سود ساخت و ساز ناشی از تورم است

گروه اقتصادی خبرگزاری آنا - چالش‌های بازار مسکن و نقش تعاونی‌های بزرگ ساخت و ساز مسکن در این حوزه از جمله موضوعات مورد بررسی بسیاری از مجامع پژوهشی در حوزه مسکن است. در همین زمینه به سراغ مدیرعامل یکی از تعاونی های مسکن رفتیم و با وی درباره مشکلات این حوزه به گفت و گو نشستیم . دکتر مسعود جورابلو گر چه جامعه شناس است اما سال ها نقش آفرینی در اقتصاد تعاون به ویژه در عرصه مسکن، از او چهره‌ای صاحب نظر در این حوزه راهبردی ساخته است. وی در حال حاضر مدیر عامل شرکت تعاونی مسکن افست بوده و در این گفتگو نیز به طور خاص وضعیت بازار ساخت و ساز و چالش‌های پیش رو بخش مسکن را ارزیابی نموده است.

ارزیابی کلی شما از وضع موجود بازارمسکن در کشورمان چیست؟

ساخت و ساز و تولید مسکن در کل جهان و از جمله کشور ما ناظر بر یک بازار معین و متمرکز نیست. اصلاً این عرصه را نمی­توان صرفاً یک بخش اقتصادی قلمداد کرد چرا که برآیندی از مجموعه بازارهای متعدد است که بر اقتصاد ملی اثری قابل اعتنا می­‌گذارد. بر این اساس، بسیاری از کشورها برای ایجاد تحرک در مناسبات کلان اقتصادی خود، با یک سلسله سیاست­های حمایتی، بخش مسکن را تحریک می­کنند اما در ایران این روند تاکنون بر عکس بوده یعنی بیش از آنکه بازار مسکن موثر بر اقتصاد ملی ما باشد، منفعل و متاثر از آن است.

این موضوع چرا رخ داده است؟

دلایل متعددی برای این موضوع قابل بررسی است، اما به اعتقاد من مهم‌ترین چالش ما این است که نقش مهندسی اقتصاد در کشور ما اساساً وجود ندارد. در حقیقت جایگاه با ثباتی برای حوزه کسب و کار نداریم و در مدل­‌های اقتصادی به دلیل آشفتگی نظری و بحران­‌های معطوف به تصمیم گیری، اتفاق نظر و وفاق جمعی به ویژه در بین نخبگان و حاکمیت در راهبرد پیشرفت وجود ندارد. بخش های مختلف اقتصادی در جایگاه حقیقی خود و همه در یک نظام منسجم قابل تعریف نیستند و نتیجه این بی­‌نظمی این است که عرصه‌های مختلف اقتصاد به جای آنکه اثرگذار بر اقتصاد ملی باشند، از وضعیت کوتاه مدت یک اقتصاد بیمار و پر اعجاج اثرپذیر می‌شوند.

خب سوالی که در اینجا به طور مشخص پیش می آید آن است که آیا بخش های مختلف اقتصادی ما از جمله مسکن می توانند در الگوی اقتصاد خصوصی یا تعاونی بخشی از مشکلات ساختاری یا چالش های مرتبط با بازار را رفع کنند؟

خیر، به این علت که اصلاً ما در فضای حرفه‌ای، استاندارد و توسعه یافته کار نمی­‌کنیم نه در بخش مسکن و نه در دیگر تولیدات کالا یا خدمات شاخصی جز سود و منافع شخصی چندان برای ما موضوعیت ندارد. جالب این است که ساخت و ساز توسط اشخاص حقیقی در ایران به لحاظ همین تک شاخص سود، تقریباً سازمان و نظام مرتبی دارد اما وقتی شاخص سود از فرد به منفعت جمعی ارتقا می یابد و مثلا تعاونی­‌های مسکن، کارفرمای ساخت و ساز می‌شوند، به دلیل بی­‌انضباطی در تشکیلات و حواشی و اختلافات ناشی از حرفه­‌ای نبودن در کار تیمی همین یک شاخص هم زیر سوال می‌رود.

الان بیشتر تعاونی­‌های مسکن یا شرکت‌های ساختمانی درگیر مسایلی هستند که به واسطه­‌ی آن مثل طولانی شدن زمان اجرای پروژه یا معوق ماندن تحویل واحدهای مسکونی و ... همان یک شاخص سود را هم عملاً از دست داده و به شکل زیان ­ده مشغول به کارند. در حالی که در جوامع توسعه­‌یافته، مجموعی از شاخص‌­ها از جمله کیفیت تولید در کنار شاخص ارزش افزوده در محیطی حرفه‌­ای از رقابت برندها باعث می‌­شود یک سیستم استاندارد در تولید مستقر شده و دائماً این سیستم نیز مورد بازنگری برای بهره‌­وری بیشتر باشد. اما ما در ایران هنوز اندر خم کوچه­‌ی سودآوری هستیم و در همین سطح هم فراز و نشیب داریم. عرصه­‌ی تولید مسکن در ایران کاملاً رویکردی سنتی دارد و به مرزهای بازار رقابتی وحرفه­‌ای حتی نزدیک هم نشده است.

البته به لحاظ سودآوری به ویژه در یک دهه گذشته به اعتقاد بسیاری ساخت و ساز جزء تولیدات دارای صرفه اقتصادی بوده است.

به هیچ وجه، آنچه باید بدانیم این است که آثار تورمی اقتصاد ملی بر بازار مسکن در یکی‌دو دهه گذشته، این بخش را به طور ظاهری دارای صرفه و صلاح اقتصادی کرده است. نه اینکه تمهیدات دقیق و حرفه­‌ای تولیدکنندگان این بخش در بهره ­وری موثر باشد. در حقیقت، تورم سالانه موجب شده که یک سازنده ناگهان با رشد جهشی ارزش ملکی پروژه­ی خود به یک حبابی از سود برسد. بدون آنکه هنر خاصی داشته باشد. در بعضی مقاطع ما شاهد رشد یک شبه و یا یک هفته­‌ای قیمت ملک و مسکن بوده‌­ایم که در این شرایط نیاز به هیچ مهارتی در سودآوری و خلق ارزش افزوده وجود ندارد.

از نظر شما این مهمترین دلیل برای سنتی ماندن تولید مسکن در کشورمان باشد؟

دقیقاً، تا زمانی که یک بخش اقتصادی فقط از اقتصاد ملی اثرپذیر است و هیچ نوع اثرگذاری ندارد، خب طبیعی است که همیشه منفعل و منتظر باقی می­‌ماند و ابتکار عمل از دست آن بخش ساقط می­‌شود. سود بالای ساخت و ساز در ایران متکی به تورم بوده و زیان آن نیز بر اساس رکود اقتصادی ملی تعیین شده است.

در چنین وضعی به نظر شما راهبرد انبوه‌­سازی یا بهره‌­گیری از تعاونی­‌های مسکن می‌تواند به نفع تثبیت بازار مسکن باشد؟

حتماً چنین است، مشروط به آنکه تعاونی­‌های مسکن، خود یک سازمان حرفه­‌ای باشند نه اینکه در وضع موجود با این ضریب خطای بالا عمل کنند. در تعاونی مسکن باید حتماً مدیرانی دارای سابقه­‌ی کار حرفه­‌ای در بخش مسکن یا یکی از شعبه‌های صنعت ساختمان تصمیم‌­گیرنده باشند نه اینکه صرفاً یکی از اعضا به صرف اینکه وقت و انرژی بیشتری دارد به کار گمارده شود. همین‌طور اصلا دلیلی نداشته و ندارد که تعاونی­‌های مسکن با تعداد اعضای خیلی زیاد شکل بگیرند و همه­‌ی اعضا هم قرار باشد در یک پروژه عظیم و درازمدت صاحب خانه گردند. یکی از مهم­ترین چالش­‌های اجرایی در تعاونی­‌های مسکن ما این‌است که قواره زمین، تعداد اعضا، میزان تولید واحدهای مسکونی همه زیاد و بزرگ تعریف می‌­شود و آن وقت حجم بالایی از کار تحت فرمان مدیرانی قرار می گیرد که با اقتضائات مدیریت در سازمان­‌های اقتصادی به ویژه در بخش مسکن بیگانه­‌اند. اعضا نیز در تعاونی‌­های مسکن به طور دقیق با الگوی حقوق و تکالیف خویش آشنایی ندارند و بعضاً با بی‌نظمی در پرداخت حق عضویت به بحران اجرا بیکاری دامن می­‌زنند.