دورنمای بازار مسکن از نگاه کارشناسان

بنا بر گزارش مرکز آمار، رشد ارزش افزوده بخش ساختمان (مسکن) از نیمه سال 92 تاکنون به مدت 11 فصل سال متوالی (منتهی به تابستان 95) منفی بوده است. رشدهای منفی دورقمی بخش مسکن، حکایت از کسادی عمیق بازار مسکن دارد که شواهد آن در کسب‌وکارهای مرتبط با مسکن کاملا آشکار است.

در چند سال اخیر، دولت راهکارهایی را به منظور تغییر و بهبود در بازار مسکن مطرح کرد، اما ظاهرا این راهکارها نیز آنچنان که باید کارساز نبوده است. یکی از سیاست‌های دولت یازدهم برای رونق بخش مسکن، طرح مسکن اجتماعی بود، اما بعد از گذشت چهار سال حمیدرضا عظیمیان، رئیس سازمان ملی زمین و مسکن می‌گوید: مسکن اجتماعی در حد طرح و پیشنهاد است. وی با بیان این‌که طرح مسکن اجتماعی هنوز به قانون و دستورالعمل و مصوبه تبدیل نشده و در حد طرح و پیشنهاد است، می‌افزاید: دولت نباید در ساخت‌وساز مسکن به شکل انبوه در شهرهای جدید ورود کند.

خروج از رکود آسان نیست

ایرج رهبر، رئیس کانون انبوه‌سازان، اظهار کرد: طرح‌ها و راهکارها برای بخش مسکن زمانی نتیجه بخش خواهد بود که از مرحله حرف و سخن خارج شده و به مرحله عمل برسد؛ اما تاکنون شاهد عملیاتی شدن این برنامه‌ها نبوده‌ایم.

رئیس انجمن انبوه‌سازان با اشاره به رکود در بازار مسکن تصریح می‌کند: وضعیت بازار در مقایسه با گذشته تفاوتی نداشته و اگر تغییری در این زمینه بوده به صورت یک یا 2 درصد و آن هم ماه به ماه بوده است. رهبر با اشاره به این‌که موانعی بر سرراه مسکن وجود دارد،ادامه می‌دهد: یکی از این موانع، اقتصاد کل کشور است و تا زمانی که مردم قدرت خرید نداشته باشند، بازار مسکن نیز تغییر و تحولی را تجربه نخواهد کرد. البته این امر نیازمند برنامه‌ریزی است و این برنامه‌ریزی‌ها نیز در کوتاه مدت جواب نمی‌دهد و در درازمدت تاثیر خود را نشان خواهد داد. به این ترتیب می‌توان گفت براحتی از وضعیت رکود در بازار مسکن، خارج نمی‌شویم و خروج از این رکود، نیاز به مطالعه و برنامه‌های مشخص و مدون دارد.

رهبر عنوان می‌کند: می‌توان گفت که این بازار تحت تاثیر مسائل سیاسی نیز خواهد بود. به عنوان مثال، اگر طرح و برنامه‌ای در دولت قبل در حوزه مسکن وجود داشته که به هر دلیلی ناکارآمد بوده است، دولت بعد می‌تواند برای آن حوزه برنامه‌های جدیدی داشته باشد تا منافع این برنامه‌ها به مردم هم برسد. در واقع اگر دولتی در برنامه‌ها و سیاست‌های خود، چه در زمینه اقتصادی و چه در هر زمینه‌ای، منافع مردم را در نظر بگیرد، آثار و نتایج مثبت آن به خود دولت نیز برخواهد گشت.

بافت‌های فرسوده را احیا کنیم

رهبر اما در ادامه، پیشنهادی نیز برای خروج از رکود این بازار دارد که به آن اشاره می‌کند: مساله اول توجه به آمایش سرزمین است. این موضوع صرفا به وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی این حوزه مربوط نمی‌شود و تمام وزارتخانه‌ها و نهادهای مسئول در امر اشتغال، کشاورزی، صنعت و... را نیز دربرمی‌گیرد تا در همه زمینه‌ها آمایش سرزمین داشته باشند. منظور از آمایش سرزمین این است که حتی در شهرهای کوچک و روستاها نیز برنامه‌ریزی‌هایی مثل ساخت مسکن و برنامه‌های دیگر داشته باشیم تا ساکنان شهرهای کوچک با انگیزه اشتغال به شهرهای بزرگ مهاجرت نکنند و به عبارتی مسکن را در مناطقی تولید کنیم که نیاز واقعی وجود دارد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران بیان می‌کند: مساله دیگری که باید به آن اشاره کرد، موضوع احیای بافت‌های فرسوده است. تلاش در این زمینه باید به گونه‌ای باشد که تراکم جمعیت را در مناطق فرسوده کمتر کند؛ به عبارت دیگر باید بتوان مراکز شهرها را خلوت کرد. این امر در زمینه آلودگی و ترافیک هم می‌تواند نتایج مثبتی داشته باشد. برخی معتقدند زیرساخت‌ها برای احیای بافت‌های فرسوده فراهم است، اما به نظر من این زیرساخت‌ها فرسوده شده و باید آنها را عوض کرد.

250 صنف مشکل‌دار شده‌اند

«مَسکن، مُسکن می‌خواهد» این اعتقاد بسیاری از فعالان اقتصادی کشور در شرایط فعلی مسکن است. نماینده مجلس نهم شورای اسلامی نیز با اشاره به این موضوع و با بیان این‌که حوزه مسکن در کشور نیازمند داروی اساسی است، اظهار می‌کند: این حوزه با یک بیماری مهلک روبه‌رو شده و نمی‌توان این بیماری را با یک داروی مشخص درمان کرد بلکه این حوزه نیازمند یک بسته درمانی مشخص است که در این بسته درمانی باید از نظر کارشناسان و فعالان حوزه مسکن استفاده شود. همچنین باید به این نکته نیز توجه کرد، کشورهایی که به این وضع دچار بوده‌اند، چگونه موفق به درمان بیماری حوزه مسکن خود شده‌اند.

ابراهیم نکو می‌افزاید: رکود در ساختمان و حوزه مسکن کشور باعث شده است که 250 صنف دیگر نیز در کشور با چالش‌هایی روبه‌رو شوند؛ بنابراین انجام مطالعاتی روی چرایی این مساله و راهکارهای درمان می‌تواند راهگشای مساله باشد. ذکر این نکته نیز ضروری است که ما اولین کشوری نیستیم که به این مشکل دچار شده است پس می‌توان روی کشورهایی مطالعه کرد که موفق شده‌اند مشکلات حوزه صنعت و ساختمان خود را حل کنند. او معتقد است، باید هرچه زودتر به درمان این صنعت رو بیاوریم و برای درمان، شنیدن پیشنهادات فعالان عرصه ساختمان و فعالان اقتصادی ضروری است. این کارشناس اقتصادی می‌افزاید: دولت فعلی برنامه‌هایی را برای بهبود بازار مسکن در نظر گرفته بود که البته برخی از این برنامه‌ها با مشکلاتی مواجه بودند و چندان موفق عمل نکردند. مثل بالا بردن وام خرید مسکن. به همین دلیل نمی‌توان انتظار داشت که به این زودی و حتی تا نیمه اول سال آینده شاهد رونق و شکوفایی در صنعت ساختمان باشیم و هرگونه تحرک در این بازار در نیمه دوم سال آینده رخ خواهد داد.

تسهیلات متناسب با توان اقتصادی مردم پرداخت شود

مجید کیانپور، عضو کمیسیون عمران مجلس با تشریح عملکرد وزارت راه و شهرسازی در بخش تولید و عرضه مسکن تصریح کرد: برای رونق مسکن باید سیاست‌های تشویقی متناسب با توان درآمدی مردم در نظر گرفته شود، اما اکنون تسهیلات اعطایی متناسب با توان اقتصادی مردم نیست. وی افزود: به منظور بهبود تولید و عرضه مسکن، باید به افرادی که تحت پوشش بهزیستی و کمیته امداد هستند، مسکن ارزان قیمت تعلق بگیرد و افرادی که در دهک متوسط جامعه قرار دارند، تسهیلاتی متناسب با درآمدشان دریافت کنند، اما اکنون وزارت راه و شهرسازی برای همه یک قانون تدوین و اجرایی کرده است.

قانونی که دولت فعلی اجرا نکرد

کیان‌پور اضافه کرد: ما در سال 87 قانون عرضه و تولید مسکن را داشتیم که بسیار جامع است، اما اجرایی نمی‌شود. مطابق این قانون برای تولید مسکن باید زمین رایگان در اختیار تعاونی‌های مسکن قرار بگیرد. همچنین برای بافت‌های فرسوده و کل ساخت‌وسازها، برنامه‌هایی تدوین شده است. ما برای مسکن قانون کم نداریم، اما اجرایی نمی‌شود. عضو کمیسیون عمران مجلس تصریح کرد: اکنون همه سرمایه‌گذاران مسکن، پول خود را در بانک‌ها گذاشته‌اند و این کار باعث افزایش نقدینگی در جامعه شده و ریسک سرمایه‌گذاری را رشد داده است. سود تسهیلات بانکی باید کاهش یابد و به سپرده‌ها مالیات و بیمه تعلق بگیرد تا سرمایه‌گذاری در حوزه‌هایی مانند مسکن بیشتر شود. با حل شدن معضل مسکن، قطعاً شاهد حل مشکل اقتصاد خواهیم بود.

در مسکن کاری نشده که بخواهیم تحلیل کنیم

دکتر مجتبی بیگدلی، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن هم درباره ارزیابی عملکرد وزارت راه و شهرسازی گفت: در مسکن کاری نشده که بخواهیم آن را تحلیل کنیم و بیشتر از این‌که بخواهیم پیشرفت داشته باشیم، پسرفت را شاهد بودیم. وی افزود: با توجه به این‌که سالانه یک میلیون ازدواج داریم و 500 هزار واحد بافت فرسوده باید نوسازی و ساخته شود، یک میلیون و 500 هزار تقاضای سالانه واقعی نیاز است، اما به این موضوعات توجهی نمی‌شود.

بیگدلی با اشاره به وعده‌های آقای آخوندی در زمان رأی اعتماد در مجلس ادامه داد: مسکن اجتماعی، افزایش تسهیلات ارزان قیمت، مسکن امید و بسیاری وعده‌های دیگر حتی یک واحد هم به واحدهای مسکونی کشور اضافه نکرد و شعارها،شعار ماند. وی با اشاره به مشکلات جوانان برای تهیه مسکن افزود: اکنون اگر جوانان مسکن نداشته باشند، نمی‌توانند زندگی خود را شروع کنند. اگر ساخت مسکن زیاد شود حتما نرخ اجاره خانه‌ها تعدیل می‌شود، اما در طول سه سال اخیر هر روز شاهد افزایش نرخ اجاره به دلیل کمبود مسکن بودیم.

مسکن سهمی از دغدغه‌های وزیر ندارد

عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی در سه سال و نیم اخیر نشان داده که به سخنرانی در حوزه‌های غیرمرتبط علاقه بسیاری دارد. او دیروز هم در اولین جلسه شورای سیاستگذاری نخستین جایزه ملی مسئولیت اجتماعی بنگاه‌های اقتصادی ایران، سخنرانی کرد و درباره رعایت اخلاق عمومی، مسئولیت اجتماعی و حقوق خصوصی به تفصیل سخن گفت و مفهوم برون‌ریز در مسائل اجتماعی را برای حاضران تشریح کرد.