چرا به جای بلندمرتبه سازی سراغ افقی سازی نمی‌رویم؟
به گزارش خبرنگار گروه اقتصاد خبرگزاری آنا، ساخت خانه‌های ویلایی و حیاط دار که با روی کار آمدن دولت سیزدهم در محافل گوناگون مطرح شد، بار دیگر امید‌های مردم برای تحقق رؤیا‌های مسکنی‌شان را زنده کرد.
از زمانی که بلندمرتبه سازی به عنوان روشی برای اسکان جمعیت زیاد شهر‌ها مطرح شد و خط حریم شهر‌ها به بهانه‌های مختلف مانع از گسترش آن‌ها برای تأمین مسکن شد، کم‌کم زندگی در آپارتمان‌های کوچک و بی‌روح در میان جمعیت متراکم شهر‌ها به رویه تبدیل و در مقابل زندگی در خانه‌های حیاط دار به رؤیایی دست‌نیافتنی تبدیل شد.
خانه‌هایی که با داشتن یک حیاط نقلی و دنج، این امکان را به ساکنان خود می‌دادند تا با کاشتن گل‌های رنگارنگ و یاس‌های خوشبو، طراوت و تازگی را به زندگی وارد کنند و یا این فرصت را به کودکان می‌دادند تا با جست‌وخیز کردن‌هایشان انرژی متراکم کودکی خود را تخلیه کنند. خانه‌هایی که با فرهنگ ایرانی-اسلامی عجین شده و بسیاری از نیاز‌های روحی و روانی ساکنان خود را پاسخ می‌دادند.
**بیش از ۱۲۰۰ شهر واجد شرایط واگذاری زمین برای ساخت خانه‌های ویلایی
همین مزایا در کنار مزایای بسیار دیگری باعث شده تا شهرسازی افقی و ساخت خانه‌های حیاط دار بار دیگر در محافل کارشناسی مطرح شود و از آن به عنوان راه‌حلی برای کاهش تراکم شهر‌ها و خانه‌دار شدن سریع مردم نام برده شود.
چنانکه دولت نیز در نهضت ملی مسکن در درجه اول به دنبال ساخت خانه‌های ویلایی در شهر‌های کم جمعیت است تا معایب طرح‌های پیشین را تکرار نکند.
اخیراً فرزانه صادق مالواجرد، معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که بر اساس آخرین مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در خصوص تراکم زمین‌ها و همچنین جهت پیشگیری از مشکلاتی که در مسکن مهر رخ داد، در شهر‌هایی که طرح جامع شهر به ساخت یک طبقه یا دو طبقه مسکونی اشاره کرده، باید واگذاری زمین برای ساخت واحد‌های مسکونی بر این اساس صورت بگیرد.
وی ادامه داد: برای این که بدانیم مصوبه شورای عالی شهرسازی شامل چه شهر‌هایی می‌شود بررسی‌هایی صورت گرفت که بر اساس آن، از میان هزار و ۴۴۲ شهر تقریباً ۱۲۲۰ شهر برای ساخت مسکن ویلایی و زیر دو طبقه، واجد شرایط اعلام شدند.
**افقی سازی پرهزینه‌تر است یا عمودی سازی؟
یکی از دلایلی که باعث شده تا توسعه عمودی شهر‌ها بیش از اندازه در کشور رونق بگیرد و فکر و دل بسیاری از مسئولان را با خود همراه کند، افزایش هزینه زیرساخت در افقی سازی است. حال آنکه به گفته کارشناسان اولا هرچند هزینه زیرساخت افزایش می‌یابد، اما در مقابل هزینه ساخت کاهش پیدا می‌کند. ثانیاً هزینه‌های غیرمستقیم زیادی که در نتیجه بلندمرتبه سازی بر کشور و مردم بار می‌شود بسیار بیشتر از هزینه‌های افقی سازی است.
عباس جهانبخش استاد دانشگاه در برنامه گفتگوی ویژه خبری با موضوع ساخت خانه‌های حیاط دار در طرح نهضت ملی مسکن اظهار داشت: از لحاظ اقتصادی می‌دانیم وقتی مسکن را به صورت عمودی می‌سازیم هزینه ساخت بالا می‌رود و هزینه زیرساخت کاهش پیدا می‌کند و وقتی مسکن را به صورت افقی می‌سازیم هزینه ساخت کاهش و هزینه زیرساخت افزایش پیدا می‌کند، نکته مهم این بود که سر جمع هزینه‌های ساخت و زیرساخت در کدام گزینه بهتر است، با برآورد‌هایی که انجام شد مشخص شد تقریباً قیمت ویلایی با احتساب هزینه زیرساخت دو سوم قیمت آپارتمانی است، یعنی یک سوم می‌توانیم به نفع متقاضیان عمل کنیم.
جهانبخش ادامه داد: به طور مثال در سال ۸۵ در تفت که خانه‌ها ساخته می‌شدند خانه‌های آپارتمانی ۸۵ متری ۴۰ میلیون تومان و خانه‌های ویلایی ۱۸۰ متری با ۱۶۰ متر ساخت ۴۵ میلیون تومان، یعنی اگر ۸۵ متری آپارتمانی را بخواهیم مثل این ۱۶۰ متری کنیم می‌شود ۷۵، ۷۵ میلیون آپارتمان در مقابل ۴۵ میلیون ویلایی با احتساب ۱۳ هکتار زیرسازی که در مشاعات این ویلایی‌ها انجام شد.
**سیاست غلط تعیین خط حریم شهری، عامل توهم کمبود زمین
از آنجا که در طرح نهضت ملی مسکن قرار است زمین از طرف دولت به مردم داده شود و این منبع خدادادی نیز در کشور به میزان زیادی وجود دارد، هزینه ساخت بسیار پایین می‌آید.
به گفته مهدی عسگری نماینده مردم کرج در مجلس شورای اسلامی ما در سطح کشور مشکل کمبود زمین نداریم، ۱۰ درصد زمین‌های ما درجه یک و قابل ساخت است. اگر به هر خانواده ۴۲۰ متر زمین داده شود تا ۷۵۰ میلیون نفر ظرفیت برای دریافت زمین وجود دارد.
محمد حمیدزاده کارشناس اقتصاد مسکن در خصوص برخی صحبت‌ها درباره کمبود زمین می‌گوید: توهم محدودیت زمین به دلیل سیاست غلط تعیین خط حریم شهری ایجاد شد و اگر به مستندات دولتی رجوع کنیم متوجه خواهیم شد، حجم بالایی از زمین‌های موجود در همین خط حریم شهری در اختیار دستگاه‌های دولتی قرار دارد.
وی افزود: همچنین در افقی سازی ۲۰ تا ۲۵ درصد سهم مشاعات که در آپارتمان‌ها مصرف می‌شود، حذف می‌شود که این مسئله نیز در کاهش هزینه ساخت مؤثر است. اما موانعی در خود وزارت راه و شهرسازی نیز وجود داشته که اجازه نداده تا افقی سازی در برخی شهر‌ها شکل عملی به خود بگیرد.
**مقاومت‌ها در درون وزارت راه و شهرسازی در مقابل افقی سازی
سال گذشته مقداد همتی مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی در هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی با عنوان «مسکن؛ پیشران تولید» با بیان اینکه یکی از مخالفان اصلی باز کردن محدوده شهر‌ها معاون فعلی شهرسازی وزیر است گفت: در دولت فعلی نیز هنوز مجوز بلندمرتبه سازی داده می‌شود و حتی یک متر زمین جدید برای توسعه افقی شهر‌ها اختصاص نیافته است. وزارت راه و شهرسازی در ۶ ماهه گذشته هیچ کاری برای پیشبرد نهضت ملی مسکن انجام نداده است.
همتی افزود: سازمان ملی زمین و مسکن از همان دوره ساخت مسکن مهر با الحاق به محدوده مخالف بود. وزیر وقت راه و شهرسازی دردولت یازدهم برای اینکه بگوید مسکن مهر بد است، ضعیف‌ترین مدیرِ دوران وزارت قبل از خود را مدیر طرح مسکن مهر کرد تا از پیشبرد طرح جلوگیری کند. مدیران دولت فعلی هم اعتقادی به الحاق به محدوده ندارند و جلوی الحاق به محدوده در شهر یزد را گرفتند؛ بنابراین اگر اعتقادی به نیاز به تغییرات کلان در حوزه ساخت در وزارتخانه نداشته باشیم، اتفاق خاصی در ساخت مسکن نمی‌افتد. امکان ساخت هست، اما اراده‌اش وجود ندارد.
**هزینه‌های غیرمستقیم عمودی سازی
علاوه بر هزینه‌های مستقیمی که عمودی سازی ایجاد می‌کند، هزینه‌های غیرمستقیمی نیز وجود دارند که با گسترش عمودی سازی گریبان کشور‌ها را می‌گیرد و در نهایت تمامی آن‌ها بر مردم تحمیل می‌شود.
محمد منان رئیسی، رئیس سابق مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران معتقد است که در مقایسه بین توسعه افقی و توسعه عمودی شهر‌ها به هزینه‌های غیرمستقیم که چندین برابر هزینه‌های مستقیم هستند، توجهی نمی‌شود.
وی می‌گوید: حسب برخی تحقیقات علمی، یکی از هزینه‌های پنهان توسعه عمودی، آلودگی هوا و تأثیر ساختمان‌های بلندمرتبه بر انباشت آلودگی به ویژه در کلان‌شهر‌ها است. اکنون به صورت سالیانه، چندین هزار نفر فقط در شهر تهران به علت آلودگی هوا جان می‌سپارند. هزینه حاصل از تأثیر توسعه عمودی بر انباشت آلودگی هوا و افزایش مرگ‌ومیر شهروندان در محاسبات اقتصادی طرفداران بلندمرتبه سازی جایی داشته است یا خیر؟
وی افزود: همچنین آسیب‌های اجتماعی و جرم‌خیزی در مجموعه‌های بلندمرتبه و متراکم به مراتب بیشتر از بافت‌های افقی و کم تراکم است. آیا تاکنون هزینه‌های حاصل از این نوع آسیب‌های اجتماعی (اعم از سرقت، ناامنی و ...) و تأثیر بلندمرتبه سازی بر تشدید این نوع آسیب‌ها در محاسبات اقتصادی طرفداران بلندمرتبه‌سازی جایی داشته است؟ هزینه‌های هنگفت انتظامی و قضایی آسیب‌های اجتماعی (اعم از هزینه گرمخانه‌ها و روند قضایی و نگهداری برخی مجرمان در زندان و ...) در این محاسبات دیده شده است یا خیر؟
**مجوز بلندمرتبه سازی در تهران با وجود تراکم بیش از اندازه
این مشکلات در کلان‌شهر‌ها و به ویژه در پایتخت که تراکم نفر در هکتار آن از خیلی از پایتخت‌های کشور‌های جهان بالاتر است، وضوح بیشتری دارد. اما باوجود مشکلات زیادی که بلندمرتبه سازی در کشور ایجاد کرده است و با وجود عیان شدن نتیجه سال‌ها بلندمرتبه سازی در شهر تهران، شورای عالی شهرسازی، سال گذشته مصوبه موافقت با بلندمرتبه سازی در پهنه‌ها و عرصه‌های این شهر را به شهردار، استاندار و رئیس شورای اسلامی ابلاغ کرد.
بر اساس این مصوبه، امکان مکان‌یابی و ضوابط و مقررات ساخت بنا‌های بلندمرتبه در محدوده شهر تهران با هدف کنترل ساخت‌وسازها، کنترل گسترش افقی شهر، بهره‌وری بهینه از زمین، ایجاد ارزش افزوده در بافت‌های ناکارآمد، امکان حفظ باغات و فضای سبز شهری، جلوگیری از پراکنده‌سازی بلندمرتبه در سطح شهر و هدایت آن به محور‌ها و پهنه‌های مناسب بلندمرتبه و با رویکرد برنامه‌ریزی در شهر تهران فراهم شده است.
**منابع تراکم فروشی در بودجه ۱۴۰۲ شهرداری تهران
علاوه بر این انتقاداتی نیز به لایحه بودجه سال ۱۴۰۲ شهرداری تهران وارد شده که شهرداری با تراکم فروشی رقم بودجه را افزایش داده است و با اینکار درآمد ناپایدار ایجاد کرده است.
این درحالی است که علیرضا زاکانی شهردار تهران در دی ماه امسال در یک برنامه تلویزیونی کرد که در ۱۶ ماه گذشته حتی یک سانتی‌متر تراکم هم نفروختیم و به نوعی مخالفت خود را با تراکم فروشی اعلام کرد.
اما بهروز شیخ‌رودی معاون محاسبات و پایش عملکرد شورای پنجم در انتقاد به این گفته و عمل شهردار تهران گفت: اول می‌آیند و می‌گویند یک سانتی‌متر تراکم نفروخته‌اند و بعدتر می‌گویند حتی یک میلی‌متر تراکم نفروخته‌اند؛ اما در لایحه بودجه‌ای که شهردار تهران به شورا ارائه کرده است، شاهد رشد ۶۰ درصدی منابع پیش‌بینی‌شده از محل عوارض مازاد تراکم برای سال ۱۴۰۲ هستیم.
به نظر می‌رسد هرچند دولت سیزدهم تلاش‌هایی را برای جبران خطا‌های گذشته آغاز کرده و قصد دارد مسکن مورد نیاز مردم را به شیوه‌ای که با روح فرهنگ ایرانی و اسلامی آن‌ها همخوان باشد بسازد و از تراکم شهر‌ها بکاهد، اما هنوز مقاومت‌هایی در گوشه و کنار وجود دارد که همچنان اصرار بر ادامه مسیر گذشته را دارند و به عنوان مانعی برای پیشبرد شیوه‌ها و روش‌های جدید عمل می‌کنند.
انتهای پیام/