رونق واقعی بخش مسکن با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از سوداگران

گروه اقتصادی، خبرگزاری آنا؛ بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد طی سال‌های اخیر به دلیل رشد تقاضای سوداگرانه و عدم کنترل آن با استفاده از ابزارهای سیاستی، افزایش فاصله مردم با خانه‌دار شدن اتفاق افتاده است. با توجه به تجربیات جهانی استفاده از ابزارهایی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه راهکار بهبود این وضعیت و ایجاد رونق واقعی در بازار مسکن است.

مسکن همراه با خوراک و پوشاک نیاز اساسی برای خانواده‌ها محسوب می‌شود و حقِ داشتن مسکن برای همه خانوارها بالأخص نیازمندان در قانون اساسی آورده شده، اما همواره اقشار ضعیف و متوسط جامعه با مشکل تهیه خانه متناسب با نیاز خود روبه‌رو هستند.

وضعیت مسکن هم‌اکنون در افزایش بی‌حد و حصر قیمت خرید و اجاره‌بها خود را نشان می‌دهد که همین رشد جهشی قیمت‌ها سدی برای ازدواج جوانان ایجاد کرده است.

بر‌اساس گزارش آذر‌ماه وزارت راه و شهرسازی متوسط قیمت خانه در پایتخت به 9 میلیون و 631 هزار تومان رسیده و نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود 93  درصد رشد را نشان می‌دهد. همچنین معاملات نیز 63 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافته، بدین معنا که این کالای اساسی دوران رکود تورمی خود را می‌گذراند.

60 سال انتظار برای صاحب‌خانه شدن

با توجه به این قیمت و درآمد خانوار، طول دوره انتظار برای خرید خانه افزایش یافته و اگر فردی ماهانه 3 میلیون تومان حقوق دریافت کند و یک‌سوم آن را برای خرید خانه‌ای به متراژ 75 مترمربع پس‌انداز کند، در صورت عدم افزایش مجدد قیمت‌ها که البته بعید به نظر می‌رسد، حدود 60 سال بعد خانه‌دار خواهد شد. در غیر این صورت بالاجبار باید وارد خانه استیجاری شوند؛ البته بالاجبار نه مانند کشورهای مهاجرپذیر که سیاستشان، خانه‌های اجاره‌ای است و مردم با انتخاب خود وارد این واحد‌ها می‌شوند.

همین روند در سال‌های متمادی منجر به افزایش تقاضای خانه‌های استیجاری و کاهش درصد خانوارِ دارای مسکن ملکی شده است. به‌طوری‌که طبق سرشماری سال ۶۵ حدوداً ۷۰ درصد از اقشار شهری دارای خانه خود مالکی بوده‌اند اما این آمار در حال حاضر به ۵۴ درصد رسیده است.

تقاضای سوداگرانه عامل اصلی وضعیت نامناسب مسکن

تمامی این شاخص‌ها و اطلاعات نشان از وضعیت نامناسب مسکن دارد و به‌وضوح نشان می‌دهد، افزایش روز‌به‌روز قیمت‌ها اقشار ضعیف جامعه را از تأمین نیاز اساسی خود دور کرده و سهم مسکن را در سبد خانوار افزایش داده است.

کارشناسان دلیل اصلی این معضل را ورود تقاضای کاذب و البته تخریب‌گر به بازار مسکن می‌دانند. ایشان معتقدند غیرقابل جانشین بودن، تقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین، سود بالا و ریسک پایین سوداگری از جمله دلایلی هستند که تقاضاهای سوداگرانه را به بخش مسكن وارد کرده است.

تجربه سال‌های مختلف نیز نشان می‌دهد همواره در زمان‌هایی که تقاضای واقعی (مصرفی) توانمند شده، معاملات مصرفی ملک نیز افزایش یافته و به دلیل آنکه در سال‌های متمادی در کشور تقاضا از عرضه بالاتر بوده، سوداگران با ورود به این بازار و سوار شدن بر موج معاملات، موجب افزایش قیمت‌ها شده‌اند و با توجه به رشد صعودی قیمت‌ها تقاضای مصرفی قدرت خرید خانه متناسب با نیاز خود را از دست داده و از بازار بالاجبار خارج شده‌اند.

77 درصد از مسکن‌های موجود به دست مصرف کننده واقعی نرسیده

مرکز پژوهش‌های مجلس نیز در‌خصوص افزایش پدیده سوداگری و تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای اخیراً گزارشی را ارائه کرد و در آن آورده است، طي فاصله زماني دو سرشماري گذشته نزديك به 8.1 میلیون واحد مسکونی معادل 77 درصد از تقاضاي مسكن موجود به تقاضاي غيرمصرفي اختصاص يافته است. اين در حالی است كه در بازه بين دو سرشماري 1355 تا 1365 نزديك به 80 درصد از تقاضاي بخش مسكن، تقاضاي مصرفي بوده است.

بنابراین می‌توان گفت بخش قابل‌توجهی از خانه‌های موجود در بازه زمانی 1395-1385 به دست مصرف‌کننده واقعی نرسیده و به دلایل غیر‌سکونت و جهت افزایش دارایی و سرمایه خریداری شده است؛ یعنی افرادی چندین خانه دارند اما خانوار‌هایی در آرزوی خانه‌دار شدن هستند.

رونق واقعی بخش مسکن با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از سوداگران

در اغلب کشورهای توسعه‌یافته، دولت‌ها برای کنترل پدیده سوداگری و جلوگیری از کسب سود‌های یک شبه، ریسک سوداگری را با سیاست‌های مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه افزایش می‌دهند تا نوسانات قیمتی بدون ایجاد تورم کنترل شود.

در ماه‌های اخیر در کشورمان نیز طرح مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) در مجلس شورای اسلامی ارائه شده و مطابق متن آن از سود معاملات املاک، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده مالیاتی دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه‌های نوساز مشمول پرداخت آن نمی‌شوند.

در این بین برخی از مخالفان این طرح، حضور سوداگران در بازار را برای رونق بازار مسکن ضروری می‌دانند. این افراد مدعی هستند که اعمال مالیات بر عایدی مسکن موجب خروج سوداگران و کاهش تقاضا برای خرید مسکن می‌شود. به اعتقاد ایشان، با اعمال مالیات بر عایدی مسکن، بازار مسکن به سمت رکود می‌رود.

با این وجود، بررسی‌های کارشناسان نشان می‌دهد با توجه به معافیت خانه‌های نوساز انگیزه برای افزایش تولید و ساخت‌و‌ساز بالا خواهد رفت و عرضه مسکن تقویت خواهد شد. از طرف دیگر نیز با اختصاص درآمد این مالیات برای ساخت مسکن عرضه تقویت خواهد شد.

معافیت مالیاتی یک واحد مسکونی اصلی برای هر شخص حقیقی نیز سمت عرضه را از خطر رکود دور می‌کند و بسیاری از افراد حقیقی به راحتی و بدون نیاز به پرداخت مالیات قادر به فروش خانه خود خواهند بود بنابراین مردم عادی از این مالیات معاف هستند.

علاوه بر این عامل اصلی رکود، همین سوداگران هستند که با خروج این افراد از بازار، تقاضای پنهان مصرفی با قدرت بیشتر ورود خواهد کرد.

بر‌اساس آمارها سالانه بیش از ۹۰۰ هزار مسکن نیاز کشور برآورد شده است؛ بنابراین مشکلی از سمت عرضه و تقاضای بازار برای افتادن در خطر رکود وجود ندارد. بدین ترتیب با افزایش عرضه در یک سمت و با افزایش تقاضا در سمت دیگر تعادل و رونق واقعی در بازار رخ می‌دهد.

انتهای پیام/4083/خ