واحدهای مسکن مهر کلنگی شده‌اند/ امسال سونامی قیمت مسکن نداریم

حسام عقبایی در بخش نخست گفت‌وگوی خود با خبرنگار گروه اقتصادی آنا به تشریح وضعیت بازار مسکن، بررسی قیمت‌های واحدهای مسکونی و تبعات اجرای پروژه مسکن مهر در کشور پرداخته است.

رکودی که چند سال در حوزه مسکن پدید آمده بود، برطرف شده است؟

از 2 سال قبل رکود سنگین و عمیقی در بخش مسکن داشتیم. در شش ماهه دوم سال 93 با توجه به حجم معاملات مسکن، خیز خروج از رکود در این بخش برداشته شد. حجم این معاملات هم بیان‌گر رشد خرید و فروش و اجاره مسکن در کشور بود. تعبیر ما این بود که بازار مسکن از شش ماهه دوم سال 93 خیز خروج از رکود را برداشته است؛ اما این به مفهوم خروج کامل از رکود نیست، بلکه بازار مسکن در مسیر خروج از رکود قرار گرفته و حتی حجم معاملات نیز سیر صعودی به خود گرفته است.

امیدواریم وضعیت معاملات بازار مسکن به سمت‌وسویی پیش برود که ما شاهد رونق بازار مسکن باشیم.

آمار بانک مرکزی از کاهش 32 درصدی حجم معاملات مسکن در فروردین‌ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته حکایت دارد. آیا باز هم معتقدید که حجم معاملات افزایش داشته است؟

بر اساس آمار ما کاهش حجم معاملات مسکن در فروردین‌ماه 93 نسبت به مدت مشابه سال قبل کم‌تر از 30 درصد بوده است. در تهران نیز در همین مدت حدود 16 هزار قرارداد فروش داشته‌ایم که این میزان در فروردین‌ماه سال 94 به 13 هزار قرارداد رسیده است. این آمار کاهش 30 درصدی را نشان نمی‌دهد، بلکه بیان‌گر روند کاهشی 18 درصدی است.

هر چند بانک مرکزی منابع میدانی را بررسی می‌کند، تلورانس تغییرات نسبت به یک ماه نمی‌تواند شاخص اساسی برای ارزیابی مجموع بازار مسکن باشد. به عقیده من عموما ماه‌های اسفند و فروردین نمی‌توانند شاخصی دقیقی برای ارزیابی بازار مسکن قرار گیرند.

مثلا در نیمه دوم اسفندماه مردم عادت به انجام معاملات مسکن ندارند و حوزه اقتصاد مسکن عملا تعطیل است. البته نه اینکه هیچ معامله‌ای صورت نگیرد، اما می‌توان بازار را به نسبت حجم بسیار پایین معاملات تعطیل تلقی کرد. از طرفی دیگر بازار در 15 روز ابتدایی فروردین‌ماه هر سال تعطیل است و در 15 روز دوم نیز عموما هنوز خود را پیدا نکرده و به عبارت دیگر تثبیت نشده است.

خرید و اجاره مسکن هم زمان‌بر است و مانند طلا و ارز نمی‌توان به سرعت به واحد صنفی مراجعه و نیاز خود را تامین کرد. اگر همین امروز هم برای خرید خانه تصمیم گرفته شود و حتی اگر منابع مالی آن کاملا تامین باشد، باز هم پیدا کردن مسکن مناسب حداقل به یک ماه زمان نیاز دارد.

رشد اقتصادی کشور از منفی 6 به 3 درصد رسیده‌ است. چه میزان از این رشد از بازار مسکن حاصل شده است و چه میزان آن را در بازار مسکن شاهد بوده‌ایم؟

متاسفانه مطالعه عمیقی در این حوزه انجام نداده‌ایم و فکر می‌کنم که حتی وزارت راه و شهرسازی نیز در این بخش آمار دقیقی نداشته باشد. بر همین اساس می‌توان یکی از نقص‌های اساسی در حوزه‌های مختلف کشور را نبود آمار دانست. با این حال به نظر من بازار مسکن می‌تواند در این رشد اقتصادی موثر باشد.

پیش‌بینی شما از بازار مسکن امسال چطور است؟

پیش‌بینی ما این بود که از ابتدای امسال، خیز خروج از رکود را بر خواهیم داشت و حتی این خیز خروج از رکود با سرعت بیش‌تری پیش می‌رود. فکر می‌کنم وضعیت بازار مسکن در سال 94 بهبود یابد.

البته نمی‌توان گفت که این بازار صد درصد از رکود خارج می‌شود، چرا که رونق و رکود نسبی است. به عقیده من در سال جاری شاهد رشد معاملات مسکن خواهیم بود و بخشی از بازار مصرفی نیز با ورود مردم به این حوزه به راه می‌افتد.

اگرچه قیمت مسکن نسبت به چند سال اخیر کاهش داشته، با این حال مردم انتظار کاهش بیش‌تر قیمت‌ها را دارند. از دیدگاه شما آیا ظرفیت کاهش قیمت مسکن در بازار وجود دارد یا قیمت‌ها به کف خود رسیده‌اند؟

قیمت مسکن در سال 92 و 93 نسبت به سال 91 در اقصی نقاط کشور به شدت کاهش یافت، به طوری که واحدهای مسکونی در بسیاری از مناطق به قیمت واقعی خود رسیده‌اند. اما باید این نکته را نیز در نظر گرفت که چند عامل در توازن یا کاهش قیمت مسکن تاثیرگذار است که اصلی‌ترین آن برقرار بودن تناسب و توازن میان عرضه و تقاضاست.

مدت‌هاست که توازن میان عرضه و تقاضا به لحاظ تعداد مسکن مورد نیاز و تعداد واحدهای مسکونی مورد درخواست مردم در کشور برقرار نیست و ما از برنامه عقب هستیم. گاهی بالا بودن تقاضا به علت افزایش تولید نیست، بلکه با کاهش قدرت خرید مردم نمایان می‌شود. به علت اینکه مردم قدرت خرید ندارند در بسیاری از مواقع عرضه با نبود کشش در بازار همراه شده و از تقاضا پیشی می‌گیرد.

فکر می‌کنم در شرایطی قرار داریم که در سال 94 وضعیت قیمت‌ها چندان سیر صعودی نخواهد داشت و در 6 ماهه ابتدای سال هم بعید می‌دانم که شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم؛ به عبارت دیگر ظرفیت افزایش در قیمت‌های بازار مسکن وجود ندارد و حتی در آپارتمان‌های لوکس و غیرمعمول که همواره سود بالایی را از تفاوت میان هزینه تمام‌شده و قیمت فروش عاید صاحبانشان می‌کردند هم می‌توان انتظار کاهش قیمت داشت.

در سایر بافت‌ها به علت کاهش قیمت در سال‌های گذشته تقریبا تثبیت قیمتی تا شهریور ماه خواهیم داشت، بنابراین افزایش قیمت تا پایان ماه مذکور پیش‌بینی نمی‌شود. پس از شهریورماه نیز فکر نمی‌کنم فرآیندی تحت عنوان سونامی و یا جهش داشته باشیم.

اجرای طرح مسکن مهربا هدف افزایش عرضه و شکستن قیمت‌ها در بازار مسکن آغاز شد. آیا این هدف محقق شده‌است؟

هر طرحی مزایا و مضرات خود را دارد. مسکن مهر از جمله طرح‌هایی بود که علاوه بر حمایت مجلسی‌ها، وزارت راه و شهرسازی نیز به آن ورود پیدا کرد و قرار بود که دولت به نوعی در تولید مسکن به صورت انبوه حامی بخش خصوصی باشد.

ایرادهای بسیاری بر مسکن مهر وارد است که بخش نخست و اصلی آن را می‌توان انحراف مسیر حوزه سرمایه‌ها برای تولید مسکن مهر برشمرد. بودجه‌های ملی خارج از شرایط و ضوابط معمول به این طرح اختصاص یافت و این امر بخشی از سرمایه‌های کشور را در بخش‌های فاقد ظرفیت لازم تلنبار کرد تا موجبات رکود و تورم هم فراهم شود.

بخش دیگر ایرادهای مسکن مهر را می‌توان در واقعی نبودن نیازسنجی‌ها دانست، به طوری که این طرح نتوانست در شهرهای بزرگ ورود پیدا کند. اگر شهر تهران را به لحاظ کمیت مسکن مهر در آن ارزیابی کنیم درمی‌یابیم که در این شهر عملا مسکن مهری وجود ندارد. چند واحد مسکن ویژه در منطقه تهرانسر ایجاد شده است که هنوز هم به طور کامل به بهره‌برداری نرسیده‌اند و عملا مسکن مهر در نقاط حاشیه مانند پردیس، بومهن، پرند، هشتگرد و ... بوده است. از طرفی متاسفانه رویکرد تولید این واحدها نیز کاملا بومی و سنتی بوده است.

در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته یا همسطح با ایران مانند مالزی و‌ ترکیه که در صنعتی‌سازی ساختمان پیشرو هستند، عموما طرح‌های ملی که دولت در آنها ورود کرده است به صورت کاملا صنعتی تولید می‌شوند، اما متاسفانه این اتفاق در حوزه تولید ساختمان در مسکن مهر نیفتاد. حتی مسکن مهر سازه‌های پایداری نداشته و عمر مفید این سازه‌ها به علت ناپایدار بودن نه تنها کم‌تر از استانداردهای جهانی بلکه بسیار پایین‌تر از میانگین کشوری هستند. بر همین اساس نمی‌توان با گذشت 10 سال از عمر واحدهای مسکن مهر به آنها لقب کلنگی نداد.

یعنی واحدهای مسکن مهر در چند سال آینده کلنگی محسوب می‌شوند؟

بله، حتی اگر برخی واحدهای نوساز و دارای عمر 2 ساله هم اکنون مورد بازدید قرار گیرند، می‌توان آنها را کلنگی تلقی کرد. در مقابل سازه‌هایی در تهران وجود دارند که پایدار بوده و با وجود گذشت 50 سال از عمر آنها از آپارتمان‌های نوساز گران‌تر هستند. به عبارت دیگر مردم تمایلشان به خرید این آپارتمان‌های 50 ساله که حتی پیش از انقلاب نیز تولید شده‌اند، نسبت به واحدهای مسکونی نوساز بیشتر است چرا که از سازه‌های پایداری برخوردارند.

در ساختمان‌سازی کشورهای توسعه یافته مانند آمریکا اقدامی به نام تخریب و نوسازی وجود ندارد و ساخت واحدهای مسکونی نو در این مناطق به ندرت اتفاق می‌افتند، به طوری که در کشورهای توسعه یافته بیشتر موضوع بازسازی مطرح است.

عمر ساختمان‌ها به علت وجود رویکرد بازسازی به جای نوسازی در اکثر ایالت‌های آمریکا و کشورهای توسعه یافته بیش از 100 سال است و تخریب و نوسازی دائم آپارتمان‌ها که در هر کوچه‌ای شاهد هستیم‌، در این مناطق مشاهده نمی‌شود.

مسکن مهر در شهرهای کوچک و شهرستان‌ها توانست به توازن عرضه و تقاضا کمک کند و فرصت استفاده از حداقل‌ها را برای خانه‌دار شدن به افرادی داد که نمی‌توانستند حتی با 20 میلیون تومان در هیچ نقطه‌ای از ایران صاحب مسکن شوند، اما در مجموع می‌توان گفت مسکن‌مهر در شهرهای بزرگ موفق نبود.

چطور گفته می‌شود که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، در حالی که بر اساس اظهارات شما در هر کوچه‌ای خانه‌ها تخریب و نوسازی می‌شوند. آیا این ساخت و سازها و فروش واحدها در رونق بازار مسکن تاثیری ندارند؟

باید این نکته را در نظر گفت که رشد جمعیت هموراه وجود دارد و هر ساله نیازهای جدید به بازار مسکن تزریق می‌شوند. از طرفی بحث رکود بازار مسکن با تولید، نوسازی و بازسازی بسیار متفاوت است.

اولا بخشی از واحدهای ساخته شده از سوی افرادی است که خود در آن واحدها سکونت دارند و به نوعی مصرف‌کننده محسوب می‌شوند، بنابراین همه آپارتمان‌های تولیدشده به شبکه عرضه وارد نمی‌شوند. همچنین با ورود بخشی از واحدهای ساخته‌شده به فرآیند عرضه، این میزان به علت بالا بودن افزایش روز افزون تقاضا با رشد جمعیت پاسخگوی نیاز بازار نیست.

افزایش تعداد مستاجران در دو دهه اخیر نسبت به دهه های 60 و 70 مبین تجمع نیاز و تقاضا در کشور است که بخشی از آن به علت گران شدن نامتعارف قیمت مسکن و بخش دیگر ناشی از متوازن نبودن درآمدها با افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید است. بنابراین همه ساخت و سازهای صورت‌گرفته در کشور وارد شبکه فروش نمی‌شوند بلکه بخشی همان نیازهای بالقوه جامعه هستند و قاعدتا ما هنوز در تولید مشکل داریم.

در شهرهای بزرگ به علت وجود بافت سنتی، بومی و فرسوده ظرفیت‌های زیادی برای تولید مسکن و پوشش نیاز موجود بازار وجود دارد، اما به علت نبود هماهنگی لازم میان نهادها و دستگاه‌های مختلف مانند شهرداری، وزارت راه و شهرسازی و بانک‌ها شاهدیم که این بافت فرسوده همچنان چندین میلیون هکتار را در شهرهای بزرگ به خود اختصاص داده‌اند. باید گفت که یکی از اصلی‌ترین مشکلات در حوزه ساختمان و مسکن همین بافت فرسوده است که حوزه‌های بحرانی و امنیتی را نیز برای کشور ایجاد کرده‌اند.

گفت‌وگو از سهیلا گلی‌زاده