ادامه سایه تورم بر سر بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ / نکات کلیدی آرامش بازار اجاره‌بها

به گزارش خبرنگار مسکن گروه اقتصادی خبرگزاری آنا، طبق گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن طی ۱۰ ماه گذشته، تورم نقطه‌ای مسکن روند نزولی داشته اما تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در جهتی عکس، سیر صعودی را در پیش‌ گرفته است با این‌حال هر ۲ شاخص فوق در دی ۱۴۰۰، به‌طور همزمان نسبت به ماه قبل (آذر ۱۴۰۰) به ترتیب اُفت ۰.۸ و ۰.۵ درصدی را به ثبت رسانده‌اند.

نکته قابل‌توجه دیگر در گزارش بانک مرکزی، رشد ۱۷۰ درصدی حجم معاملات در دی امسال نسبت به دی سال گذشته (سال ۹۹) است؛ در حالی‌ که حجم معاملات مسکن شهر تهران در دی ۱۴۰۰ به ۹ هزار و ۸۰۰ فقره رسیده بود این شاخص در دی ۱۳۹۹، ۳ هزار و ۵۰۰ فقره به ثبت رسیده است.

اکنون این سؤال مطرح می‌شود که آیا با رشد معاملات مسکن و روند نزولی همزمان تورم نقطه‌ای اجاره‌بها و قیمت مسکن، این بازار به آرامش خواهد رسید؟ آیا توان خرید متقاضیان مصرفی افزایش‌ یافته و مستأجران در ماه‌های پیش رو با کاهش نرخ اجاره‌بها مواجه خواهند شد؟

امکان کاهش قیمت مسکن سخت است

مهدی بهداد، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: طبق گزارش مرکز آمار، در ماه‌های گذشته در تهران و سایر شهرهای کشور نرخ رشد اجاره‌بها ۵۰ تا ۵۴ درصد و قیمت معاملاتی مسکن یک تا ۲ درصد افزایش داشته است بااین‌حال تورم نقطه‌به‌نقطه دی‌ماه معاملات و اجاره در بازار مسکن روند کاهشی داشته است.

بیشتر بخوانید:

• ادامه افزایش قیمت مسکن در تهران


• افزایش چراغ خاموش اجاره مسکن/فشار مضاعف بر مستاجران


• بازار اجاره ترمز بریده!

به گفته بهداد، نسبت P (قیمت هر مترمربع واحد مسکونی) به R (قیمت هر مترمربع اجاره‌بها) امروزه در محدوده ۳۳ تا ۳۵ واحد در نوسان است در حالی‌ که داده‌های تاریخی نسبت فوق بیانگر ارقامی بین ۱۷ تا ۲۰ واحد است.

کارشناس بازار مسکن معتقد است برای بازگشت نسبت P به R باید قیمت معاملاتی مسکن کاهش یابد یا نرخ اجاره‌بها افزایش پیدا کند که در شرایط فعلی اقتصادی کشور و به دلیل نااطمینانی موجود در بازارها امکان کاهش قیمت مسکن متصور نیست و سخت به نظر می‌رسد بنابراین نرخ اجاره‌بها افزایشی خواهد بود و این موضوع اکنون در بخش اجاره دیده می‌شود که به لحاظ فنی و تکنیکی کاملاً طبیعی است.

بهداد می‌گوید: وقتی شخصی بخش قابل‌توجهی از سرمایه خود را وارد بازار مسکن کرده(خرید مسکن با قیمت بالا) به‌تبع به‌منظور بازگشت هزینه اولیه متحمل شده خود، انتظار دریافت اجاره بالایی خواهد داشت.

حذف تبدیل به احسن در بازار اجاره‌بها

به اعتقاد کارشناس بازار مسکن هرچند گزارش‌های بانک مرکزی نشان‌دهنده کاهش رشد فزاینده مسکن و حرکت آن به سمت صفر است اما به نظر می‌رسد این موضوع ریشه در کشش‌پذیری بازار اجاره، موضوعات فصلی و ... دارد چراکه همچون سال‌های گذشته فصل پاییز و زمستان در بازار اجاره میل به تغییر وجود ندارد و اواخر بهار و تابستان نرخ‌ها تغییر می‌کند.

بهداد در ادامه یکی دیگر از عوامل کاهش همزمان تورم نقطه‌ای اجاره و معاملات مسکن در دی ۱۴۰۰ را به قدرت خرید حقیقی طرف تقاضا مربوط دانسته و می‌گوید: توان‌بخش تقاضا کاهش‌یافته است و از آنجایی‌که سهم مسکن و اجاره بخش قابل‌توجهی از سبد هزینه‌های خانوار را شامل می‌شود دیگر کششی در سمت تقاضا وجود ندارد هرچند در بخش عرضه، سرمایه‌گذاران تمایل به افزایش دائم نرخ اجاره‌بها دارند، ازاین‌رو با رشد اجاره انتظار می‌رود افراد به حاشیه شهر تهران یا شهرستان‌ها مهاجرت کنند، همچنین خانوار به سمت اجاره واحدهای مسکونی با متراژ متوسط رو به پایین و نقل‌مکان به مناطق پایین‌تر روی خواهند آورد.

وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۱

کارشناس بازار مسکن به‌ پیش‌بینی بخش اجاره در روزهای پایانی سال و اوایل سال ۱۴۰۱ پرداخته و می‌گوید: هرچند میزان دستمزد و حقوق، رقم تسهیلات بخش مسکن و ... در سال آینده که اکنون در صحن مجلس و در فرآیند بررسی بودجه ۱۴۰۱ مؤثر در توان طرف تقاضاست و می‌تواند پیش‌بینی را در بخش اجاره بازار مسکن دقیق‌تر کند اما درمجموع مستأجران کشش نرخ اجاره‌بهای فعلی و روند افزایشی آن را ندارند.

بهداد، افزایش حجم معاملات مسکن در آذر و دی ۱۴۰۰ را که حدود ۱۰ هزار فقره معامله در شهر تهران بوده است، دلیلی بر افزایش قدرت حقیقی خرید مسکن از طرف تقاضا ندانسته و معتقد است که روند افزایشی حجم معاملات در دی‌ماه معادل تعداد معاملات در دی سال ۸۸ بوده است و این روند افزایش خریدوفروش برگرفته از تأثیر سایر بازارها همانند بورس بر بازار مسکن بوده است چراکه با اُفت شاخص بازار سهام، بسیاری از سرمایه‌داران به بازار مسکن که به‌طور سنتی بازار مطمئنی است روی آوردند.

به گفته کارشناس بازار مسکن، حداقل در ماه‌های پایانی ۱۴۰۰ رونقی در بازار مسکن نخواهیم داشت چراکه رونق ویژگی‌هایی دارد که بر اساس آن‌ها؛ تعداد معاملات باید بالغ‌ بر ۱۰ هزار فقره بوده و پایداری داشته باشد یعنی برای بیشتر از ۲ ماه شاهد معاملاتی تا حجم حداقل ۱۰ تا ۱۴ هزار فقره باشیم.

بهداد می‌گوید: پیش‌بینی می‌شود طی ماه‌های آینده شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم البته این درجه صعود بیشتر از نرخ تورم نخواهد بود چراکه طی یک سال گذشته تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن ۲۰ تا ۲۱ درصد به ثبت رسیده که کمتر از نرخ تورم اقتصاد بوده است.

احیای برجام و بازار مسکن در سال ۱۴۰۱

فردین یزدانی، دیگر کارشناس بازار مسکن نیز با اشاره به احتمال احیای برجام و توافق هسته‌ای می گوید: با کاهش یا حذف انتظارات تورمی و ریسک های غیراقتصادی، نرخ ارز به تثبیت رسیده، فروش نفت افزایش و کسری بودجه کنترل خواهد شد از این رو شتاب تورم و به تبع آن تورم مصالح ساختمانی کنترل خواهد شد.

به اعتقاد یزدانی با کنترل تورم مصالح ساختمانی، قیمت مسکن متناسب با سطح افزایش قیمت مصالح رشد خواهد داشت.

کارشناس بازار مسکن معتقد است هر چند در اثر کاهش جریان تورمی در بازار مسکن شاهد ثبات قیمتی خواهیم بود اما اگر تورم عمومی، نقدینگی و ... کنترل نشود مجدد شاهد رشد قیمت‌ها خواهیم بود.

احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرگزاری آنا اظهار می‌کند: بازار مسکن گران‌ترین بازاری است که بر زندگی مردم تأثیر دارد قیمت‌ها در این بخش به‌شدت بالا رفته و تقریباً از دسترس متقاضیان خارج شده است بنابراین ظرفیت آن‌چنانی برای رشد بیشتر ندارد.

وی می‌افزاید: قیمت نهاده‌های ساختمانی از جمله مصالح ساختمانی، عوارض ساخت‌وساز و مدت‌زمان خواب سرمایه برای احداث ساختمان موجب شده قیمت ساختمان هیچ‌گاه کاهشی نشود بلکه فقط می‌تواند ثبات یابد.

سرحدی با بیان اینکه کاهش قیمت مسکن با واقعیت همخوانی ندارد، بیان می‌کند: در حال حاضر بازار مسکن در شرایط رکود قرار دارد حتی در صدور پروانه ساخت نیز شاهد هستیم به دلیل مدت‌زمان زیاد خواب سرمایه، درخواست‌ها کاهش یافته و سازندگان تمایلی برای احداث ساختمان جدید ندارد.

کارشناس بازار مسکن ادامه می‌دهد: در شرایط موجود اگر اتفاق خاصی نیفتد به نظر نمی‌رسد تغییر معناداری در قیمت ساختمان و اجاره داشته باشیم و اگر تغییری هم باشد به‌صورت نزولی نخواهد بود.

وی بیان می‌کند: اگر اتفاقاتی در اقتصاد عمومی کشور به وجود بیاید و گشایش‌هایی در مذاکرات بین‌المللی صورت بگیرد با پایین آمدن قیمت ارز و به‌واسطه آن کاهش قیمت نهاده‌های ساختمانی می‌توانیم شاهد ریزش قیمت باشیم که این موارد بستگی به سیاست اقتصادی کشور دارد اما در حال حاضر هیچ نشانه‌ای مبنی بر کاهش قیمت در بخش مسکن وجود ندارد.

گزارش از پریسا مهریان

انتهای پیام/پ