قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در چه مواردی کاربرد دارد؟

به گزارش گروه بازار خبرگزاری علم و فناوری آنا، پیش فروش آپارتمان از جمله‌ موضوعاتی است که برای افراد مختلف مزایا و معایب متنوعی دارد. ضمن اینکه باید گفت عدم توجه به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و یا بی‌توجهی به ضوابط مندرج در این قرارداد و ممکن است در صورت عدم تنظیم سند رسمی ، آسیب و خسران‌های هنگفتی به دنبال داشته باشد از جمله اینکه آپارتمان مورد نظر با نیت‌های سودجویانه به چندین پیش‌خریدار فروخته شود. در این صورت این پیش‌خریداران هستند که متضرر شده و خسارت می‌بینند. 

اما از جهت مزایا، می‌توان گفت در وهله‌ی نخست تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، برای سازندگان و توسعه‌دهندگان، در جهت کاهش هزینه های نگهداری  و بهره‌وری از سرمایه‌گذاری‌ها فرصت محسوب می‌شود. آنها امیدوارند که با این روش و با ارائه شرایط ویژه مانند تخفیف‌ها یا امکاناتی همچون پرداخت اقساطی ، مشتریان را به خرید آپارتمان در مرحله‌ی ساخت و تکمیل ترغیب کنند.

در وهله‌ی دوم، برای دیگر افراد در جایگاه خریدار، پیش فروش آپارتمان اغلب به عنوان فرصتی برای خرید با قیمت کمتر و مناسب‌تر و همچنین دسترسی به گزینه‌های مختلف از نظارت بر روند ساخت ، جذابیت دارد. همچنین، این امر می‌تواند احساس امنیت  از ارزش آینده‌ی ملک را در خریداران تقویت کند، زیرا آنها معمولاً با توجه به زمان پیشرفت و تکمیل پروژه، افزایش ارزش ملک خود را مشاهده کرده و لمس خواهند کرد.

پرداخت هزینه کمتر در قرارداد پیش فروش آپارتمان

ملک در این مرحله در حد پایین‌تری قیمت‌گذاری می‌شود چرا که هنوز تکمیل نشده است. همین نکته سبب رغبت افراد به اقدام برای خرید و قرارداد پیش فروش آپارتمان می‌شود. با توجه به تورم جاری و فزاینده در فضای اقتصادی کشور، بخش بزرگی از جامعه به معضل اضافه بها‌ اجاره و رهن دست به گریبان است. بدیهی است که برخی با توجه به توان مالی خود به دنبال راهی باشند که بتوانند با کمترین هزینه‌ی ممکن به خانه برسند.

پرداخت تدریجی مبلغ توافق قرارداد پیش فروش آپارتمان

پرداخت تدریجی مبلغ قرارداد پیش فروش آپارتمان برای هر دو طرف بیع، یعنی هم سازنده و هم خریدار، مزایایی ایجاد می‌کند. مزیت اول برای خریداران است، چرا که این نوع پرداخت امکان ایجاد تعادل مالی را فراهم می‌کند. آنها نیازی به پرداخت کل مبلغ به صورت یکجا ندارند و می‌توانند مبلغ را به شکل تدریجی در طول زمان پرداخت کنند، که این می‌تواند برای آنها بسیار مقرون به صرفه باشد. همچنین، این نوع پرداخت به خریداران اطمینان می‌دهد که مبلغی که می‌پردازند به اندازه‌ی پیشرفت کارها و تکمیل آپارتمان است.

البته این قرارداد برای سازندگان نیز مزایایی خواهد داشت، در برخی از مواقع که سازنده‌ها به کمبود در بودجه‌ مواجه می‌شوند، شرایط پرداخت تدریجی مبلغ قرارداد امکان فراهم کردن منابع مالی برای ادامه کار را فراهم می‌کند. زمانی که خریداران پرداخت‌های تدریجی انجام می‌دهند، سازندگان به تدریج به سرمایه‌گذاری‌های خود باز می‌گردند، که این می‌تواند به ادامه پروژه‌های بزرگتر و پیچیده‌تر کمک کند. به علاوه، این امر به سازندگان امکان می‌دهد تا بهترین مواد و خدمات را برای تکمیل پروژه استفاده کنند، زیرا به این شیوه می‌توانند از بحران‌های مالی عبور کنند.

امکان تغییرات جزئی بر طبق نظر پیش خریدار (امکان شخصی‌سازی)

در برخی موارد، خریدار می‌تواند در زمان پیش‌خرید آپارتمان، در طراحی و ساخت آپارتمان خود تا حدی مشارکت داشته باشد. این موضوع می‌تواند برای او مفید باشد، به خصوص اگر به دنبال آپارتمان با طراحی و امکانات خاص باشد

قرارداد پیش فروش آپارتمان در زمانی بین طرفین منعقد می‌گردد که ساختمان تکمیل نشده و یا حتی هنوز مراحل ساخت آن آغاز نشده است. در چنین شرایطی پیش خریدار می‌تواند بر روند ساخت و نوع و جنس مصالح نظارت داشته باشد و در صورت تمایل بر روی تغییر برخی جزئیات اعمال نظر داشته باشد. این امکان برای بسیاری از افراد از این جهت که می‌توانند آپارتمان را بر طبق سلیقه خود خریداری کنند ، جذابیت دارد.

همچنین قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای لازم الاجرا برای جلوگیری از  اختلافات احتمالی است.

برخورداری خریدار از سود ناشی از افزایش قیمت

با توجه به نوسانات قیمت مسکن، احتمال افزایش قیمت آپارتمان در طول دوره ساخت وجود دارد. به این ترتیب، خریدار می‌تواند با پیش‌خرید آپارتمان، از سود ناشی از افزایش قیمت آن بهره‌مند شود.

مزایای پیش فروش آپارتمان برای پیش فروشنده

• دریافت نقدینگی:

با پیش‌فروش آپارتمان، فروشنده می‌تواند قبل از تکمیل شدن پروژه، نقدینگی مورد نیاز خود را دریافت کند. این موضوع می‌تواند برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های دیگر یا پرداخت بدهی‌ها و هزینه‌ها مفید باشد

• کاهش زمان فروش:

با پیش‌فروش آپارتمان، فروشنده می‌تواند آپارتمان خود را سریع‌تر از حالت عادی به فروش برساند. این موضوع می‌تواند برای او مفید باشد، به خصوص اگر به پول نقد نیاز فوری داشته باشد.

• جذب مشتری:

پیش‌فروش آپارتمان می‌تواند راهی برای جذب مشتریان جدید باشد. به این ترتیب، فروشنده می‌تواند از این فرصت برای تبلیغ پروژه خود و جذب مشتریان بیشتر استفاده کند.

• کاهش هزینه‌ها:

با پیش‌فروش آپارتمان، فروشنده می‌تواند از هزینه‌های نگهداری و تبلیغات آپارتمان خود بکاهد.

قرارداد پیش فروش آپارتمان در قانون

این قانون در سال ۱۳۸۹ با هدف ابراز توافق مابین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی با توجه به خصوصیاتی که در آن لحاظ شده است. یکی از دلایلی که قانون‌گذار برای تصویب این قانون مبادرت ورزیده‌اند این بود که در دوره‌ای برخی از سازندگان یک واحد آپارتمان را به چندین خریدار پیش فروش می‌کردند و سبب زیان و خسران چندین خانواده را می‌شدند.

این قانون در اصل در راستای حمایت از این گونه افراد که متقاضی پیش خرید آپارتمان هستند، تنظیم شد.

مهم ترین نکات این نوع قرارداد

در ادامه به برخی از مواد این قانون و شرح آنها اشاره می‌کنیم :

ماده۲ : بر طبق ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان / آپارتمان که ضرورتا باید در دفترخانه اسناد رسمی به تنظیم شده و به ثبت برسد.

در قرارداد پیش فروش آپارتمان  یازده مورد باید توسط پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده تصریح شود. این موارد نام و مشخصات طرفین، پلاک و مشخصات ثبتی، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی، مشخصات فنی و ساختمانی و ... شامل می‌شوند.

ماده ۶ : در ماده ۶ این قانون نیز چنانچه پیش‌ فروشنده در تاریخ مقرر، واحد مورد نظر را به پیش خریدار تحویل ندهد، یا به هر ترتیب به تعهدات خود عمل نکند علاوه بر اجرای بند ‌٩ ماده ‌٢ این قانون لازم است به شرح زیر جریمه تاخیر را به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که بر سر مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار به توافق برسند.

ماده ۸ : یا در ماده ۸ این قانون نیز قید شده که چنانچه به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش خریدار از حق فسخ خود استفاده نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارد بر منافع پیش خریدار را بر مبنای صلح طرفین و یا برآورد کارشناس پرداخت نماید.

بر طبق تبصره ماده ۸ این قانون، در صورتی که مابین طرفین توافقی حادث نشود، پیش‌فروشنده ملزم است تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، و بر طبق نظر کارشناسی که توسط مراجع قضایی تعیین می‌گردد، همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار بازگرداند.

ماده ۹ : ماده ۹ این قانون متضمن آن است که پیش‌فروشنده باید مسئولیت خسارات ناشی از ایرادات و نقص‌های ساختمان و تجهیزات آن را و همچنین خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی را در قبال پیش‌خریدار و اشخاص ثالث بپذیرد و مسئولیت خود را در این خصوص بیمه کند. در صورتی که میزان خسارت وارد شده بیشتر از مبلغی باشد که بیمه تقبل می‌کند، بر عهده پیش‌فروشنده است که به عنوان ضامن، مابه‌التفاوت خسارت وارده را پرداخت نماید.

جمع بندی

قرارداد پیش فروش آپارتمان یک توافق نامه رسمی است که بین سازنده و خریدار برای فروش و خرید آپارتمان در مرحله‌ی ساخت یا تکمیل، منعقد می‌شود. این قرارداد شرایط مربوط به پرداخت مبالغ، امکانات، و شرایط انتقال ملک را تعیین می‌کند. همچنین، به منظور اعتبار قانونی، این توافق‌نامه باید به صورت رسمی و با امضای قانونی صورت گیرد و الزاما باید توسط در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا حقوق و تعهدات طرفین تضمین شود.و بنگاههای املاک در صورت اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان مرتکب تخلف شده و جالب است بدانید دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم قراردادها، تعرفه‌های مصوبی دارند که توسط قوه قضائیه تعیین می‌شود. این تعرفه‌ها معمولاً از تعرفه‌های بنگاه‌های املاک کمتر است.

• جهت حفظ حقوق طرفین باید قرارداد پیش فروش به صورت دقیقی بررسی شود که تنظیم در دفتر اسناد رسمی امکان بررسی دقیق قرارداد و بهره مندی هر دو طرف را از مشاوره حقوقی را فراهم می سازد و البته مهمتراز همه امکان بررسی حقوقی و ریزبینانه مدارک و استعلام از مراجع ذیصلاح می باشد که این امر در دفتر خانه در خصوص وضعیت ثبتی ملک و همچنین بررسی دقیق مجوزهای ساخت و بررسی وضعیت حقوقی پیش فروشندگان توسط فرد حقوقدان و اشنا به موراد قانون پیش فروش فراهم می کندو البته فراموش نکنید قراردادی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، از اعتبار قانونی بالاتری برخوردار است و در مراجع قضایی قابل استناد است.