غول مسکن عقب نشست/ گرانی مسکن؛ چرا و چگونه؟!

گروه اقتصادی خبرگزاری آنا، محمد صادق‌پور؛ در اقتصاد ایران علاوه بر تورم واقعی، معمولاً تورم انتظاری هم بر سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات اثرگذار هست. بازار مسکن هم از این امر طی دهه‌های گذشته مستثنا نبوده است یعنی افزایش قیمت مسکن برخلاف واقعیت‌های موجود از یک سری پارامترهایی تأثیر گرفت که به لحاظ بنیادی یا اصطلاحاً «فاندامنتال» توجیه اقتصادی نداشت.

در دو دهه گذشته با مروری در بازار لجام‌گسیخته مسکن متوجه تأثیرات بیشتر عوامل غیرمنطقی و جوهای روانی به جای تأثیر عوامل منطقی بودیم.

تا اینجای ماجرا متوجه شدیم که هر آنچه در بازار مسکن رخ می‌دهد علاوه بر تأثیرات اقتصادی، رخدادهای غیراقتصادی هم عاملی برای افزایش قیمت مسکن بوده است.

حال به دلایل افزایش قیمت مسکن در طول ۶ سال گذشته یعنی از ابتدای شروع به کار دولت یازدهم می‌پردازیم.

معمولاً دولت‌ها با مداخلات توسعه‌ای در بازارهای مختلف سعی می‌کنند تا عنان بازارهای متعدد را به دست بگیرند و با ورود به حوزه تولید در کالاهای استراتژیک مانند مسکن طرف عرضه مسکن را برای کنترل نظام قیمتی تقویت کنند.

پس مسئولان یکی از عوامل کنترل قیمت را تقویت طرف عرضه می‌دانند و با ایجاد طرح‌هایی مانند مسکن مهر و ... سعی در پاسخ‌دهی به طرف تقاضا دارند.

اما نکته قابل‌تأمل طی دوران فعالیت دولت حاضر در بخش مهم مسکن، عدم توجه به تولید مسکن حتی به‌صورت مقطعی و توجه به نیازهای مردم بود. البته نه‌تنها طرف عرضه تقویت نشد بلکه زیرساخت‌های لازم برای ورود مردم به حوزه تولید مسکن فراهم نشد و تمام تلاش‌های صورت گرفته تا پیش از آغاز دولت روحانی کم اثر شد.

بااین‌حال دولت نتوانست در حوزه مسکن آن‌گونه که نیاز بود عمل کند. افزایش قیمت مسکن هم در طول ۴۵ ماه گذشته متأثر از همین عواملی بود که ذکر شد؛ اما با کاهش هیجان روانی برای خرید مسکن و کاهش روند معاملات روزنه‌هایی از سقوط قیمت‌های نجومی دیده شد.

این پیش‌بینی زمانی تحقق یافت که طبق آمارهای رسمی وضعیت مسکن در شهر تهران به‌عنوان «لیدر» افزایش قیمت، اولین کاهش قیمت اسمی مسکن رقم خورد.

بنابراین آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان داد که نرخ مسکن برای اولین بار با زیر صفر رسیده است.

این آمارها می‌گوید که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در جریان دادوستدها طی مردادماه در حالی به ۱۳ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان رسیده است که میزان رقم در تیرماه در محدوده ۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بود.

با این حساب متوسط قیمت در دادوستدها با کاهش نیم میلیون تومانی رقم خورده است یعنی میانگین معاملات مسکن در شهر تهران برای هر مترمربع کاهش ۳ درصدی نشان می‌دهد.

این خبر خوب در حالی منتشر می‌شود که دولت و مجلس در تلاش‌اند تا با به‌زودی طرح مالیات بر عایدی سرمایه را که تجربه موفقی در سایر کشورها دارد، اجرایی کنند. اگر مخاطبان دانشمند و فرهیخته خبرگزاری آنا بررسی کرده باشند، مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن موجب کاهش تقاضای سرمایه‌ای و افزایش عرضه مسکن برای سوداگران جذابیت بیشتری خواهد داشت.

درواقع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن خرید خانه با هدف سرمایه‌گذاری را توجیه‌ناپذیر می‌کند؛ و تقاضای مصرفی عملاً قدرت چانه‌زنی در جریان معاملات خواهد یافت.

کاهش ۳ درصدی تورم ماهانه مسکن در مردادماه درواقع اولین کاهش قیمت اسمی مسکن در آمارهای رسمی بازار مسکن شهر تهران است؛ به این معنا که نه‌تنها در دوره جهش قیمتی اخیر بلکه در ۴۵ ماه گذشته به‌استثنای ماه‌های نیمه تعطیل فروردین‌ماه تورم ماهانه مسکن منفی نشده بود.

این در حالی است که تورم ماهانه مسکن از ابتدای سال تاکنون به‌جز اردیبهشت‌ماه، در سایر ماه‌های سپری‌شده از سال تا مردادماه نیز روی منحنی کاهش قرار گرفته بود.

تورم ماهانه مسکن در حالی فروردین‌ماه امسال به ۴ درصد رسید که متوسط قیمت مسکن در اردیبهشت‌ماه در مقایسه با فروردین ۱۱ درصد رشد کرد؛ اما تورم ماهانه در ادامه و در ماه‌های بعدی روند نزولی به خود گرفت. میانگین قیمت مسکن در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت‌ماه ۶ درصد افزایش یافت. تورم ماهانه مسکن در تیرماه به نزدیک‌ترین فاصله با نقطه صفر درصد رسید و درنهایت در مردادماه منفی شد.

آخرین سابقه کاهش قیمت اسمی مسکن قبل از مردادماه امسال به آبان سال ۹۴ برمی‌گردد؛ ماهی که در آن قیمت اسمی آپارتمان‌ها در مسیر تخلیه حباب قیمتی مسکن بعد از یک دوره جهش قیمتی کاهش یافت. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در آبان ۹۴ در مقایسه با میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مهرماه همان سال ۱.۶ درصد کاهش یافت و از هر متر ۴ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان در مهرماه آن سال به ۴ میلیون و ۸۰ هزار تومان در آبان ماه رسید.

هم‌اینک قیمت مسکن متأثر از کاهش شدید معاملات روند نزولی به خود گرفته و با توجه به عدم جذابیت برای سرمایه‌گذاری شاهد تداوم سقوط قیمتی خواهیم بود.

تیرماه امسال در حالی معاملات خرید مسکن با ثبت حدود ۴ هزار و ۲۶۰ فقره معامله خرید مسکن به کما رفت که در این ماه تورم ماهانه مسکن به نزدیک‌ترین نقطه به صفر رسید؛ این کاهش قیمت اسمی مسکن در مردادماه از یک زاویه به دنبال انتظارات قبلی موجود در بازار از بابت کاهش قیمت آپارتمان قابل‌تأمل است. از اوایل فصل هم‌زمان با شروع کاهش سطح قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه‌شده به بازار مسکن در برخی از مناطق شهر تهران این انتظار در بازار مسکن و در میان فعالان این بازار شکل گرفت که با عمیق‌تر شدن رکود معاملاتی در ماه‌های پیش رو، قیمت اسمی مسکن نیز روند کاهشی به خود بگیرد.

در ابتدای تابستان برخی از فروشندگان مسکن در منطقه یک شهر تهران کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت به دلیل رکود شدید در بازار خریدوفروش آپارتمان، سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش دادند که ردپای این تعدیل قیمتی در قیمت‌های قطعی فروش آپارتمان در این منطقه نیز دیده شد. این در حالی است که در ادامه و طی هفته‌های گذشته رگه‌هایی از تعدیل قیمت پیشنهادی و قطعی فروش مسکن به مناطق مصرفی شهر تهران و سایر مناطق نیز سرایت کرد؛ به‌طوری‌که سطح قیمت‌های پیشنهادی و در برخی موارد قیمت‌های نهایی فروش مسکن در معدود معاملات انجام‌شده کاهش یافت. همان‌طور که انتظار می‌رفت، اثر این تعدیل قیمتی در آمارهای رسمی مربوط به جزئیات قیمتی معاملات مسکن شهر تهران در مردادماه رصد شد و درنهایت آمارهای رسمی که روزهای گذشته درباره تحولات بازار مسکن پایتخت در ماه میانی تابستان از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد از تحقق انتظارات قبلی از بابت کاهش قیمت اسمی مسکن در این ماه خبر داد.

کارشناسان مسکن البته از مهم‌ترین دلایل کاهش قیمت اسمی مسکن در مردادماه را علاوه بر وجود انتظارات قبلی از بابت کاهش قیمت فروش آپارتمان در شهر تهران، افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن اعلام می‌کنند.

بنابراین انتظار می‌رود با تعمیق لایه‌های رکود در بازار مسکن و به دنبال آن کاهش قدرت خرید مصرف‌کنندگان تعدیل قیمت رو به پایین همچنان ادامه‌دار باشد و حتی با اجرای سیاست مالیاتی در حوزه سرمایه‌گذاری مسکن و توجه به ظرفیت بزرگ آزادسازی خانه‌های خالی در کاهش خانه‌به‌دوش‌ها (مستأجران) اتفاقات مؤثر و خوبی رخ دهد.

البته کارشناسان این حوزه تولید مسکن را همچنان سلطان بلامنازع پاسخ به تقاضای شدید خانه‌اولی ها می‌دانند.

در این میان برخی سیاست‌ها از جمله صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن را می‌توان در جریان خانه‌دار شدن مردم در شرایط حاضر بی‌اثر توصیف کرد چراکه میزان تسهیلات پرداختی کمترین میزان قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد و بجاست دولت به جای آن با اجرای طرح‌های جدید تولیدی، مسکن ارزان‌قیمت در اختیار مردم قرار دهد تا پایانی باشد بر جولان صاحبان سرمایه و مسکن و زورگویی به مستأجران بی‌پناه!

انتهای پیام/4083/پ