تاثیر بازار سکه و ارز بر بازار مسکن چقدر است؟/ حباب مسکن در حال تخلیه

به گزارش خبرنگار حوزه مسکن و شهرسازی گروه اقتصادی خبرگزاری آنا، با بررسی داده‌های خام، خالص، ناخالص و پایش نشده معاملات مسکن ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن در 25 روز اول آبان ماه که با آمارهای رسمی بانک مرکزی در 3 مورد متفاوت است سیگنال‌هایی از عبور بازار مسکن از دوره ابرنوسان قیمتی به سمت رشد خفیف قیمتی و کاهش سرعت رشد تورم مسکن در مقایسه با مهر 99 به گوش می‌رسد.

قبل از پرداخت به شرایط معاملاتی بازار مسکن در آبان ماه بهتر است به تفاوت‌های آمارهای رسمی با آمارهای خام مربوط به سامانه رهگیری مسکن بپردازیم.

در آمارهای ارائه شده از سوی بانک مرکزی، داده‌های خام سامانه رهگیری پایش می‌شود و بررسی‌ها برای یک دوره 30 روزه است.

همچنین کارشناسان به هنگام استخراج اطلاعات اقدام به حذف برخی از فایل‌های معاملاتی می‌کنند یعنی اگر قیمت معامله شده یک واحد مسکونی مغایر با قیمت عرفی حاکم بر منطقه باشد یا از کف و سقف قیمتی تعیین شده در آن منطقه تخطی کند از فهرست جدولی و آماری حذف می‌شود.

اما داده‌های مورد بررسی در گزارش ما خام بوده و هیچ کف و سقف قیمتی برای معاملات قائل نیست همچنین یک دوره 25 روزه از اول آبان ماه را آنالیز کرده است.

تورم ماهانه مسکن تک رقمی شد

با بررسی فایل های معاملاتی ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن مربوط به 25 روز اول آبان ماه، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران نزدیک 27 میلیون و 400 هزارتومان بوده که نسبت به میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مهر ماه که معادل 26 میلیون و 700 هزار تومان بوده حدود 3 درصد رشد کرده است بنابراین در منطق قیاس، تورم ماهیانه 3 درصدی بازار مسکن در آبان 99 با توجه به تورم 10.3 درصدی مسکن در مهر ماه و تورم 8 تا 10 درصدی مربوط به نیمه اول امسال به معنای عبور بخش مسکن از فاز ابرتورمی و ورود به بخش رشد خفیف و قرارگیری در مسیر ثبات است.

سرایت افت بازدهی 3 بازار مهم بر بازار مسکن

تغییر انتظارات تورمی و کاهش ریسک‌های غیر اقتصادی منجر به بازدهی منفی 3 بازار مهم اقتصادی و اثر گذاری آنها بر بازار مسکن در آبان 99 شد.

بازار سهام همان‌طور که در نیمه اول امسال به عنوان مهمترین بازی گردان بخش مسکن باعث هجوم و هدایت تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن و در نهایت افزایش سطح قیمت‌ها و تداوم تورم این بخش شد در میانه تابستان نیز با بازدهی منفی اثرگذاری خود در بازار مسکن را کاهش داد، تداوم تحولات منفی بازار سرمایه باعث شد تا بازدهی این بازار در آبان ماه 5 درصد ریزش کند.

در کنار تحولات بازار سرمایه، بازار ارز نیز بر تداوم روند رکود تورمی بازار مسکن اثرگذار بود، با وجود اینکه نوسانات شدید ارزی مهمترین شارژ کننده انتظارات تورمی بخش مسکن محسوب می‌شد اما با آغاز ریزش و کاهش 9 درصدی نرخ‌ها تخلیه حباب قیمتی بازار مسکن آغاز شد.

اما سومین بازار اقتصادی مهم اثرگذار بر قیمت مسکن، بازار سکه بود که به همان اندازه که با روند افزایشی خود بر تداوم افزایش سطح قیمتی و روند تورمی بازار مسکن اثر گذاشت در آبان ماه با ریزش 17 درصدی در کنار 2 بازار سهام و ارز قرار گرفته و مانع رشد قیمتی در بازار مسکن شد.

عقب گرد تقاضای غیر مصرفی

رشد نقدینگی و افزایش ریسک‌های اقتصادی که در نیمه اول امسال منجر به بروز و ظهور نوسانات شدید و پی در پی قیمتی و افزایش تقاضای غیرمصرفی، سفته بازی و دلالی در تمامی بازارها شده بود بالاخره در آبان ماه با بازدهی منفی بازار سهام، ریزش سکه و سقوط دلار روند کاهشی در پیش گرفت.

بنابراین انتظارات تورمی تغییر کرد و با تقویت نگرش خوش بینانه در تحولات سیاسی-بین‌المللی ایجاد شده در انتخابات 2020 آمریکا (پیروزی بایدن و کاهش فشار حداکثری علیه مردم ایران) بین فعالان اقتصادی تقاضای غیرمصرفی تصمیم به خروج از بازارها به ویژه بازار مسکن گرفت.

به‌طوری‌که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در برخی بنگاه‌های معاملاتی املاک فایل‌های فروش با افزایش 4 برابری داشته است.

همچنین در بررسی فایل‌های فروش به نظر می‌رسد عده‌ای از فروشندگان برای جلوگیری از تضرر بیشتر سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را کاهش دادند.

علاوه بر این، حجم ورودی بازار مسکن که پیشتر از این با خیل عظیمی از تقاضاهای سرمایه‌ای روبرو بود اکنون خالی شده است.

البته در بخش تقاضا نیز به دلیل جهش قابل توجه قیمت‌ها از سوی متقاضیان مصرفی و خانه اولی‌ها نشانه‌ای مبنی بر افزایش ورودی دیده نمی‌شود.

با تکیه بر اطلاعات اولیه که حاکی از سرایت پذیری افت قیمتی از بازارهای سکه، دلار و سرمایه به بازار مسکن دارد، سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافته و بازار مسکن از فاز ابرنوسان وارد فاز ریزنوسان شده است و انتظار می‌رود روند کاهشی قیمت‌ها در ماه‌های آینده تداوم داشته باشد.

فعالان بخش مسکن نیز با مشاهده بخش عرضه و تقاضا، شرایط رکود تورمی را برای آینده بازار مسکن در طی ماه‌های آینده متصورند.

انتهای پیام/4133