پیش‌فروش ساختمان طی سالیان گذشته معضلات بسیاری برای متقاضیان بازار مسکن داشته است که از همین رو قانونی در این زمینه به تصویب رسید؛ قانونی که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان بخش مسکن کشور قابلیت اجرایی ندارد.
قانون پیش فروش ساختمان سال 89 در مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید و حدود 4 سال پس از آن در اواسط سال 93 وزیر راه و شهرسازی دستورالعمل آن را ابلاغ کرد تا بدین ترتیب راهی برای ساماندهی بازار پیش‌فروش‌ها باز شود. اما با این حال استقبال چندانی از سوی انبوه‌سازان برای تبعیت از قانون نشد و بازار دوم مسکن یا همان پیش فروش همچنان سردرگم باقی مانده است.
یکی از دلایلی که هنوز خریداران و فروشندگان از سبک قدیمی توافق طرفین در این بازار استفاده نکرده و استقبالی از این قانون نکردند، این است که به اعتقاد انبوه‌سازان قانون پیش فروش شاختمان به صورت یکطرفه پیش‌بینی شده و تعهدی را برای خریدار در نظر نگرفته است.
همین امر موجب شد تا انبوه‌سازان برای استفاده از این قانون مقاومت کنند و بدین ترتیب عموما در این بازار به شیوه قدیمی و گذاشتن تعهدات مورد قبول طرفین عمل می‌شود.
گفته می‌شود در این قانون جریمه بسیار سنگین برای انبوه‌ساز در صورت عدم تحویل به موقع واحدها و انجام فرآیند انتقال سند در نظر گرفته شده؛ در حالی که هیچ اشاره‌ای به عدم انجام تعهدات از سوی خریدار نشده است و به علت همین رعایت نشدن عدالت حرفه‌ای در این قانون، از سوی انبوه‌سازان نیز اجرایی نمی‌شود.
اما اگر از عدم استقبال انبوه‌سازان از قانون پیش‌فروش ساختمان بگذریم، بعد بعدی بلاتکلیف مانده این قانون فراهم نبودن زیرساخت‌های لازم برای اجرایی شدن و عملیاتی شدن آن است. به گونه ای که پیش‌فروش ساختمان همچنان به عنوان موضوع لاینحل اقتصاد مسکن و مهندسی فروش ساختمان در کشور تلقی می‌شود.
بسیاری از کارشناسان این بخش اعتقاد دارند قانون پیش فروش ساختمان تامین کننده نیاز بازار مسکن نیست و از طرفی عملا این قانون قابلیت اجرایی ندارد.
بر اساس ماده 3 این قانون قراردادهای پیش فروش ساختمان واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و خلاصه آن در اداره ثبت محل درج شود. اما از آنجا که شناسنامه فنی واحد به عنوان لازمه معامله املاک در دفاتر اسناد رسمی هنوز در کشور وجود ندارد بنابراین زیرساخت اجرایی شدن این قانون هم وجود ندارد و عملا مردم در بازار مسکن سردرگم هستند.
از طرفی کسانی هم که به عنوان پیش‌فروشنده و یا پیش خریدار برای تنظیم معاملات پیش فروش ساختمان به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند، به علت تخطی از قانون در این زمینه، درواقع به یک امر غیرقانونی مبادرت می‌کنند؛ اما نکته قابل تامل این است که زیرساخت‌های لازم برای انجام معامله در دفاتر اسناد رسمی فراهم نیست و معامله غیر از این مسیر نیز غیرقانونی تلقی می‌شود.
نکته جالب‌تر آنکه بر اساس این قانون اکنون نباید هیچ معامله پیش‌فروشی در مشاوران املاک صورت گیرد و تخطی از این امر نیز به نوعی قانون‌شکنی محسوب می‌شود اما آنچه که در جریان معاملات بازار مشاهده می‌شود این است که هیچ معامله‌ای برای بازار دوم مسکن در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی‌شود. به تعبیری اکنون باید تمامی طرفین معاملات پیش فروش ساختمان و مشاوران املاک تحت پیگرد کیفری قرار گیرند؛ اما این امر اکنون به علت فقدان قابلیت اجرایی این قانون، صورت نمی‌گیرد. یعنی فراهم نبودن زیرساخت‌های اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان، معامله‌گران بازار را به سمت و سوی قانون شکنی و قانون‌گریزی سوق می‌دهد.
در زمانی که قانون پیش فروش ساختمان چنین محدودیت‌هایی را برای متقاضیان این بازار ایجاد نمی‌کرد، پیش‌فروش می‌توانست 40 درصد نیاز بازار را تامین کند اما امروزه بازار پیش‌فروش عملا قفل شده است و به نظر می‌رسد که مجلسی‌ها باید هرچه سریع‌تر تکلیف این بلاتکلیفی را روشن کنند.
* خبرنگار اقتصادی آنا
انتهای پیام/
دایرة المعارف دانش‌بنیان‌ها ۱۱۱؛
