مزایای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در مسکن/شروط تعادل در بازار

به گزارش خبرنگار حوزه مسکن و شهرسازی گروه اقتصادی خبرگزاری آنا، مسکن همراه با خوراک و پوشاک یکی از ضروری‌ترین نیازها و جزء حقوق اولیه انسان‌ها است. در حالی که سهم هزینه مسکن از هزینه خانوار بیش از 40 درصد بوده، اما در سال‌های متمادی مسئولان برنامه جامعی برای حل این مسئله نداشتند و به همین دلیل روز به روز اقشار ضعیف جامعه از دسترسی به آن دورتر شده‌اند.

از آنجا که تقاضای مسکن شامل دو بخش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه می‌شود، بروز رفتار نوسانی قیمت در بازار مسکن به دلیل تقاضای سوداگری موجب اخلال در تأمین مسکن مصرفی (تقاضای مصرفی) شده و قیمت این کالای اساسی را به صورت غیرمنطقی بالا برده است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی قیمت مسکن در ده ماهه سال جاری در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 67 درصد رشد داشته و از 4.6 میلیون تومان به 7.7 میلیون تومان افزایش یافته است. این میزان رشد در قیمت مسکن موجب کاهش قدرت خرید مردم شده و اقشار فاقد مسکن را با مشکل مواجه کرده است.

افزایش جهشی در قیمت‌ها اگرچه قشر ضعیف را بیش از پیش از مسکن متناسب با نیاز خود دور کرده؛ اما باید به این نکته توجه کرد که به نفع ملّاکان و سوداگرانِ دارای چندین واحد مسکونی شده است. به‌طوری‌که فقیرها فقیرتر و ثروتمندان، ثروتمندتر شده‌اند.

عدم توجه مسئولان به توزیع عادلانه مسکن، موجب شده تا سوداگران با در اختیار داشتن تعداد بالایی خانه، نبض بازار را در دست گرفته و هر زمان که تمایل داشته باشند، قیمت‌ها را افزایش دهند و خود را صاحب سودهای بادآورده و یک‌شبه زیادی کنند.

دولت‌ها برای کنترل سوداگری موجود در این بازار، تخصیص بهینه منابع و صاحب‌خانه کردن مردم، اقدام به اخذ مالیات عایدی سرمایه از این بازار می‌کنند.

این مالیات به‌صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات املاک، در هنگام نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد. در واقع سازوکارهای اخذ این مالیات به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی (خانه اصلی هر فرد) و خانه‌های نوساز معاف از مالیات مذکور می‌شوند.

طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار املاک اوایل سال جاری (۱۳۹۷) در مجلس شورای اسلامی ارائه شد و کلیات آن در کمیسیون اقتصادی به تصویب نمایندگان رسیده است؛ اما به دلیل مخالفت‌های برخی از نمایندگان، بررسی جزئیات آن به تعویق افتاده است.

در همین راستا برخی از منتقدان مالیات بر عایدی مسکن معتقدند که با اعمال این نوع مالیات، سرمایه تهدید شده و از بازار مسکن خارج می‌شود. همچنین ورود نقدینگی به سایر بازارها مانند ارز، سکه، خودرو و ... آن‌ها را آشفته می‌کند.

در پاسخ به این ابهام باید گفت هنگامی‌که تقاضای سوداگرانه بازاری را برای کسب سود مناسب نمی‌بیند و به‌اصطلاح دیگر برایش صرفه ندارد، از آن خارج می‌شود؛ اما خروج سوداگران و افراد دارای سرمایه از بازار مسکن به معنی خروج سرمایه نیست. اگر کسی مایل به خروج از بازار باشد باید مسکن خود را بفروشد و این سرمایه با سرمایه خریدار جایگزین می‌شود.

همچنین با حذف تقاضای سوداگرانه از بازار مسکن، آزادی عمل تقاضای مصرفی که بیش از ۹۰۰ هزار واحد در سال است، افزایش پیدا می‌کند. بدین ترتیب تقاضای پنهان مصرفی که به دلیل جولان سوداگران، قدرت ورود به عرصه آشکار بازار مسکن را نداشته است، به بازار ورود می‌کند.

نکته دیگر معافیت واحدهای مسکونی نوساز است، افرادی که به دنبال حفظ دارایی یا کسب سود معقول هستند با این معافیت به سمت سرمایه‌گذاری در تولید واحدهای مسکونی مناسب سوق پیدا می‌کنند و با توجه به اینکه سالانه به بیش از 100 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در این حوزه نیاز است، فضای ساخت و ساز مناسب و پر رونق خواهد بود.

گفتنی است مالیات بر عایدی سرمایه تنها بر بازار مسکن اعمال نخواهد شد و به‌تدریج بر همه بازارها و دارایی‌هایی که زمینه و بستر فعالیت غیرمولد را در خود دارند، اعمال می‌شود. مسکن کالایی اساسی است و تنظیم بازار مسکن نسبت به سایر بازارها اهمیت بیشتری دارد و از طرفی نیاز به ایجاد هیچ سامانه جدیدی هم ندارد.

درصورتی‌که مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن، به بهانه به‌هم‌ریختگی سایر بازارها اجرا نشود، دلیلی ندارد سایر بازارها سامان یابد؛ زیرا سایر بازارها راهکارهای بسیار ضروری و بدیهی پیش از اجرای مالیات بر عایدی سرمایه مانند کنترل تراکنش‌های بانکی برای ساماندهی نرخ ارز دارند. لذا اگر مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن اجرا نشود، هم بازار مسکن و هم سایر بازارها با تشدید شرایط التهابی و آشفته کنونی مواجه خواهند شد.

نکته مهم دیگر اینکه به دلیل وجود مالیات بر عایدی سرمایه در اکثر کشورها (187 کشور)، احتمال خروج حجم بالای سرمایه از کشور به بخش مسکن کشورهای دیگر نیز کم است.

با توجه به موارد ذکرشده امید است تا مسئولان هر چه سریع‌تر در رابطه با اعمال این مالیات حیاتی اقدام کنند تا علاوه بر خروج سوداگران از بازار مسکن، ساخت و ساز و قدرت خرید تقاضای مصرفی رونق واقعی به خود بگیرد.

انتهای پیام/4083/پ