کمبود زمین برای ساخت مسکن ویلایی؛ واقعیت یا توهم؟

به گزارش خبرنگار گروه اقتصاد خبرگزاری آنا، طرح نهضت ملی مسکن یکی از مهم‌ترین طرح‌های دولت سیزدهم است که قرار است با افزایش عرضه مسکن، مشکل بزرگ کمبود مسکن کشور و هزینه‌های سرسام‌آور آن برای خانوار‌ها را برطرف کند.

به گفته افشین پروین‌پور عضو سابق شورای عالی مسکن این طرح، طرح ارتقایافته مسکن مهر است؛ به گونه‌ای که هم مشکلات آن را ندارد، هم کیفیت مسکن را افزایش می‌دهد و هم فشاری به بودجه دولت وارد نخواهد کرد.

**حذف عمودی‌سازی از نهضت ملی مسکن

اما یکی از مشکلات مسکن مهر، تراکم بالای آن به واسطه بلندمرتبه‌سازی بود که باعث شد کیفیت این واحد‌ها از نظر تأمین آرامش و آسایش ساکنان آن‌ها افت کند؛ به ویژه اینکه واحد‌های مسکن مهر عموما در حاشیه شهر‌های بزرگ یا در شهر‌های کوچک احداث شده‌اند که متقاضیان آن‌ها کمتر با شلوغی و پیامد‌های آن سازگاری دارند.

شهرسازی عمودی دارای آسیب‌های اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی زیادی برای افراد و خانواده‌هاست و در شرایطی که زمین برای توسعه افقی شهر‌ها وجود دارد؛ توسعه عمودی و یک‌دست کردن شهر‌ها از این نظر اقدام مناسبی نیست. به علاوه در ایران که تنوع اقلیمی و فرهنگی زیادی در بین شهر‌ها و مردمان آن دیده می‌شود، عمودی سازی و اثرات آن باعث آسیب به این تنوع نیز می‌شود.

**کاهش هزینه‌ها و ساخت تدریجی با افقی سازی شهر‌ها

با توجه به معایب بلندمرتبه سازی و تجربه آن در مسکن مهر، دولت سیزدهم قصد دارد در شهر‌هایی که زمین به اندازه کافی وجود دارد مسکن‌هایی یک طبقه و ویلایی بسازد.

**معاون مسکن وزارت راه: هزینه‌های ساخت و ساز با یک طبقه سازی کاهش می‌یابد

به گفته هادی عباسی‌اصل معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، اولویت این وزارتخانه یک‌طبقه سازی است.

وی در این باره تأکید کرد: در بحث ساخت خانه‌های یک طبقه، هزینه پاگرد و آسانسور و سایر مُشاعات، کم شده و با وجود افزایش هزینه‌های زیربنایی طی محاسبه انجام شده، در مجموع هزینه‌های مردم کاهش می‌یابد.

**انتقاد وزیر راه و شهرسازی از احتکار زمین در اطراف شهرها

مهرداد بذرپاش که به تازگی توانسته بر صندلی وزارت راه و شهرسازی تکیه بزند و سکاندار نهضت ملی مسکن شود در مجلس شورای اسلامی در سخنرانی دفاعیه خود در بررسی رأی اعتمادش به موضوع الحاق اراضی جدید به محدوده شهرها اشاره و از احتکار زمین در اطراف شهرها انتقاد کرد.

بذرپاش اذعان داشت: مشکل کمبود زمین در نهضت ملی مسکن، مسأله احتکار زمین است. قیمت ملک در حال افزایش بوده و دلیل آن احتکار غیر قابل قبول زمین در اطراف شهرهاست. وقتی می‌توانیم الحاق به محدوده داشته باشیم، چرا انجام ندهیم؟ این نسخه بنده برای همه شهرها نیست و متوجه هستم روستا به روستا الگو فرق دارد.

بذرپاش سه عامل زمین، قیمت ساخت و ارزش افزوده را در محاسبه ساخت مسکن در نظر گرفت و گفت: دولت وظیفه حذف قیمت زمین را داشت؛ اما قیمت ساخت مسکن از چه روشی تامین شود؟ ما راه واگذاری زمین و تحویل زمین رایگان به انبوه‌سازان بزرگ که توان ساخت را دارند، در برنامه داریم. بعد دولت با انتشار اوراق می‌تواند تبادل مالی با پیمانکار بزرگ داشته باشد. نوسازی بافت فرسوده شهری و روستایی نیز در اولویت است.

**یک کارشناس اقتصادی: توسعه افقی شهر‌ها اقدامی منطقی است

آلبرت بغزیان عضو هیئت علمی دانشگاه تهران نیز معتقد است توسعه افقی شهر‌ها اقدامی منطقی است. در اجرای چنین طرح‌هایی، در مرحله نخست باید به صورت افقی مسکن ساخته شود و در صورت نیاز به سراغ ارتفاع بروند.

**مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید: امکان ساخت مسکن تدریجی در ۱۲ شهر جدید

در شهرسازی افقی و ساخت بنا‌های ویلایی علاوه بر کاهش هزینه‌ها، امکان ساخت تدریجی بنا وجود دارد و افراد می‌توانند بنا به وُسع مالی خود بخشی از زیربنای مورد نظر را آماده و بهره‌برداری کنند و الباقی آن را به تدریج و با افزایش توان مالی تکمیل کنند.

بنا به گفته علیرضا جعفری معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهر‌های جدید در حال حاضر برای ۱۲ شهر جدید از جمله بینالود، ایوانکی، عالیشهر، رامین، شیرین‌شهر، علوی، تیس، رامشار، مجلسی و امیرکبیر ساخت مسکن تدریجی در دستور کار قرار گرفته است.

وی افزود: در این شیوه، زمین رایگان و با اجاره ۹۹ ساله در اختیار مردم قرار می‌گیرد و آن‌ها می‌توانند با دریافت تسهیلات از دولت و نیز آورده خود شروع به ساخت مسکن کنند.

**وزیر سابق راه: در ۹۰۰ شهر به مردم زمین می‌دهیم تا خانه یک طبقه بسازند

رستم قاسمی وزیر سابق راه و شهرسازی هم پیشتر اعلام کرده بود ساخت خانه‌های یک طبقه در شهر‌های دارای زمین در حال انجام است و در ۹۰۰ شهر نیز زمین برای واگذاری وجود دارد و در صورت تمکن مالی ساخت با خود مردم است.

**اسکان ۸۵ میلیون ایرانی تنها در یک درصد مساحت کشور!

در ساخت مسکن ویلایی مزیت دیگری نیز وجود دارد و آن سرعت بالای ساخت است. در این نوع مسکن امکان شروع همزمان واحد‌ها وجود دارد و بر خلاف ساختمان‌های چندین طبقه زیرسازی و سفت‌کاری هر یک واحد‌ها از دیگری مجزاست. همچنین هر یک از متقاضیان نیز مستقل از دیگری کار خود را شروع و به پایان خواهد رساند و کار آن‌ها وابسته به تکمیل آورده همه متقاضیان نخواهد بود.

با وجود اینکه شهرسازی افقی مزیت‌های اجتماعی و اقتصادی زیادی برای کشور به همراه خواهد داشت، اما مخالفان آن معتقدند زمین مورد نیاز در این شیوه افزایش پیدا خواهد کرد؛ حال آنکه ما زمین به اندازه کافی در اختیار نداریم.

**به هر ایرانی ۱۰۶ متر زمین بدهیم، تنها ۲ درصد مساحت کشور خانه سازی می‌شود

با نگاهی به وسعت کشور، مکان‌های قابل سکونت و زمین‌های قابل ساخت این نتیجه حاصل خواهد شد که این انتقاد مبنای درستی ندارد؛ چرا که در حال حاضر تنها یک درصد از مساحت کشور برای اسکان ۸۵ میلیون نفر جمعیت کشور استفاده شده است و درصورت در نظر گرفتن بالاترین استاندارد سرانه یعنی ۱۰۶ متر به ازای هر نفر نیز، تنها ۲  درصد از مساحت کشور مورد استفاده قرار می‌گیرد.

**خط حریم شهری و احتکار، عامل توهم کمبود زمین

بنابراین مسأله، کمبود زمین یا کافی نبودن وسعت کشور نیست؛ بلکه تعیین مرزی برای حریم شهر‌ها است که بیرون از آن را خارج از حریم شهری و ساخت و ساز در آن‌ها را غیرمجاز و یا خارج از بافت می‌داند و دولت نیز هیچ خدماتی برای آن‌ها در نظر نمی‌گیرد. همین مسأله باعث شده است تا این تصور ایجاد شود که زمین لازم برای ساخت خانه‌های ویلایی و حیاط دار وجود ندارد.

**احتکار اراضی مرغوب از سوی دستگاه‌های اجرایی

علاوه بر این برخی از دستگاه‌ها و سازمان‌های دولتی نیز زمین‌های خوب و قابل سکونت مردم را احتکار کرده و مانع از ساخت مسکن و عرضه آن‌ها می‌شوند؛ اما در این خصوص نیز دولت اقداماتی انجام داده است و بر اساس تفاهمی بین وزارت راه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در صورتی که دستگاه‌ها زمین برای نهضت ملی مسکن ندهند، سند زمین به صورت یک طرفه به نام  وزارت راه وشهرسازی صادر خواهد شد.

**مقام مسئول وزارت راه: اقدام غیرقانونی دستگاه‌ها در مقاومت واگذاری زمین

در همین زمینه ابوالفضل نوروزی سرپرست اداره کل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اظهار داشت: «در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی آنقدر زمین خالی دارد که بتواند برای تولید حدود یک میلیون واحد در سال اول اجرای طرح افزایش و جهش تولید مسکن قدم بردارد؛ اما برای باقی راه باید بانک‌ها و سایر ارگان‌ها پای کار بیایند و زمین‌های خود را به صورت تهاتر یا فروش در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.»

در حالی برخی از دستگاه‌ها برای واگذاری زمین‌ها به نهضت ملی مسکن مقاومت می‌کنند که با توجه به ماده ۱۰ قانون جهش تولید مسکن و تکلیف کلیه وزارتخانه‌ها و سازمان‌های دولتی به واگذاری و تحویل رایگان زمین در اختیار خود، این کار آن‌ها غیرقانونی است؛ لذا در صورت ادامه آن مجلس باید برای اجرای کامل این قانون از ابزار‌های خود به نفع مردم استفاده کند تا همه به سقفی که حافظ کرامت و آسایش آنهاست دست پیدا کنند.

**رئیس مرکز تحقیقات راه و مسکن: سیاست قطعی وزارت راه ساخت خانه‌های یک طبقه است

محمد مهدی حیدری رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اخیرا از سیاست قطعی ساخت مسکن‌های یک طبقه از سوی وزارت راه و شهرسازی خبر داه و گفته است: در شهر‌هایی که زمین به اندازه کافی داشته باشیم خصوصا در شرق کشور، قرار است واحد‌های نهضت ملی مسکن به صورت خانه‌های یک طبقه احداث شود.

به گفته این مقام مسئول در وزارت راه و شهرسازی، در غرب کشور که با کمبود زمین شهری مواجهیم حداکثر تراکم در نظر گرفته شده برای واحد‌های نهضت ملی مسکن ۳ طبقه خواهد بود.

حیدری از ورود فناوری‌های نوین ساختمان مانند صنعتی سازی و ساخت قطعات مسکن به صورت پیش ساخته و موناژ آن در محل کارگاه و همچنین ساخت خانه‌های ۳ بعدی به صورت پرینت در محل ساخت و ساز در اجرای نهضت ملی مسکن خبر داد.

**رئیس کمیسیون عمران: به جای توسعه محدوده شهرها، بافت فرسوده نوسازی شود

با این حال محمد رضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس معتقد است در اجرای نهضت ملی مسکن باید اولویت با نوسازی بافت‌های نابه سامان و فرسوده شهری باشد؛ اما در حال حاضر زمین برای ساخت ۲ میلیون مسکن در کشور تهیه شده است.

به گفته این نماینده مجلس یازدهم، دولت‌ها معمولا راحت ترند تا اراضی خارج از محدوده شهری را به آن الحاق کنند که در این میان بعضا اراضی کشاورزی هم دیده می‌شود؛ چون نوسازی بافت فرسوده هم زمان بیشتری می‌برد هم دقت بالاتری می‌طلبد لذا به الحاق اراضی خارج از محدوده شهر به حریم شهر روی می‌آورند.

وی تأکید کرد: وزیر نیرو اخیرا به کمیسیون اقتصادی مجلس اعلام کرده است که انتقال زیرساخت‌های آب و برق به محدوده‌های در نظر گرفته برای الحاق شهرها، ۳۰ هزار میلیارد تومان هزینه دارد که وزارت نیرو نمی‌تواند چنین اعتباری را تأمین کند.

**عمودی بسازیم یا افقی؟

هر چند بسیاری از کارشناسان با توسعه افقی شهر‌ها موافقند؛ به خصوص که با الگوی ساخت و ساز و معماری ایرانی-اسلامی سازگارتر است.

با این حال نظرات دو دسته از مخالفان عمده در این ایده دیده می‌شود؛ دسته نخست فعالان مدیریت شهری است که معتقدند شهر‌ها با مسطح سازی، گسترش یافته و هزینه اداره شهر افزایش می‌یابد. دسته دوم کارشناسان بخش انرژی است که از هزینه‌های بالای انتقال زیرساخت‌های آب و برق و گاز به اراضی الحاقی به محدوده شهر‌ها برای ساخت مسکن انتقاد دارند.