مشاوران املاک می‌توانند جای لیزینگ مسکن را بگیرند/ پیش‌بینی رشد 45 برابری قیمت مسکن در 12 سال آینده

حسام عقبایی در بخش نخست گفت‌وگوی خود با آنا به تشریح وضعیت بازار مسکن، بررسی قیمت‌های واحدهای مسکونی و تبعات اجرای پروژه مسکن مهر پرداخت. در بخش دوم این گفت‌و‌گو نیز به چرایی و چگونگی اجرای طرح لیزینگ مسکن، بررسی نتایج افزایش تسهیلات بانکی خرید مسکن به 80 میلیون تومان و... پرداخته است که در ادامه می‌آید.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که مدت زمان خانه‌دار شدن هر فرد ایرانی با شرط پس‌انداز کل حقوق ماهیانه خود 12 سال است. به نظر شما با وضعیت کنونی بازار مسکن، این ادعای درستی است؟

آقای مظاهریان با در نظر گرفتن حقوق خود چنین زمانی را برای خانه‌دار شدن اعلام کرده‌اند، چرا که ایشان با مدرک دکتری سمت معاون وزیر را دارند! البته من شخصا به ورود چنین فرد علمی به معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی افتخار می‌کنم، اما احتمالا با محاسبه حقوق معاون وزیر و پاداش، این امر 12 ساله محقق می‌شود، چرا که با حقوق و دستمزد یک کارمند معمولی فکر نمی‌کنم این اتفاق در کم‌تر از 30 سال رخ دهد.

در حال حاضر یک آپارتمان 70 متری در تهران به طور متوسط حدود 280 تا 300 میلیون تومان قیمت دارد. از طرفی سقف دستمزد یک کارمند نیز کمی بیش از یک میلیون و 500 هزار تومان است. در صورت ثابت ماندن قیمت خانه در 12 سال آینده، پس‌انداز کل این درآمد کمی بیش از 200 میلیون تومان است.

بر اساس آمارها در 20 سال گذشته رشد قیمت مسکن بین 60 تا 90 برابر بوده است. بر این اساس پیش‌بینی رشد 30 تا 45 برابری قیمت مسکن در 12 سال آینده نیز منطقی است. اگر افزایش قیمت مسکن را در 10 سال به صورت حداقلی 30 برابر در نظر بگیریم، باز هم میزان دستمزد کارمندان به این نسبت افزایش نخواهد یافت، بنابراین باید به بحث‌هایی وارد شویم که قابلیت عملی شدن آنها در کشور ما وجود دارند.

طرح لیزینگ مسکن که در حال نهایی شدن است، می‌تواند نیاز بازار مسکن و مردم را برای تامین خانه پاسخ دهد؟ آیا شما با این طرح موافقید؟

به اعتقاد من باید از ظرفیت‌های بالقوه موجود استفاده کرد و منافع شخصی، فردی و گروهی نباید موجب شود که مجموعه‌ای به موازات سایر بخش‌ها راه‌اندازی کنیم. علت مخالفت من هم با لیزینگ مسکن همین است. رویکرد اصلی کشور باید افزایش تولید مسکن باشد که این افزایش تولید مسکن با وجود زمین به اندازه کافی در کشور قابل دسترسی است. به عبارت دیگر 80 تا 90 درصد ارزش مسکن مربوط به قیمت زمین آن و حدود 10 تا 20 درصد سهم ساخت و اعیان است.

در کشور ما مشکلی به نام زمین برای تامین مسکن وجود ندارد و ما برای ایجاد و تامین زمین نیازی به خشک کردن دریا نداریم. تنها با چند کیلومتر فاصله گرفتن از تهران شاهد هکتارها زمین خواهیم بود که چه بسا اگر همین اراضی در اختیار کشورهای توسعه‌یافته قرار بگیرند، شهرها و شهرک‌های بسیار آبادی در آنها ساخته می‌شوند. این امر در شهرستان‌ها نیز بیشتر نمایان است.

به عقیده من مشکل اصلی ما در بخش مسکن مشکل مدیریتی به ویژه مدیریت مالی و سرمایه‌ای است که مسیر خود را در 15 سال اخیر گم کرده و در جهت سوداگرانه در حال حرکت است. ما از اصلی ترین شاخص در بخش مسکن که همان زمین است ‌بهره‌مندیم، بنابراین با وجود یک برنامه جامع می‌توان روند صحیح تولید و برقراری توازن میان عرضه و تولید را در پیش گرفت.

یعنی شما معتقدید مثلا در بیابان های اطراف بهشت‌زهرا نیز می‌توان ساختمان‌سازی کرد؟

باید برای مکان‌یابی مطالعات جامعی صورت گیرد، اما منظور من مشخصا زمین‌های اطراف بهشت‌زهرا نبود و آن منطقه را مثال نمی‌زنم. تهران 4 جهت دارد و همین شهر پردیس که اکنون ساخت‌وساز در آن صورت می‌گیرد، از 50 سال اخیر طرح‌های مطالعاتی مربوطه برای ساخت شهرک در آن آغاز و منابع فاضلاب،‌ آب، جغرافیا، باد، هوا و... آن بررسی شده است. ناطق دیگری نیز وجود دارند که بخواهیم می‌توانیم به همین ترتیب برای آنها نیز برنامه‌ریزی داشته باشیم.

در جاده کرج و منطقه وردآورد گرچه ساخت‌وساز شروع شده، اما نوع این ساخت‌وسازها بسیار متفاوت است. ما می‌توانیم جایی مانند شهرک اکباتان را دوباره بسازیم. این منطقه نیز مانند وردآورد بود اما با تعبیه امکانات مختلف، جمعیت نسبتا بالایی را بدون ایجاد معضلات اجتماعی در مقایسه با سایر شهرک‌ها در خود جای داده است.

مشکل ما هماهنگ نبودن دستگاه‌ها، نداشتن برنامه جامع و بخشی عمل کردن نهادهاست. از طرفی زمانی توسعه پایدار محقق می‌شود که محیط زیست، شهرداری، وزارت راه و شهرسازی همه با هم در جهت توسعه شهر گام بر دارند. مفهوم توسعه پایدار در مدیریت شهری نیز همین است.

اگر صرفا به تولید ساختمان پرداخته شود یقینا از حفظ محیط زیست جا خواهیم ماند. این مشکل را می‌توان در شمیران و تخریب درختان آن برای برج‌سازی مشاهده کرد که همواره یکی از نقدهای وارده بر شهرداری است.

شهرداری در جریان برج‌سازی‌های شمیران در حالی ادعای ایجاد هکتارها فضای سبز را دارد که آمار ارائه‌شده به عنوان فضای سبز مربوط به کاشت چمن و نه جایگزینی درختان تخریب شده است! به همین علت نیز توازن میان فضای سبز و محیط زیست با این شیوه برقرار نشده است.

این موارد باید همه با هم دیده شوند تا ما بتوانیم شهر و کشوری عاری از معضل و مشکل در تامین مسکن داشته باشیم، چرا که زیرساخت‌های این امر وجود دارند، اما مدیریت و منابع مدیریتی ما ضعیف و روند هماهنگ شدن آن با مدیریت پولی و بانکی مناسب نیست.

مدیریت پولی و بانکی به فکر منافع خود هستند و بانک‌ها و موسسات مالی که اصلی‌ترین موتور محرکه تولید در کشور به شمار می‌روند، خود در سیاست‌های دهه‌های اخیر رویکرد کاملا منفعت‌طلبانه و انحرافی داشته‌اند. درصورتی که در بسیاری از کشورهای دنیا مانند کانادا یا ترکیه حدود 2 تا 3 درصد سود از متقاضیان تهسیلات مسکن دریافت می‌شود.

در حال حاضر بسیاری از افراد با دریافت تسهیلات از بانک‌های این کشورها شهرک‌سازی می‌کنند، سپس منابع خود را برای دریافت سودهای کلان وارد بانک‌های ایرانی می‌کنند. چنین اتفاقاتی بسیار در کشور رخ می‌دهد و علت این امر نیز انحراف مسیر نظام بانکداری است.

شما گفتید که با لیزینگ مسکن مخالف هستید، اما دلایل چندانی برای این مخالفت بیان نکردید.

لیزینگ مسکن با هدف تولید مسکن و تسریع در روند خانه‌دار شدن مردم راه‌اندازی می‌شود. بر اساس آمارهای رسمی بیش از 70 درصد لیزینگ‌های فعال کشور که در حوزه صنعت خودرو هستند، مجوز قانونی ندارند و از همین رو مشکلات بسیاری را برای مردم ایجاد کرده‌اند.

لیزینگ مسکن مراکزی هستند که می‌خواهند میان تولیدکننده و خریدار واسطه‌تراشی کنند، اما واسطه میان تولیدکننده و خریدار خانه، صنفی به نام مشاورران املاک است و این ظرفیت با 120 هزار عضو در کشور وجود دارد. مشاوران املاک ساختاری قانونی همراه با مصوبه مجلس شورای اسلامی هستند و ما می‌توانیم از ظرفیت شبکه مدیریتی منسجم صنفی استفاده کنیم.

یعنی شما معتقدید لیزینگ‌های مسکن به نوعی رقیب مشاوران املاک محسوب می‌شوند؟

اولا راه‌اندازی لیزینگ‌های مسکن ورود به حوزه مشاوران املاک است. این در حالی است که حتی اگر لیزینگ مسکن رقابت نیز ایجاد کند، باید در جهت مردم و منافع عمومی باشد، اما عمده این لیزینگ‌ها رویکردهای مادی و سود دارند.

ارائه تسهیلات بانکی در کشور برای بخش مسکن تا کنون به وام‌های 35 میلیون تومانی بانک مسکن بازگشته است. برای دریافت این وام نیز باید اوراقی از بورس خریداری شود که هزینه آن حدود 8 میلیون تومان است. در هیچ جایی از دنیا دیده نمی‌شود که با هزینه 8 میلیون تومان، وام 35 میلیون تومانی پرداخت شود. علاوه بر این لیزینگ نیز با ورود خود به این بخش عاملی دیگر برای دریافت هزینه اضافی بیشتر از مردم می‌شود، چرا که باید هزینه‌های جاری خود را نیز از سود و کارمزدهای دریافتی تامین کند.

لیزینگ به معنای شرکت یا عاملیتی برای ایجاد فرصت و دریافت منابع مالی از بانک است، اما می‌توان به جای لیزینگ به مشاوران املاکی که ظرفیت چنین اقدامی را دارند، اطمینان کرد.

واگذاری واسطه‌گری میان بانک و مصرف‌کننده در بخش مسکن به مشاوران املاک به جای لیزینگ‌های مسکن چه مزیتی دارد؟

شاید گفته شود که مشاوران املاک منابع مالی ندارند، اما باید توجه داشت که لیزینگ‌ها نیز از منابع مالی مستقل برخوردار نیستند. می‌توان در تهران 500 واحد مشاور املاک عامل را برای این امر تعریف کرد که بدون دریافت حق‌الزحمه و وجهی از مردم بابت انجام امور لیزینگی، تنها کمیسیون املاک را مانند تمام کشورهای دنیا دریافت کنند.

زمانی که در سایر کشورها مانند فرانسه برای خرید مسکن به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند، این مشاوران املاک با ارتباط موجود میان خود و بانک برای مصرف‌کننده وام نیز دریافت می‌کنند و بر همین اساس کار لیزینگ را هم انجام می‌دهند.

در بسیاری از تبلیغات املاک کشورهای خارجی مشاهده می‌شود که خرید مسکن به صورت اقساط با ارائه هدیه ویژه مانند یک اتومبیل آن هم گران‌قیمت پیشنهاد می‌شود.

طرحی که شما از آن نام بردید قابلیت اجرا شدن در کشور را دارد؟ آیا مشاوران املاک می‌توانند جای لیزینگ‌های مسکن را بگیرند؟

در حال حاضر لیزینگی در بخش مسکن وجود ندارد تا مشاوران املاک جای آنها را بگیرند و این بحث در مرحله طرح قرار دارد. از طرفی قابلیت آن در کشور وجود دارد که بدون تعریف سازوکاری جدید برای مردم و دریافت هزینه مضاعف، این امر از سوی مشاوران املاک انجام شود.

به عقیده من روش ارائه تسهیلات در کشور اشتباه است. شاید روش‌های ارائه تسهیلات فعلی، طرح لیزینگ و ... به نوعی با یکدیگر مرتبط و در قالب مهندسی فروش ملک قرار گیرند، اما این نوع خدمات باید با تسهیل مسیر مردم از طریق مشاوران املاک ارائه شوند. در غیر این صورت اگر مردم بخواهند برای خرید مسکن و آپارتمان مراجعه کنند، باید علاوه بر پشت سر گذاشتن بروکراسی‌های طولانی اداری، هزینه‌های مضاعفی را نیز به بانک و لیزینگ بدهند.

بانک می‌تواند تسهیلات خود را از دو راه به مردم ارائه دهد که روش نخست ارائه مستقیم آن به مردم است. حتی بانک باید بروکراسی‌های اداری و سودهای بانکی دریافتی از مردم را با شیوه‌هایی مانند فروش اوراق حذف کند.

در روش دوم در صورتی که بانک بخواهد عاملیت خود را از طریق کانال دیگری انجام دهد و علاوه بر کاهش روند کاری خود ارائه تسهیلات را در قالب واگذاری به بخش خصوصی داشته باشد، باید این امر را به مشاوران املاک بسپارد. اصلی‌ترین مرکز مراجعات مردم برای تامین مسکن واحدهای مشاوران املاک هستند که می‌توانند فرد خریدار را به بانک معرفی و تا سقف 80 یا 90 درصد قیمت آن را از بانک وام دریافت کنند. با توجه به اینکه لیزینگ بودجه مستقل ندارد، از طریق ارائه تسهیلات بانکی به مردم به دنبال دریافت کارمزد است که این امر را مشاوران املاک می‌توانند رایگان انجام دهند.

برای تحقق این امر، می‌توان کل مشاوران املاک را مانند آژانس‌های هواپیمایی بر روی یک سامانه بانک لینک کرد که در صورت دریافت امتیاز لازم از سوی هر واحد، فایل مربوطه به آن مشاور املاک اختصاص یابد.

حتی می‌توان شرایط خاص و تخصصی را برای مشاوران املاک متقاضی دریافت ارتباط با بانک در نظر گرفت که مطمئنا چنین ظرفیتی در مشاوران املاک وجود دارد. مشاوران املاکی در تهران وجود دارند که تنها اسامی هزار و 800 نفر پرسنل از قبیل مشاوران مالی، مشاوران حقوقی و فنی را در فهرست یمه خود دارند.

ما می‌توانیم در هر منطقه 10 واحد از مشاوران املاک را که دارای چنین ظرفیتی هستند، شناسایی و با بانک ارتباط دهیم و سایر مشاوران املاک منطقه را نیز به شبکه اداری بدون دریافت هزینه اضافه متصل کنیم.

آیا می‌توان لیزینگ مسکن را به نوعی بنگاه‌داری در این بخش تلقی کرد؟

مطمئنا لیزینگ علاوه بر سود بانکی، حاشیه سودی را نیز برای خود در نظر می‌گیرد که بعید می‌دانم این میزان کم‌تر از 15 درصد باشد، چرا که لیزینگ با ورود به این حوزه خود را به عنوان رقیب بانک قرار می‌دهد و این با سیاست‌های پولی و بانکی مغایرت دارد. به عبارت دیگر لیزینگ به نوعی بنگاه‌داری بانک با نام هلدینگ ساختمانی است و خود بانک‌ها از زمانی که این طرح مطرح شده به دنبال تشکیل لیزینگ هستند.

مطمئنا بانک با لیزینگ مدنظر وزارت راه و شهرسازی همکاری نخواهد کرد، بلکه به دنبال ایجاد لیزینگ مسکن زیر مجموعه خود مانند لیزینگ خودرو است تا سود حاصل از این امر را نصیب خود کند.

راه‌اندازی لیزینگ مسکن بار مالی بیش‌تری بر دوش مردم تحمیل خواهد کرد. از سوی دیگر در هیچ جایی از دنیا برای همه اقشار تسهیلات یکسان اختصاص نمی‌دهند. مثلا بهترین آپارتمان در سمنان متری 800 هزار تومان است و با 200 میلیون تومان می‌توان در این شهر یک ویلای بسیار لوکس خریداری کرد ، در حالی که با همین میزان پول نمی‌توان یک آپارتمان 40 متری در تهران خرید.

مطمئنا باید تغییراتی در این موارد حاصل شود تا تسهیلات ارائه شده به افراد سرمایه‌دار به نرخ 20 درصد و به کارمند دارای درآمد ماهیانه یک میلیون و 500 هزار تومان با کارمزد 6 درصد باشد. رویکرد سوداگرانه بانک‌ها و موسسات پولی در کشور که موتور محرکه اقتصاد نیز به شمار می‌روند، موجب ایجاد اختلاف طبقاتی و مشکلات اجتماعی بسیار در کشور شده است.

لیزینگ مسکن مدتی پیش در کشور رایج بود اما اجرای آن متوقف شد. درباره تجربه گذشته این طرح توضیح بدهید.

لیزینگ چه در حوزه مسکن و چه در حوزه اتومبیل، طرح شکست خورده‌ای است که جز طرح دعاوی حقوقی و کیفری در مراجع قضایی حاصلی نداشته و درصورت نظرسنجی نیز بیش‌تر مردم از آن ابراز نارضایتی خواهند کرد.

آیا وام‌های 80 میلیون تومانی مسکن می‌توانند عاملی برای تحریک بازار مسکن باشند؟

به عقیده من منطقی‌ترین و اصولی‌ترین راهکار برای ارائه تسهیلات بانکی در تمام دنیا، پرداخت مستقیم آن به تولیدکننده است. برای جلوگیری از انحراف منابع اختصاص داده شده به بخش مسکن، تسهیلات باید در اختیار انبوه‌ساز، تعاونی مسکن و تولیدکنندگان مسکن بگیرد. اما در ایران به علت اینکه بخش‌های تولید از جمله بازار مسکن به صورت سنتی و بومی اداره می‌شوند و هنوز صنعتی‌سازی مسکن در ایران نهادینه نشده است، بنابراین ظرفیت ورود همه منابع بانکی به تولید وجود ندارد.

با این حال من ارائه تسهیلات بانکی مستقیم به مردم را بی‌زیان می‌دانم، چرا که راهی جز این رویکرد نداریم. اگر شرایط تولید انبوه مسکن در کشور وجود داشته باشد، ارائه مستقیم تسهیلات به مردم اشتباه است و ایجاد تورم می‌کند، اما زمانی که این زیرساخت وجود ندارد قاعدتا باید میان بد و بدتر یکی را انتخاب کرد.

در مجموع با افزایش تسهیلات بانکی در وضعیت فعلی اقتصادی موافقم و فکر می‌کنم این کار می‌تواند به عنوان عامل محرک بازار مسکن و افزایش قدرت خرید مردم عمل کند. این وام می‌تواند در شرایط کاهش میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در 6 ماهه دوم سال گذشته، انگیزه‌ای برای تولیدکنندگان باشد تا در سال جاری به این بخش ورود کرده و تولید ساختمان در کشور افزایش یابد.

گفت‌وگو از سهیلا گلی‌زاده