قدرت خرید خانه را افزایش دادند.

تکیه خانه‌اولی‌ها بر صندوق پس‌انداز مسکن یکم

یکی از طرح‌های پیش‌بینی شده برای افزایش قدرت خرید در بازار مسکن راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم بود که این صندوق برای به‌منظور فراهم شدن امکان اعطای تسهیلات خرید و ساخت واحد مسکونی به خانه‌اولی‌ها افتتاح شد.

میزان سقف این تسهیلات برای شهر تهران 80 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۶۰ میلیون تومان و سایر مناطق شهری معادل ۴۰ میلیون تومان بود که نرخ سود آن در بافت‌های فرسوده 8 درصد و در سایر بافت‌ها 9.5 درصد بوده است. مدت زمان انتظار اولیه 12 ماهه و مدت بازپرداخت 12 ساله هم برای این تسهیلات در نظر گرفته شد.

این تسهیلات برای زوج‌های شاغل معادل 160 میلیون تومان بود که طی هفته‌های اخیر این رقم به 200 میلیون تومان برای زوج‌های خانه اولی افزایش یافت.

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این باره معتقد است که پرداخت تسهیلات با این حجم و نرخ سود در بازار مسکن بی‌سابقه بوده است. از طرفی اهمیت این تسهیلات برای بازار مسکن از آن جهت است که این وام بر مبنای بودجه دولتی نبوده و به همین علت می‌تواند توسعه پایدار را همراه داشته باشد. از سوی دیگر، این تقاضا به تدریج وارد بازار مسکن می‌شود و بر این اساس شوک قیمتی در این بازار نخواهد داشت.

بر اساس آمارها تا کنون 165هزار نفر در این صندوق سرمایه‌گذاری کرده و مجموع این سرمایه نیز به 3 هزار و 500 میلیارد تومان می‌رسد. این سپرده‌ها تعهدی است و بانک باید تا سال آینده به میزان 2 برابر آن تجهیز منابع کند و پیش‌بینی‌ها بر این است که در آینده‌ای نزدیک رقمی معادل 10هزار میلیارد تومان به بازار مسکن تزریق خواهد شد.

مسکن اجتماعی، گزینه روی میز خانوارهای با درآمد متوسط

در این طرح که در برنامه 5 ساله ششم توسعه هم به تصویب رسید، دولت باید طی 5 سال 500 هزار واحد مسکونی و هر سال 100 هزار واحد را برای دو دهک پایین جامعه و اقشار آسیب‌پذیر که قادر به پرداخت اقساط وام بانک‌ها نیستند، فراهم کند.

قرار بر این بود تا این طرح پس از بسته شدن پرونده طرح مسکن مهر اجرایی شود که دولت هم وعده کرده تا واحدهای مسکن‌مهر را در سال 96 به اتمام برساند. هرچند که بسیاری از این واحدها مشکل‌دار بوده اما چنین واحدهایی هم باید تعیین تکلیف شوند.

بدین ترتیب با تامین اعتبار این طرح، کار ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد آغاز خواهد شد. برای اجرایی شدن این طرح قرار است 24 هزار و 375 میلیارد ریال تسهیلات بانکی و یک هزار و 670 میلیارد ریال اعتبار بلاعوض اختصاص یابد که متعاقب آن بنیاد مسکن در این طرح ساخت تعداد 10 هزار مسکن حمایتی، خرید 20 هزار مسکن حمایتی و کمک بلاعوض برای خرید 5 هزار واحد مسکن بدون متقاضی را در سال 96 در دستور کار خود قرار می دهد.

در این طرح ملی ساخت 10 هزار مسکن استیجاری، پرداخت 15 هزار تسهیلات به سازندگان مسکن اجتماعی، پرداخت 15 هزار کمک اجاره بها در شهرهای زیر 500 هزار نفر و 20 هزار در شهرهای بالای 500 هزار نفر از برنامه های دولت است، ضمن این که در طرح مسکن اجتماعی و حمایتی برای 5 هزار واحد مسکن نیز تسهیلات قرض الحسنه ودیعه در نظر گرفته شده است.

افزایش سقف وام‌های بدون سپرده مسکن به 120 میلیون تومان

اما در اواسط ماه جاری شورای پول و اعتبار به منظور تقویت تامین مالی بخش مسکن و افزایش قدرت خرید مسکن خانوارها با افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده به زوجین به ۱۲۰ میلیون تومان موافقت کرد.

بر اساس مصوبه جلسه در یک هزار و دویست و سی و یکم شورای پول و اعتبار سقف تسهیلات بدون سپرده جعاله مسکن به 200 میلیون ریال برای یک پلاک ثبتی توسط بانک‌های تجاری و بانک مسکن افزایش یافت. از طرفی تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده به زوجین توسط بانک‌های تجاری و بانک مسکن هم برای هر پلاک ثبتی در شهر تهران برای هر یک از زوجین به 50 میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت معادل 40 میلیون تومان برای هر زوج و در سایر مناطق شهری به رقم 30 میلیون تومان برای هر زوج شد. به این ترتیب با افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده قابل اعطا به زوجین زمینه افزایش قدرت خرید مسکن برای زوجین فراهم می شود.

افزایش سقف تسهیلات مسکن نخبگان

در هفته گذشته بانک مرکزی به منظور حمایت از نخبگان کشور،از افزایش سقف تسهیلات مسکن نخبگان از ۱۰۰ میلیون به ۱۶۰ میلیون تومان خبر داد که با هدف جذب و نگهداشت استعدادهای برتر انجام شد. اعطای این تسهیلات با معرفی بنیاد ملی نخبگان به بانک های عامل قابل اقدام خواهد بود.

لیزینگ مسکن ابزاری برای اقشار با درآمد بالا

لیزینگ مسکن یکی از ابزارهای مالی بازار مسکن محسوب می‌شود که هر چند تسهیلات گران قیمتی محسوب می‌شود اما با این حال می‌تواند بخشی از سرمایه بازار مسکن را تامین کند. بدین ترتیب افراد زیادی نمی‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند اما با این حال بخشی از نیاز بازار مسکن برای گروه‌‌های هدف خود را پوشش خواهد داد.

این طرح در دولت گذشته از سوی بانک مرکزی متوقف شد و علت این امر نیز جلوگیری از افزایش نرخ تورم عنوان شده بود. با این حال لیزینگ‌های مسکن با پیگیری وزارت راه و شهرسازی و موافقت ضمنی بانک مرکزی برای بار دیگر به بازار مسکن بازگشت.

در این طرح بخشی از اعتبار مورد نیاز برای خرید مسکن از سوی لیزینگ در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد. با صدور مجوز ورود لیزینگ‌ها به تأمین مالی مسکن از سوی شورای پول و اعتبار، لیزینگ‌ها می‌توانند تا سقف ٧٠درصد از قیمت کارشناسی‌شده مسکن را تسهیلات با سود ٢١درصد و دوره بازپرداخت 5‌ساله ارائه دهند.

وام 50 تا 130 میلیون تومانی برای انبوه‌سازان

اواخر سال گذشته هم بانک مسکن از طرح خود برای پرداخت وام‌های 50 تا 130 میلیون تومانی ساخت مسکن به ازای هر واحد مسکونی برای انبوه سازان رونمایی کرد. هرچند پیش از این نیز سازندگان مسکن مشمول دریافت تسهیلات بانکی بوده‌اند، اما در این طرح انبوه سازان بدون سپرده‌گذاری و با سود دوران مشارکت 18 درصدی می‌توانند ازاین تسهیلات بهره‌مند شوند.

دراین طرح پرداخت وام بدون سپرده‌گذاری ساخت در سه سطح سنتی، صنعتی و فناوری‌های نوین به انبوه‌سازان پرداخت می‌شود. انبوه سازان به‌عنوان سازندگان واجد شرایط دریافت وام ساخت بدون سپرده بانک مسکن، متناسب با حجم طرح می‌توانند از دوره‌های زمانی مختلف برای اخذ تسهیلات مشارکت استفاده کنند.

بر اساس این طرح در تهران و 6 کلانشهر دیگر شامل کرج، تبریز، مشهد، اهواز، شیراز و اصفهان، برای ساخت و سازهای سنتی (روش معمول ساختمان سازی)، به ازای هر واحد مسکونی، 100 میلیون تومان وام ساخت به سازنده پرداخت می‌شود.

در این شهرها، برای طرح‌هایی که به روش صنعتی ساخته می‌شود، سقف تسهیلات معادل 130 میلیون تومان است. صنعتی‌سازی در تعریف بانک مسکن که از ضوابط مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، تدوین و ملاک عمل قرار گرفته است، شامل روش‌های پیش ساخته، پیش مونتاژ و کاربرد فناوری‌های نوین است که در این خصوص فناوری‌های مورد تأیید و دارای گواهینامه فنی از مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به‌عنوان معیار پذیرش طرح‌های صنعتی‌سازی از جانب بانک قرار خواهد گرفت. در تهران و 6 کلانشهر نام برده شده، چنانچه سازندگان مسکن از تکنولوژی‌های منتقل شده به کشور در زمینه صنعت ساختمان و همچنین روش‌های منتهی به ارتقای بهره‌وری مصرف انرژی، برای ساخت و ساز استفاده کند، بانک مسکن به ازای ساخت هر واحد مسکونی، مبلغ 150 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده پرداخت خواهد کرد. مرجع تشخیص فناوری‌های نوین و مصالح نوین ساختمانی مرکز تحقیقات راه و شهر‌سازی است. در جزایر کیش و قشم نیز برای سنتی‌سازی مسکن تسهیلات 100 میلیون تومانی، برای صنعتی‌سازی وام 120 میلیونی و برای تکنولوژی‌های نوین نیز وام 120 میلیون تومانی به ازای ساخت هر واحد مسکونی پرداخت می‌شود.

همچنین در مراکز استان و شهرهای بزرگ (شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر) و سایر مناطق آزاد کشور نیز وام ساخت بدون سپرده برای سنتی‌سازی با سقف 90 میلیون، برای طرح‌های صنعتی‌سازی 110 میلیون تومان و برای استفاده از تکنولوژی‌های نوین نیز وام 130 میلیون تومانی پرداخت می‌شود.

در سایر شهرها نیز برای سنتی سازی، وام بدون سپرده 70 میلیون تومانی و برای طرح‌های صنعتی سازی، وام 90 میلیون تومانی و برای تکنولوژی‌های نوین نیز وام 100 میلیون تومانی به ازای ساخت هر واحد مسکونی پرداخت می‌شود.

در مناطق شهری کمتر توسعه یافته، برای طرح‌های سنتی سازی، وام 50 میلیون تومانی به ازای هر واحد مسکونی، به انبوه ساز پرداخت می‌شود.

این طرح با افزایش میزان عرضه در بازار مسکن در واقع مقداری از نیاز بخش تقاضای این بازار را پاسخ می‌دهد و از این رو یکی از ابزارهای مهم بازار مسکن محسوب می‌شود.