بازگشت مسکن از کالای سرمایهای به حق اجتماعی پس از نیمقرن/ گذار از سیاستهای زمینمحور به حکمرانی تخصصی
سید امیر منصوری، در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری آنا با اشاره به تحولات بازار مسکن و چالشهای پیشرو گفت: شرایط خاص اقتصادی و وضعیت جنگی کشور، نااطمینانی را در اقتصاد افزایش داده و این نااطمینانی، مستقیماً به بازارهایی مثل مسکن منتقل میشود؛ بازاری که هم به شدت سرمایهبر است و هم به اعتماد و افق بلندمدت نیاز دارد.
تقاضای مؤثر کوچک شده است، نه صرفاً تقاضا
عضو هیئت علمی دانشگاه تهران، افزود: در تحلیلها باید بین تقاضا و تقاضای مؤثر تفاوت گذاشت. ممکن است نیاز مسکن وجود داشته باشد، اما وقتی قدرت خرید سقوط میکند، تقاضای مؤثر کاهش مییابد و بازار در ظاهر به رکود میرود؛ در حالی که بحران همچنان پابرجاست و فقط به شکل دیگری یعنی فشار بر اجاره، حاشیهنشینی و سکونتهای بیکیفیت بروز میکند.
مسکن فقط زمین و وام نیست زنجیره هزینه را ببینید
منصوری تصریح کرد: گرفتاری ۵۰ ساله ما این است که مسئله مسکن را به دو متغیر زمین و وام تقلیل دادهایم. در حالی که بخش بزرگی از قیمت تمامشده، محصول زنجیرهای از هزینههای نهادی و اداری است که از ابتدای تولید به پروژه تحمیل میشود.
وی ادامه داد: این تصور که اگر زمین بدهیم یا وام بدهیم بحران تمام میشود، یک سادهسازی خطرناک است. مسکن یک محصول چندمولفهای است و مداخله درست، باید چندکانونی و همزمان باشد.
سهم دولت و نهادهای عمومی موتور پنهان گرانی
این عضو هیئت علمی دانشگاه تهران با اشاره به تغییر ساختار هزینهها خاطرنشان کرد: سهم دولت و شهرداری از قیمت مسکن طی دو دهه اخیر از زیر ۵ درصد به حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد رسیده است. این یعنی بخشی از جهش قیمت، نه ناشی از مصالح و زمین، بلکه ناشی از افزایش بار مالیِ عوارض، مالیاتها، انشعابات و هزینههای اداری است.
وی گفت: وقتی تولیدکننده مجبور است در ابتدای مسیر، هزینههای سنگین و بعضاً غیرشفاف بپردازد، طبیعی است که همه این مبالغ در نهایت به قیمت نهایی منتقل میشود و مصرفکننده آن را پرداخت میکند.
انشعابفروشی و عوارض پیشینی خلاف منطق حمایت از تولید
منصوری اضافه کرد: مدل رایج اخذ هزینههای انشعاب و عوارض قبل از بهرهبرداری، ضدتولید است. در بسیاری از کشورها، دولتها اگر درآمدی از مسکن میخواهند، آن را از مرحله بهرهبرداری و سکونت دریافت میکنند، نه از مرحله تولید. اگر قرار است مالیاتی گرفته شود، مالیات سکونت، بهرهبرداری منطقیتر از مالیات تولید است.
وی تاکید کرد: اگر دولت جای دریافت را اصلاح کندنه اینکه درآمد را حذف کند—میتواند با یک جابهجایی سیاستی، بخشی از التهاب قیمت را کم کند.
نقد ادبیات عددسازی وقتی قیمتها با دلار گفته میشود
عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در واکنش به برخی برآوردهای هزینه ساخت گفت: اینکه برخی فعالان هزینه ساخت را دلاری اعلام میکنند، از منظر فنی قابل فهم است؛ چون ریال ثبات ندارد و شاخصگذاری را دشوار میکند. اما مسئله اصلی این است که قیمت ساخت به تنهایی راهنمای سیاستگذاری مسکن نیست؛ چون بخش مهمی از بحران در بیرون از ساخت مانند در مجوزها، عوارض، انشعابات، فرآیندهای اداری و شبکه هزینههای نهادی رخ میدهد.
وی افزود: همچنین باید میان مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و ساختوساز بازار تفکیک دقیق داشت. آمیختن این ادبیاتها، به تصمیمهای نادرست و برداشتهای غلط عمومی دامن میزند.
سازوکارهای پیچیده و غیرشفاف ضریبها و فرمولهایی که کسی نمیفهمد
منصوری با انتقاد از پیچیدگیهای غیرضرور گفت: برخی سازوکارهای محاسباتی در صدور پروانه و عوارض، عملاً به فرمولهای غیرشفاف تبدیل شدهاند؛ بهگونهای که سازنده نمیتواند پیشبینی مالی دقیق داشته باشد. این نااطمینانی، ریسک تولید را بالا میبرد و تولیدکننده را یا از بازار خارج میکند یا او را به سمت گرانفروشی برای پوشش ریسک میبرد.
مسکن یک مسئله میانرشتهای است نسخه تکبعدی جواب نمیدهد
وی با تاکید بر ضرورت حکمرانی تخصصی گفت: مسکن نه صرفاً اقتصادی است، نه صرفاً معماری و شهرسازی، نه فقط برنامهریزی. یک مسئله چندبعدی و میانرشتهای است. اگر همچنان با نگاه تکبعدی جلو برویم، همان شکستهای گذشته تکرار میشود.
سناریوهای بازار رکودِ تورمی یا جهشِ ناگهانی
منصوری درباره چشمانداز بازار مسکن اظهار داشت: در کوتاهمدت دو سناریو محتمل است: یا بازار در رکود تورمی باقی میماند و رشد قیمتها در یک شیب متوسط ادامه مییابد، یا با جهش در بازارهای موازی و انتقال سرمایههای سرگردان، تقاضا ناگهان افزایش پیدا میکند و به دلیل کمبود عرضه، شاهد جهش بزرگتر قیمتها خواهیم بود.در هر دو سناریو، بدون اصلاحات نهادی، بحران حل نمیشود؛ تنها شکل بروز آن تغییر میکند.
اصلاح جایگاه مداخله دولت
این عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در پایان گفت: اگر سیاستگذار واقعاً میخواهد از تنش بازار کم کند، باید سهم هزینههای تحمیلی بر تولید را کاهش دهد، نظام عوارض و انشعابات را شفاف و مرحلهبندی کند و از همه مهمتر بپذیرد که نسخههای ساده زمین، وام به تنهایی کارساز نیست. تا زمانی که تیمهای ثابت و نگاههای تکبعدی بر سیاستگذاری مسکن حاکم باشد، چشمانداز گشایش جدی در بازار دیده نمیشود.
انتهای پیام/
