شبهات رابطه مشاوران املاک و افزایش اجاره‌بها

به گزارش خبرنگار گروه اقتصادی آنا، حسام عقبایی در بخش خبری 18 و 30 دقیقه درباره نرخ اجاره بها در بازار مسکن با تاکید بر اینکه وضعیت بازار اجاره در نقاط مختلف کشور متفاوت است، افزود: رشد اجاره بها در سال 96 نسبت به سال 95 در حدود 10 درصد است. البته در برخی نقاط مانند شهرهای کوچ ارقام بسیار پایین‌تر است و حتی افزایش اجاره بها صورت نگرفته است و در برخی شهرهای بزرگ میانگین متوسط بیش از این میزان بوده است.

وی تصریح کرد: در برخی بافت‌های شهرهایی مانند تهران، تبریز، اصفهان، شیراز و مشهد و دیگر شهرهای بزرگ که تقاضا بیش از عرضه است، این موضوع خود عاملی برای افزایش اجاره بها بوده و رشد را بالاتر از 10 درصد برده است.

عقبایی عنوان کرد: آمارها در نقاط مختلف متفاوت است اما میانگین رشد اجاره‌بها در کل کشور 10 درصد بوده که از 7 تا 10 درصد هم متغیر است. آمارها حتی در موارد خاص رشد 50 درصد را نیز نشان می‌دهند که دلایل خاص خود را دارد. مثلا یک مستاجر از سال 89 مستاجر بوده و مالک پس از 6 سال مراجعه کرده و می‌خواهد بر اساس قیمت روز اجاره‌بهای خود را دریافت کند و آن اجاره را افزایش داده است. زمانی که صحبت از افزایش 10 درصدی اجاره‌بها می‌شود قاعدتا آن مستاجر رشد اجاره 50 درصدی خود را عنوان خواهد کرد در حالی که بحث افزایش اجاره واقعی نسبت به سال 95 است.

وی تاکید کرد: اگر بخواهیم بر اساس مبانی اصولی حاکم بر بازار اجاره‌بها ، هزینه اجاره را تعیین کنیم، قیمت مسکن تعیین کننده قیمت اجاره‌بها خواهد بود. با توجه به تورم حاکم بر کشور، رابطه عرضه و تقاضا و سودی که بانک‌ها به مردم پرداخت می کنند قاعدتا این اتفاق در این حد حداقلی است که برای موجران ما رخ داده و منطقی است.

وی درباره تاثیر مشاوران املاک در کاهش و یا افزایش نرخ اجاره‌ها هم عنوان کرد: ممکن است که بی‌تاثیر نباشند و این را نمی‌توان انکار کرد. سال‌های پیش قیمت اجاره در شمال شهر یک میلیون و اکنون در مرکز شهر هم یک میلیون تومان است. ما همواره به مشاوران املاک توصیه کرده‌ایم که مبنای اجاره‌بها را متراژ نگذارند. یعنی مبنای اجاره‌بها بر اساس خرید و فروش نباشد.

عقبایی تاکید کرد: این امر یکی دو سال گذشته رویه شده است. خصوصا در شمال تهران که استارت هم از این مناطق خورده است.

به گفته وی، در متراژ‌های زیر 70 متر ظابطه نرخ‌گذاری اجاره چندان رعایت نمی‌شود و اصطلاحا از عنوان دانه‌ای استفاده می‌کنند. علت این امر هم وجود متقاضی بیش‌تر و عرضه کم‌تر است. مشاوران املاک به دنبال این هستند که قراردادهای خود را به نحو احسن به هم منعقد کنند. اصلی‌ترین انگیزه‌ای که یک مشاور املاک را می‌تواند به سمت وسوی سوداگری پیش‌ ببرد و خانه را به قیمت بالاتر اجاره دهد، دستمزد و یا کارمزد است که در خرید و فروش 0.5 درصد و در اجاره یک چهارم نرخ اجاره ماهیانه است.

وی عنوان کرد: در خانه ای که به طور متوسط اجاره ماهیانه یک میلیون تومان دارد، دستمزد مشاور املاک 250 هزار تومان از موجر و همین میزان از مستاجر است. اگر مشاور املاک بخواهد از بازار سوءاستفاده کند و حقوقی را هم تضییع کند قاعدتا بیش از 20 درصد نمی‌تواند قیمت را بالا ببرد و نرخ اجاره را به جای یک میلیون تومان به میزان یک میلیون و 200 هزار تومان افزایش دهد بنابراین در نهایت 50 هزار تومان میزان دستمزد مشاور املاک بالا می‌رود. این منطقی نیست که فرد به خاطر این میزان به گرانی دامن زده و یا معامله‌ای را خراب کند.