عایدی مشاوران از آشفتگی بازار مسکن

به گزارش گروه رسانه‌های دیگر خبرگزاری آنا، درآمد قابل‌ملاحظه دلالی مسکن باعث شده تا صنف مشاوران املاک یکی از پر تقاضاترین مشاغل صنفی در ایران باشد. طبق جدیدترین آمار هم‌اینک بالغ‌بر 12 هزار واحد صنفی دارای پروانه یا غیرمجاز مشاوره املاک در تهران و بالغ‌بر 150 هزار مشاور املاک رسمی و غیررسمی در کل کشور فعالیت دارند که جزو پرتراکم‌ترین رسته‌های شغلی در ایران محسوب می‌شود. تورم متوالی قیمت مسکن در 40 سال اخیر هم به‌نوبه خود جاذبه مضاعفی برای پیوستن افراد بیکار به این حرفه شده و بر تراکم واحدهای مشاوره املاک در شهرهای پرجمعیت افزوده است.

این حرفه در سایر کشورها دارای چارچوبی قانونی و منظم برای ارائه خدمات مشاوره‌ای و پذیرش مسئولیت وکالت هرگونه معامله ملکی است؛ یعنی مشاور املاک به‌عنوان یک کارشناس رسمی و حرفه‌ای مسئولیت ارزیابی کیفیت و قیمت املاک مورد معامله را تقبل می‌کند و سپس در همان چارچوب قانونی ملک مورد پیشنهاد را عیناً به متقاضی عرضه می‌دارد. اما سابقه عملکرد نه‌چندان قابل دفاع مشاوران املاک در ایران نشان می‌دهد که اعضای این صنف عموماً فاقد صلاحیت علمی و قانونی برای ارزیابی املاک هستند و در اغلب معاملات ملکی، مسئولیت کالایی را که واسطه‌گری خرید یا اجاره آن را به عهده گرفته‌اند، نمی‌پذیرند.

فعالان این صنف اگرچه از وجود رکود سنگین حاکم بر بازار مسکن گلایه می‌کنند، ولی اقبال شدید متقاضیان برای ورود به این حرفه نشان می‌دهد که حتی در شرایط رکود هم واسطه‌گری املاک حرفه‌ای پرسود است. آنچه که حاشیه سود مشاوره املاک در ایران را بالا نگه‌داشته، نقش فعالان این حرفه در تعیین قیمت و شیوه تصاعدی کسب سود از افزایش نرخ معاملات است. درواقع چنین شیوه‌ای احتمال سوداگری مشاوران در تورم بازار مسکن را افزایش داده تا بستر معاملات را به نفع عایدی بیشتر خود تغییر دهند. این نکته‌ای است که فعالان مشاوره املاک همواره منکر آن هستند ولی ضعف مشهود قانون صنفی در این حوزه، زمینه نقش‌آفرینی بنگاه‌ها در بالا بردن قیمت املاک را فراهم ساخته است.

از طرف دیگر، عدم پایبندی به ضوابط قانونی تعیین حق المشاوره باعث شده تا این حرفه حاشیه سودی بالا داشته باشد. به‌عبارت‌دیگر اغلب بنگاه‌های املاك میزان تعیین‌شده برای کمیسیون مشاوره خود را رعایت نكرده و مبلغی بالاتر از آن را از طرفین معامله دریافت می‌کنند. به‌عنوان‌مثال اگرچه هیئت عالی نظارت و كمیسیون نظارت صنفی در شهری مانند تهران حق كمیسیون خریدوفروش املاک را در مورد معاملات تا 500 میلیون تومان نیم درصد و از 500 میلیون تومان به بالا 25 صدم درصد تعیین كرده ولی موارد فراوانی از تخلف حق المشاوره در سال‌های اخیر کشف‌شده که پرونده آن‌ها در حال رسیدگی است.

از سوی دیگر کمیسیون مذکور اجازه داده تا در عقود اجاره، یک‌چهارم اجاره ماهانه از هر طرف و در رهن هم به ازای هر یک‌میلیون تومان 30 هزار تومان به مشاوران املاک پرداخت شود. پر واضح است که چنین شرایط ناعادلانه‌ای هر بنگاهی را به بالا بردن نرخ اجاره و درنتیجه افزایش عایدی خود ترغیب می‌کند.

ضعف سیستم‌های نظارت بر عملکرد این حوزه صنفی از دیگر دلایل بالا بودن حاشیه سود مشاوران املاک است. اینک سال‌هاست که در نبود عزم جدی برای حمایت از حقوق مصرف‌کننده در دولت، مسئولیت نظارت بر عملکرد مشاوران املاک به اتحادیه صنفی آن‌ها سپرده‌شده و عملاً گروهی بر عملکرد مشاوران املاک نظارت می‌کند که دارای منافع مشترک با آن‌هاست.

برخی معتقدند پیشنهاد تعیین سقف اجاره‌بها در محلات مختلف از سوی دولت، دست سوداگران را برای بالا بردن حق الاجاره مسکن کوتاه می‌کند. اما فراموش نکنیم که مشاوران متخلف هم بیکار نخواهند نشست و برای حفظ عایدی خود، اجاره املاک را منوط به عقد اجاره‌نامه‌های صوری با متقاضیان خواهند کرد. یعنی مستأجران را وادار خواهند کرد تا یک اجاره‌نامه با نرخ پایین در بنگاه ثبت کنند ولی برای اسکان در واحد اجاره داده‌شده، ناچار باشند ماهانه ارقام بالاتری به موجر بپردازند. بنابراین تنها راه باقیمانده برای ایجاد تعادل در بازار خرید و اجاره مسکن و حفظ اعتماد به روابط مشاوره‌ای در این حوزه، ایجاد واحدهای مشاوره املاک از سوی دولت یا شهرداری در شهرهای بزرگ است.

این کار ضمن ایجاد یک بانک قیمتی منظم و قابل نظارت در بازار مسکن، احتمال سوداگری مشاوران در این عرصه را کاهش خواهد داد و رقابت سالمی با بخش خصوصی فراهم می‌کند که منافع آن مستقیماً به مصرف‌کنندگان واقعی مسکن بازمی‌گردد.

منبع:اطلاعات

انتهای پیام/4112/