یک بام و دو هوای مالیات بر خانه‌های خالی

سهیلا گلی‌زاده، گروه اقتصادی- امروز مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از احتمال تولید و ارائه نسخه اولیه سامانه ملی املاک و اسکان تا پایان سال خبر داده است. این در حالی است که بحث‌های پیرامون اجرایی شدن قانون مالیات‌های مستقیم و قانون مالیات بر اجاره و خانه‌های خالی در بازار مسکن بسیار بحث‌برانگیز است.

اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی پس از 15 سال

بر اساس اظهارات علی چگنی در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات بر خانه‌های‌خالی نیز گنجانده شده است. بدین‌ترتیب قانون هم شامل مالیات بر اجاره و هم مالیات بر خانه‌های خالی است. از سوی دیگر قانون مالیات بر خانه‌های خالی، پیش‌تر و قبل از سال ۱۳۸۰ نیز وجود داشت. اما از آنجاکه این قانون از کارآمدی لازم برخوردار نبود و خانه‌های خالی نیز با شفافیت قابل شناسایی نبودند، در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم در اسفندماه ۱۳۸۰ حذف شد. تا اینکه دیگر بار در اصلاحیه سال ۱۳۹۴ این ماده قانونی با ترتیبات جدید احیا شد.

به گفته وی، چنانچه یک واحد مسکونی به دلایلی خارج از اختیارات مالک خالی بماند، مشمول مالیات موضوع این ماده نمی‌‌شود. اما چنانچه تعمداً به بازار اجاره عرضه نشود، پس از گذشت مدت زمان یکسال، مشمول مالیات به صورت تصاعدی خواهد شد.

مالیات خانه‌های خالی معادل نیمی از اجاره واقعی

بر اساس قانون مالیات‌ خانه‌های خالی واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور(موضوع تبصره7 ماده169 مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. این مالیات در سال دوم معادل 50 درصد، سال سوم برابر و در سال چهارم به بعد معادل 1.5 برابر قیمت واقعی اجاره است.

هرچند به اعتقاد مقامات وزارت راه و شهرسازی ایجاد این سامانه می‌تواند راهکاری مناسب برای شناسایی خانه‌های خالی و در نهایت عرضه آن به بازار اجاره برای پاسخگویی به بخشی از نیاز بازار مصزفی مسکن باشد اما برخی فعالان بازار مسکن، نبود اطلاعات لازم از سوی وزارت راه برای ایجاد این سامانه را ایراد اساسی آن می‌دانند که البته مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز بارها بر آن تاکید کرده‌اند.

آن طور که مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن می‌گوید: اطلاعات زیادی در اختیار وزارت راه و شهرسازی برای تکمیل سامانه وجود ندارد و راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی فعالیتی فرا وزارتخانه‌ای و خارج از حیطه فعالیت‌ها و اختیارات یک وزارتخانه است بنابراین باقی دستگاه‌ها از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اداره پست، مرکز آمار ایران، شهرداری‌ها و دولت بایستی در راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های خالی همکاری کرده و اطلاعات لازم را با شفافیت به اشتراک بگذارند.

صاحبان خانه‌های لوکس تمایلی به اجاره دادن ندارند

از حدود یک سال پیش وزارت راه و شهرسازی و حوزه معاونت مسکن و ساختمان و مرکز فناوری اطلاعات و ارتباطات در حال فعالیت برای راه‌اندازی سامانه شناسایی خانه‌های‌خالی هستند اما چگونگی دسترسی به این اطلاعات در حوزه مسکن و خانه های خالی نیز خود جای بحث است.

از سوی دیگر رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز معتقد است که به کارگیری اهرم مالیات برای عرضه خانه‌های خالی در بازار مسکن چندان در کاهش آمار خانه‌های خالی موثر نخواهد بود.

حسام عقبایی پیش‌تر به خبرنگار آنا گفته بود: عمده واحدهای مسکونی خالی، خانه‌های لوکس هستند که مالکان آنها تمایلی به وارد کردن این واحدها به بخش عرضه ندارند. به عبارتی مالکان خانه‌های خالی لوکس نیازی به کسب درآمد از این طریق ندارند و به همین دلیل این واحدها را در بخش اجاره وارد نمی‌کنند.

به گفته وی، از بعد دیگر بسیاری از این واحدهای لوکس نوساز محسوب می‌شوند که با اجاره رفتن آنها دیگر کلیدخور محسوب شده و همین امر موجب افت قیمتشان می‌شود که یقینا این موضوع هم یکی از دلایل بی‌رغبتی مالکان برای اجاره دادن خانه‌های خالی است. همچنین در بسیاری از موارد، هزینه تعمیر ملک پس از پروسه اجاره و بازگرداندن آن به حالت اولیه با درآمد حاصله از طریق اجاره مطابقت ندارد که به همین علت مالکان این خانه‌ها تمایلی به اجاره دادن ندارند.

480 هزار خانه خالی در تهران

اما بر اساس طرح جامع مسکن باید سالانه حدود 900 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود که از این میزان 700 هزار واحد مربوط به شهرها و 200 هزار واحد مربوط به خانه‌های روستایی است.

از سوی دیگر اکنون حدود یک میلیون و 600 هزار واحد خالی در کشور وجود دارد که در حدود 480 هزار واحد این خانه‌های خالی در تهران قرار دارند و بسیاری از کارشناسان بازار مسکن معتقدند که با توجه به نیاز بازار به مسکن باید خانه‌های خالی عرضه شوند و یکی از اهرم‌های این امر برای مالکان خانه‌های خالی می‌تواند اخذ مالیات باشد. هرچند که تاثیر این امر از سوی برخی دیگر از فعالان و کارشناسان بازار مسکن رد می‌شود.

برخی دیگر نیز اجرای قانون مالیات بر خانه‌‌های خالی را از موجبات گرانی مسکن در بازار عنوان می‌کنند که البته حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی این موضوع را رد می‌کند و معتقد است که اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی تاثیر ناچیزی در قیمت مسکن خواهد داشت.

آن‌طور که حامد مظاهریان بیان می‌کند وزارت راه و شهرسازی در حال طراحی سامانه ملکی و املاک کشور است که این سامانه به بهبود روش دریافت مالیات کمک می‌کند. ضمن اینکه طرح مالیات بر خانه های خالی در کوتاه مدت و بلندمدت تاثیری در بازار قیمت و خرید و فروش مسکن ایجاد نمی کند زیرا رقم ناچیزی در برابر قیمت یک ملک است و این سوال مطرح می شود که آیا این میزان مالیات مالکین را مجبور به اجاره ‌خانه می‌کند.

قانون مالیات‌ بر خانه‌های خالی بازار مسکن را تکان نمی‌دهد

اما چگنی مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره تاثیر قانون مالیات بر خانه‌های خالی به خبرنگار آنا گفته بود که این مالیات آنقدر تاثیر ندارد تا بازار مسکن را متحول کند و این امر نه بر اساس ایده سیاسی بلکه بر اساس مطالعات صورت گرفته بر روی مالیات‌ها تاکید می‌شود.

همچنین وی با بیان اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی، مالیات اثرگذاری نیست تاکید کرده بود که مالیات خانه‌های خالی در قانون آمده است و از این رو به محض فراهم شدن بانک اطلاعاتی شناسایی این واحدهای مسکونی، اجرایی خواهد شد.

بر این اساس به نظر می‌رسد اخذ مالیات‌ از خانه‌های خالی صرفا به علت قانون بودن آن اجرایی خواهد شد، چرا که دبیر علمی شانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه‌ای مسکن نیز در گفت‌وگوی خود در این باره با خبرنگار آنا بیان کرد که در افکار عمومی اخذ مالیات از خانه‌های خالی ابزار موثری تلقی می‌شود اما نه تنها این مالیات بلکه حتی مالیات بر عایدی سرمایه بخش مسکن هم نمی‌تواند موثر واقع شود.

البته تیمور رحمانی تاکید کرد که در اجرای قوانین موجود مالیات در بخش مسکن باید این نکته را نیز در نظر گرفت که این امر الزاما نشان‌دهنده نظرات وزارت راه و شهرسازی در این باره نیست و یقینا چکش‌کاری‌هایی پیرامون آن صورت گرفته است.

به هر حال آن طور که به نظر می‌رسد اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی الزامی است و به محض طراحی سامانه املاک و اسکان نیز اجرایی می‌شود و حالا باید دید که صاحبان خانه‌های خالی در برابر این مالیات‌ها چه واکنشی خواهند داشت و آیا واحد مسکونی بلا استفاده و خالی خود را وارد بخش اجاره خواهند کرد یا خیر؟